Chung cư ngoại ô xác lập mặt bằng giá mới

Nhu cầu nhà ở gia tăng không chỉ thu hẹp khoảng cách giá chung cư nội thành Hà Nội với khu vực ven đô, mà còn xác lập mặt bằng giá mới cho khu vực ngoại ô.

Đua nhau phá kỷ lục giá

Gần 1 tháng qua, thị trường bất động sản Hà Nội xôn xao về việc Masterise Homes chuẩn bị ra mắt dự án Masterise West Heights trong lòng dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ với giá chào bán rumor (giá thăm dò được đồn đoán) lên tới gần 50 triệu đồng/m2. Như vậy, các căn hộ từ 1-3 phòng ngủ (diện tích từ 45,86 – 89,11 m2) của dự án sẽ có giá từ 2,3-4,5 tỷ đồng/căn.

Mặc dù đây chưa phải mức giá cao nhất đối với một dự án ngoài khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay, nhưng vẫn gây ngạc nhiên bởi mức tăng giá chóng mặt trong thời gian ngắn. Cách đây hơn 2 năm, khi mới ra mắt thị trường, Vinhomes Smart City Tây Mỗ từng khiến thị trường sửng sốt với mức giá gần 33 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều dự án khu vực nội đô, đồng thời xác lập mặt bằng giá chung cư mới cho khu vực phía Nam Thủ đô khi đó.

Cách đó không quá xa, tại khu vực Mỹ Đình, dự án The Matrix One (Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm) cũng có giá bán cao hơn nhiều dự án trong các quận nội thành, ở mức 55-60 triệu đồng/m2, trong khi những dự án xung quanh dự án này cách đây 2-3 năm giá chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2…

Một dự án khác của Masterise Homes về phía Đông Hà Nội là The Masteri Waterfront thuộc quần thể Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm. Mức giá 44 triệu đồng/m2 được chủ đầu tư này đưa ra được cho là chưa từng có đối với một dự án căn hộ giáp tỉnh Hưng Yên và tương đương với nhiều dự án căn hộ ở trung tâm phía Tây của Thủ đô trước đó.

Cũng ở kh vực phía Đông Hà Nội, Tập đoàn Ecopark đang chào bán tòa chung cư Sol Forest với mức giá từ 46 triệu đồng/m2, ngang bằng với nhiều dự án căn hộ có vị trí đắc địa tại khu vực quận Cầu Giấy, Đống Đa hay Hai Bà Trưng.

Cần lưu ý rằng, các mức giá trên được tính ở mức nội thất cơ bản, còn để hoàn thiện thêm và có thể về ở, theo tính toán của chuyên gia thiết kế kiến trúc và nội thất Lưu Trung Đức, người mua nhà cần phải chi thêm 2-3 triệu đồng/m2 và các căn hộ có giá càng cao thì các chi phí bổ sung càng lớn.

Giá tăng không chỉ do nhu cầu tăng

Ghi nhận từ các tổ chức nghiên cứu thị trường gồm JLL, CBRE hay Savills Việt Nam cho thấy, trong 3 năm gần đây, mức tăng giá trung bình toàn thị trường căn hộ đạt khoảng 7%/năm, riêng phân khúc chung cư giá rẻ có biên độ tăng mạnh nhất, trung bình khoảng 30%/năm. Trong đó, không khó để nhận thấy tốc độ tăng giá mạnh mẽ ở các khu vực ngoại thành, nhất là các dự án ven đô quy mô lớn (còn gọi là đại đô thị) nhờ được đầu tư đồng bộ các công trình tiện ích, dịch vụ, cảnh quan…, từ đó mang lại nhiều lợi ích hơn cho cư dân.

Thực tế, hầu hết các dự án có mức giá cao được đề cập ở trên đều thuộc về những chủ đầu tư có tiếng “chăm chút" cho chất lượng xây dựng và các dịch vụ, tiện ích nhằm đưa dự án đạt chuẩn định hàng dự án cao cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, các dự án mới gia nhập thị trường trong giai đoạn hiện nay có giá bán bình quân tăng nhanh một mặt do nguồn cung giảm mạnh, mặt khác tăng theo phương pháp đối chiếu mặt bằng giá cùng khu vực. Trong đó, mức giá và tiện ích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà khi chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và lân cận ngày càng thu hẹp do những bất lợi về vị trí được bù đắp bởi các tiện ích.

“Thông thường, các chủ đầu tư bàn giao dự án ở mức hoàn thiện cơ bản, nhưng với những dự án giá cao ở ngoại ô, các chủ đầu tư sẽ bổ sung thêm nhiều điều kiện khác để tạo khác biệt”, bà Hằng nói và cho biết biết thêm, sự khác biệt có thể đến từ tiện ích nội khu hay chất lượng hoàn thiện, giúp người mua nhà cảm thấy thoải mái và thấy xứng đáng với số tiền đầu tư.

Trên thực tế, theo khảo sát nhanh của Báo Đầu tư Chứng khoán, so với vài năm trước, tâm lý ngại ở xa đã không còn ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định mua nhà. Những cung đường nghìn tỷ liên tục được đầu tư trong thời gian gần đây đã nối gần khoảng cách với vùng lõi trung tâm, khiến nhiều người thoải mái hơn trong việc lựa chọn sống ở vùng ngoại ô.

Theo ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, xu hướng dịch chuyển này là tất yếu trong bối cảnh đất nội đô ngày một hạn hẹp, chi phí đầu tư gia tăng, trong khi thị hiếu của những gia đình trẻ thường hướng tới những khu đô thị có thiết kế cảnh quan rộng rãi, đầy đủ tiện ích hiện đại, tiện nghi. Theo đó, các khu vực lân cận, liền kề trung tâm thành phố dần chiếm ưu thế nhờ sở hữu không gian trong lành, ngập tràn cây xanh, sông hồ bao bọc…, đem đến không gian sống lý tưởng để các cư dân có thể hưởng thụ cuộc sống mỗi ngày.

Đây cũng là lý do khiến ngày càng nhiều các thương hiệu bất động sản lớn chọn khu vực vùng ven để tạo lập những quần thể dự án lớn với đồng bộ khu thương mại, vui chơi mua sắm, giải trí…, nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân, kéo theo làn sóng dịch chuyển an cư ra ngoại ô ngày một rõ nét hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, không phải đến bây giờ các nhà đầu tư mới nhận thấy khu vực vùng ven có nhiều tiềm năng, điều này thể hiện rõ qua việc thông tin về các dự án tại vùng ven Hà Nội luôn là thông tin được tìm kiếm nhiều nhất trong một vài năm gần đây. Đáng chú ý, nhu cầu đối với dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang tại những dự án vùng ven có dấu hiệu tăng mạnh, chủ yếu xuất phát từ những gia đình trung lưu trẻ tuổi người Việt có tích lũy tài sản, bên cạnh xu hướng định cư tại Việt Nam của chuyên gia nước ngoài cũng như trở về nước an cư của kiều bào trước tác động của dịch Covid-19.

Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý rằng, không phải dự án vùng ven nào cũng được chú ý và cứ giá cao là được tìm kiếm nhiều. Theo chuyên gia này, trong ngắn hạn, những dự án vùng ven có mức giá cao sẽ đối mặt với sự cạnh tranh mạnh mẽ với các dự án cũ thuộc khu vực giữa Vành đai 2, Vành đai 3 và gần trung tâm. Đó là chưa kể, trong làn sóng này, cũng có những chủ đầu tư mang tâm lý “nước lên, thuyền lên”, tăng giá sản phẩm không dựa theo nguyên tắc hay các yếu tố tác động phổ biến như thương hiệu, tiện ích, hạ tầng giao thông…