#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Chung cư Hà Nội thoát khỏi quỹ đạo tăng nóng

Quý I/2025, Hà Nội chỉ ghi nhận gần 3.920 căn hộ mở bán mới từ 7 dự án – mức thấp nhất trong vòng 4 quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, con số này lại thể hiện đà phục hồi mạnh mẽ, với mức tăng gần 70%, cho thấy thị trường vẫn âm ỉ sức bật dù bước vào giai đoạn thanh lọc.

Sau tám quý tăng trưởng liên tục với tốc độ cao, giá chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu chững lại kể từ quý I/2025. Thông tin này được đưa ra tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội do Công ty TNHH CBRE Việt Nam tổ chức sáng 9/4.

Phân tích diễn biến thị trường căn hộ chung cư, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội – cho biết, nguồn cung mở bán mới trong quý I/2025 đạt gần 3.920 căn, đến từ bảy dự án. Đây là con số khiêm tốn nếu đặt trong tương quan với mức trung bình 8.000–9.000 căn/quý ghi nhận trong ba quý trước. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, lượng cung mới vẫn tăng gần 70%, phản ánh lực cầu đang được phục hồi sau giai đoạn dài trầm lắng.

Dù giảm tốc so với thời kỳ cao điểm, mức 3.920 căn vẫn là lượng mở bán cao nhất tại Hà Nội trong quý đầu năm kể từ 2022 đến nay. Đáng chú ý, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án tọa lạc tại các quận, huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất – nơi quỹ đất còn dồi dào và biên độ tăng trưởng giá vẫn rộng mở.

Về thanh khoản, thị trường duy trì trạng thái ổn định trong suốt quý I. Tổng số căn hộ được tiêu thụ đạt gần 3.950 căn – giảm 63% so với quý IV/2024 nhưng lại tăng tới 72% so với cùng kỳ năm trước. Theo bà An, việc thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng cung mới khá lớn được bung hàng liên tiếp trong thời gian qua là nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm theo quý.

Một đặc điểm nổi bật khác là sự đa dạng về phân khúc sản phẩm: từ trung cấp, cao cấp đến hạng sang. Tuy nhiên, kể từ năm 2022 đến nay, Hà Nội vẫn chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới ở phân khúc bình dân – vốn từng là lựa chọn chủ lực của đại đa số người mua nhà để ở.

Trên thực địa, các dự án nằm trong các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Bắc Hà Nội, có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, đang chiếm ưu thế rõ rệt. Các sản phẩm tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ rất tích cực, vượt ngưỡng 70% ngay trong quý đầu mở bán, dù quy mô tung hàng của mỗi dự án đều ở mức lớn.

Về giá, thị trường sơ cấp trong quý I/2025 ghi nhận mức trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì và các chính sách chiết khấu). Dù giá đã tăng 34% so với cùng kỳ 2024, song mức tăng theo quý chỉ đạt 3%, thấp nhất kể từ quý II/2023 – cho thấy xu hướng chững giá đang dần hình thành sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

Dự báo cho cả năm 2025, CBRE cho biết Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 31.700 căn hộ và 6.700 căn nhà thấp tầng được mở bán mới. Sức mua được kỳ vọng sẽ giữ ổn định trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục dồi dào. Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ và nhà đất dự kiến chỉ tăng nhẹ – khoảng 8% đến cuối năm.

Một số dự án mở bán mới vẫn giữ được mức giá chào bán cao nhờ lợi thế về vị trí, uy tín chủ đầu tư, quy hoạch bài bản, tiện ích đầy đủ hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu với khả năng kết nối thuận tiện tới trung tâm thành phố.

Ở thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá cũng bắt đầu chậm lại. Đến cuối quý I/2025, giá bán trung bình các dự án đạt khoảng 50 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì). So với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên tăng trưởng theo quý chỉ đạt 3% – mức thấp nhất kể từ quý III/2023.

Một số khu vực như Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm – nơi các dự án có vị trí đẹp, tiềm năng khai thác cho thuê tốt – ghi nhận mức tăng giá thứ cấp từ 2% đến 3% theo quý. Trong khi đó, phần lớn các dự án còn lại giữ mức giá ổn định, không có nhiều biến động so với quý trước.