Chung cư Hà Nội đã qua thời sốt nóng huy hoàng?

Sau thời kỳ huy hoàng liên tục "xô đổ" mặt bằng giá mới, đến tháng 4.2024, lượt quan tâm phân khúc chung cư ở Hà Nội đã có sự suy giảm.

Giá chung cư ngày càng vượt tầm với của người dân

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I.2024 đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Theo đó, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối.

Tương tự, báo cáo của các chuyên gia PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội đã có một giai đoạn phát triển “huy hoàng” nhất trong khoảng một thập kỷ trở lại đây. Giai đoạn này bắt đầu được xác lập từ quý 2 năm ngoái. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8.2023. Lực cầu có suy giảm trong các tháng kế tiếp sau đỉnh của tháng 8, thế nhưng, từ tháng 12.2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3.2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8.2023.

Thị trường chung cư Hà Nội cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của đơn vị này, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TPHCM - nơi chung cư tăng giá 55%.

Tuy nhiên, trong tháng 4.2024, mức độ quan tâm và lượng tin đăng trong tháng 4.2024 của phân khúc chung cư lại có những diễn biến trái ngược. Trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm lần lượt 30% và 2%. Tương tự, trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm và lượng tin đăng trong tháng 4.2024 đều giảm 10%.

Các chuyên gia của đơn vị này nhận định việc liên tục “xô đổ” mặt bằng giá khiến chung cư Hà Nội càng ngày càng “vượt” tầm với của đại bộ phận dân chúng, vốn chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc tầm trung.

Giảm lượng quan tâm nhưng khó giảm giá

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn. Tuy nhiên, sau khi đã lập mặt bằng mới, giá bán rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng/m2.

Theo đó, Chủ tịch VARS cho rằng, để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường. Khách hàng và nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn sốt, phong trào đám đông.

“Về phía các chủ đầu tư, phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Còn các sàn môi giới bất động sản cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch. Không chuộc lợi cá nhân, hỗ trợ tối đa cho hoạt động giao dịch của khách hàng” - ông Đính nêu ý kiến.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng đi xuống nhưng giá chung cư vẫn đang neo cao nên việc chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều không khả thi. Bởi lẽ nguồn cung của thị trường chưa thể có sự biến động theo hướng đi lên.

"Thời gian tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực với các yêu cầu khắt khe trong việc triển khai, phát triển dự án bất động sản khiến số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu sẽ còn giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn” - ông Quốc Anh cho biết.