Chung cư dẫn đầu thanh khoản thị trường dù hạ nhiệt

Mức độ quan tâm giảm, giá bán cao, nhưng chung cư vẫn là phân khúc có thanh khoản tích cực hơn các loại hình khác vì nguồn cung hạn chế.

Một dự án căn hộ gồm 5 tòa được chủ đầu tư ra bảng hàng đợt một hồi cuối tháng 5 tại khu vực phía Tây Hà Nội. Sau 4 giờ ra mắt, khoảng 95% bảng hàng được khớp cọc. Giá rumor (dự kiến) khoảng 60 triệu đồng một m2, cao hơn 65% giai đoạn dự án ra mắt trước đó 4 năm.

Tính ra căn hộ có hai phòng ngủ, hai nhà vệ sinh, diện tích 54 m2 được bán hơn 3 tỷ đồng. Trường hợp khách hàng không vay ngân hàng, đơn giá có thể giảm 1-2 triệu đồng mỗi m2.

Chị Hoàng Vân, môi giới khu vực này, cho biết phân khu ra mắt thời điểm thị trường chung cư hạ nhiệt nhưng vẫn có khoảng 2.000 lượt booking (đặt mua), chủ yếu là căn diện tích nhỏ 32-54 m2. Môi giới này cho hay giá dự án trên thấp hơn mặt bằng 70-100 triệu đồng mỗi m2 của những khu mở bán gần đó, nên "nhiều khách muốn mua mà không còn căn nhỏ để khớp cọc".

Đầu tháng 7, một tòa mới tại dự án này tiếp tục ra mắt nhưng quỹ căn studio, hai phòng ngủ đã thừa booking, chỉ còn các căn ba phòng ngủ, giá từ 4,4 tỷ đồng cho diện tích 75 m2.

"Căn to giá cao thường bán chậm hơn nhưng vẫn có giao dịch, bởi khách hàng được thanh toán linh hoạt, miễn lãi và gốc trong 24 tháng", chị Vân nói.

Anh Đức Thuận, trưởng phòng kinh doanh tại một sàn giao dịch có trụ sở ở Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, cho biết từ tháng 5, lượng giao dịch chung cư bắt đầu chậm hơn khoảng 20-30% so với tháng 3.

So với dự án đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà phố, anh Thuận đánh giá thanh khoản chung cư vẫn khả quan hơn. Bởi lượng booking cho các tòa ra mắt gần đây đều vượt quỹ căn chủ đầu tư tung ra. Tỷ lệ khớp cọc thành công đạt 80-90% trong thời gian ngắn.

Một dự án căn hộ cao cấp sắp bàn giao ở phía Tây Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm

Theo dữ liệu của kênh Batdongsan, từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm phân khúc nhà chung cư ở Hà Nội giảm 40% so với tháng 3. Trong khi tháng 3 ghi nhận mức đỉnh nhu cầu tìm kiếm căn hộ, tăng gần 60% so với cuối năm 2023. Tại một số dự án bàn giao lâu năm, giao dịch phát sinh trong tháng 4 giảm mạnh, bằng một nửa so với hai tháng trước đó.

Dù đã hạ nhiệt, chung cư vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất so với phần còn lại của thị trường, theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược kênh Batdongsan. Ông cho biết đây là phân khúc tạo động lực hồi phục cho thị trường bất động sản nửa đầu năm nay, đáp ứng nhu cầu ở thực lớn do tốc độ tăng dân số tại hai thành phố vẫn rất cao. Đến năm 2030, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội đạt 89 triệu m2 sàn, còn TP HCM khoảng 108 triệu m2 sàn.

Trong khi đó, nguồn cung dự án mới rất ít nên giỏ hàng sơ cấp ra mắt thời điểm này đều ghi nhận thanh khoản tích cực, giá bán cao. Theo ông Long, giá rao bán căn hộ Hà Nội trong tháng 5 đạt trung bình 50 triệu đồng mỗi m2, ngang với TP HCM. Trong khi vào quý I, khoảng cách giá căn hộ tại hai đô thị lớn nhất nước là 2-4 triệu đồng mỗi m2.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết thị trường chung cư Hà Nội đang đi ngang sau ba tháng đầu năm tăng trưởng mạnh. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có xu hướng chậm lại, còn giỏ hàng mới thời điểm này duy trì thanh khoản tốt với quỹ căn diện tích nhỏ. Tuy nhiên, phần lớn người mua có tâm lý dè dặt và chờ đợi vì mặt bằng giá cao.

CEO EZ Property dự báo nửa cuối năm nay, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi chênh lệch cung - cầu của loại hình này vẫn rất lớn. Do đó, dù hạ nhiệt quan tâm, giá bán căn hộ, nhất là dự án mới khó giảm thời gian tới.

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing, nguồn cung chung cư Hà Nội dự kiến đạt 22.000 căn trong năm nay, bằng 69% thời điểm trước dịch Covid-19. Phân khúc cao cấp 50-80 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) tiếp tục gia tăng thị phần nửa cuối năm nay, chiếm khoảng 70%.

Dự báo năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (80-230 triệu đồng mỗi m2) tại phía Tây và Bắc thủ đô. Trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường.