Chung cư cũ Tokyo hút nhà đầu tư ngoại vì yen giảm

Giá căn hộ cũ tuổi hơn chục năm trung tâm Tokyo tăng vọt do các nhà đầu tư nước ngoài đổ xô thu mua khi đồng yen suy yếu.

Dữ liệu của công ty dịch vụ bất động sản Tokyo Kantei cho biết giá thứ cấp trung bình của các chung cư đã qua sử dụng ở trung tâm Tokyo vào tháng 3 là 115,07 triệu yen mỗi 70 m2, tương đương hơn 10.500 USD mỗi m2.

Đây là mức giá cao kỷ lục và tăng 13,1% so với cùng kỳ 2023. Khu vực trung tâm Tokyo được thống kê bao gồm phường Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo và Shibuya. Giá chung cư cũ ở trung tâm Tokyo tăng vọt khi các nhà đầu tư nước ngoài đổ xô vào thị trường.

Housing Japan chuyên bán các căn hộ chung cư hiện hữu ở trung tâm cho người nước ngoài. Theo chủ tịch công ty Joe Rigby, giao dịch với khách ngoại bắt đầu mạnh mẽ từ sau Covid-19

Vì yen giảm giá liên tục nên giá tính bằng USD của bất động sản ở Tokyo không tăng và được coi là rẻ. Vào tháng 1/2021, một USD có thể mua được 103 hoặc 104 yen. Năm nay, một USD đổi được tới 160 yen.

Nhờ hút hàng trong những năm gần đây, các chung cư cũ hiện có giá gấp khoảng 3 lần khi chúng được mở bán. Theo Tokyo Kantei, các căn hộ xung quanh ga tàu Shin-Ochanomizu trên tuyến Chiyoda của Tokyo Metro, có giá trung bình 24.400 USD mỗi m2, tăng từ gần 8.200 USD mỗi m2 cách đây một thập kỷ.

Dự án Waterras Tower Residence hoàn thành năm 2013, với sơ cấp trung bình là 101,18 triệu yen, tương đương 650.000 USD mỗi căn. Ngày nay, giá đã lên đến trung bình gần 1,8 triệu USD mỗi căn. Hay tại dự án Ark Hills Sengokuyama Residence, một căn hộ ban đầu có giá 188,85 triệu yen (1,2 triệu USD) giờ đây rao bán 357,6 triệu yen (2,3 triệu USD).

Dù vậy, giá bất động sản ở Tokyo nhìn chung thấp hơn so với các thành phố như Singapore và New York, khiến nó hấp dẫn vốn ngoại. Theo tính toán của Viện Bất động sản Nhật Bản vào tháng 10/2023, giá chung cư trung bình ở Hong Kong, London gấp lần lượt 2,6 lần và 2 lần so với phường hạng sang Minato của Tokyo.

Lợi suất đầu tư tốt của các chung cư Tokyo cũng giúp nó được săn đón. Theo trang web so sánh Numbeo, lợi nhuận cho thuê ở trung tâm Tokyo là khoảng 3,2%, cao hơn mức 3,1% của Singapore và 1,8% của Hong Kong. Riêng tại phường Minato và Chiyoda, chung cư 10 năm tuổi có thể sinh lời khoảng 5% đến 6%.

Theo thông tin công bố hồi tháng 4 của Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản, Tokyo là nơi duy nhất trong số 47 tỉnh có dân số tăng trong năm tính đến ngày 1/10/2023. Với các nguồn lực kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội tập trung nhiều ở Tokyo, nơi đây đối mặt với tình trạng thiếu căn hộ cho thuê và giá thuê dự kiến tiếp tục tăng.

Bên cạnh chung cư cũ, thị trường căn hộ mới cũng sôi động. Giá trung bình của các chung cư mới được tung ra thị trường năm ngoái tại trung tâm Tokyo đã lần đầu tiên lên trên mốc 100 triệu yen (641.000 USD).

Theo Viện Kinh tế Bất động sản, giá đã tăng 39,4% so với 2022, lên 114,83 triệu yen mỗi căn tại 23 phường của thủ đô. "Có sự bùng nổ số lượng căn hộ giá trên 100 triệu yên vào năm 2023", Đại diện Viện đánh giá.

Mức giá 114,8 triệu yen có nghĩa là một căn hộ ở Tokyo có giá gấp khoảng 25 lần lương trung bình toàn quốc ở Nhật Bản là 4,6 triệu yen (hơn 31.000 USD).

Chỉ riêng năm 2023, hơn 4.000 căn hộ cao cấp trị giá hơn 100 triệu yen được chào bán ở Tokyo. Đơn cử tại dự án Mita Garden Hills ở trung tâm Tokyo, một căn hộ rộng 376,5 m2 có giá 4,5 tỷ yen (gần 29 triệu USD).

Sau nhiều thập kỷ giảm phát và tăng trưởng trì trệ, Nhật Bản đang chứng kiến hồi sinh trên thị trường bất động sản. Theo Reuters, ngoài lãi suất thấp, giá căn hộ tăng còn do người mua nước ngoài tận dụng đồng yen yếu và những người muốn chuyển vốn ra khỏi Trung Quốc, nơi thị trường nhà đất đang khủng hoảng.