Chung cư cũ tăng giá: Thực tế hay ảo tưởng?

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư, đã trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ trong năm 2024. Điều bất ngờ là không chỉ chung cư mới, mà ngay cả những chung cư cũ, thậm chí xuống cấp, cũng ghi nhận mức giá tăng vọt.

Giá chung cư cũ tăng mạnh

Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về giá chung cư, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng. Mức tăng trung bình dao động từ 15% đến 30%, và trong một số khu vực, mức tăng có thể lên tới 50% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, nhiều dự án chung cư mới được mở bán với mức giá xấp xỉ hoặc vượt qua mốc 200 triệu đồng/m2, tiêu biểu như các dự án: Endless Skyline Westlake (Phenikaa Group), Noble Crystal Tây Hồ (Sunshine Group), Heritage West Lake Tây Hồ (CapitaLand Group), T-Place (Global Invest).

Không chỉ chung cư mới, nhiều dự án chung cư đã qua sử dụng cũng ghi nhận sự tăng giá đáng kể. Cụ thể, chung cư Times City (quận Hai Bà Trưng) có giá rao bán khoảng 87,5 triệu đồng/m2, tăng 56,8% so với năm 2023. Cùng khu vực, chung cư The Artemis (quận Thanh Xuân) có giá 87,5 triệu đồng/m2, tăng 65,1%. Các chung cư như Stellar Garden (quận Thanh Xuân) có giá từ 62,4 triệu đến 73,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 36,4%. Một ví dụ khác là chung cư Intracom Riverside (Đông Anh), có giá lên tới 57 triệu đồng/m2 - 62,9 triệu đồng/m2, tăng gấp ba lần so với lúc mở bán.

Đặc biệt, không chỉ những chung cư mới mà cả các chung cư cũ, thậm chí xuống cấp, cũng ghi nhận mức giá cao kỷ lục. Chẳng hạn, khu nhà tái định cư A6 Nam Trung Yên (phường Trung Hòa, Cầu Giấy) có một số căn hộ rao bán với giá lên tới 66 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, nhiều căn hộ trong các khu nhà tập thể cũ tại trung tâm, dù xuống cấp, cũng được rao bán với mức giá trên cả trăm triệu đồng/m2. Một căn hộ tầng một tại khu tập thể Thành Công (được xây dựng từ những năm 1960-1970, đang nằm trong diện cải tạo) có diện tích sử dụng 24m2 và diện tích trên sổ 15,3m2 hiện đang được rao bán với giá hơn 2,62 tỷ đồng, tương đương khoảng 171 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân và hệ quả

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá. Trong suốt 5 năm qua, đặc biệt tại Hà Nội, việc triển khai các dự án mới bị đình trệ, khiến nguồn cung ngày càng hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn không ngừng tăng.

Ngoài ra, tình trạng tăng giá còn bị thúc đẩy bởi các chủ đầu tư và nhà đầu cơ lợi dụng sự khan hiếm để đẩy giá lên. Họ thao túng thị trường, tạo ra "bong bóng giá" trong cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp, khiến mức giá bị đẩy lên bất hợp lý.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cũng cho rằng một nhóm nhỏ các chủ đầu tư lớn hiện nay đang chi phối thị trường, đặc biệt là phân khúc cao cấp, và gần như chiếm lĩnh thị trường. Điều này không chỉ khiến giá chung cư mới tăng mà còn kéo theo sự tăng giá của các chung cư cũ. Dù là các chung cư xuống cấp hay nhà tái định cư, giá cũng bị đẩy lên cao.

Theo ông Toản, tình trạng tăng giá không phải là hiện tượng bền vững mà là hệ quả của nhiều yếu tố như chính sách hạn chế cấp phép dự án mới và việc triển khai các dự án nhà ở xã hội chậm trễ. Năm 2023, Hà Nội chỉ có một dự án nhà ở xã hội được khởi công và dự kiến năm 2024 chỉ có thêm ba dự án.

Tác động và giải pháp

Các chuyên gia đều nhận định việc giá chung cư cũ tăng cao sẽ gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Thứ nhất, mức giá tăng đột biến không phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến tỷ lệ giao dịch thực tế trên thị trường rất thấp và nhu cầu mua nhà thực của người dân càng trở nên xa vời.

Thứ hai, giá bất động sản cao cũng làm méo mó thị trường, gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, đồng thời giảm sức hấp dẫn của các nhà đầu tư, kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.

Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cần sớm tháo gỡ các vướng mắc trong việc triển khai dự án và tăng cường nguồn cung ra thị trường để giảm áp lực giá. Việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động đầu cơ và áp dụng các loại thuế để điều chỉnh hành vi thổi giá là rất cần thiết. Cùng với đó, cần khuyến khích các hoạt động đầu tư sử dụng bất động sản đúng mục đích, phục vụ lợi ích xã hội như xây dựng nhà trẻ, trung tâm thương mại tại các khu vực thiếu hụt.