Chung cư cũ tăng giá

Nhiều chung cư cũ có niên đại sử dụng 8-10 năm hiện tăng giá 3-8% so với đầu năm, đưa giá bán ra cao gấp 2-3 lần so với lúc bàn giao, nhờ nhu cầu mua vẫn cao.

Vợ chồng anh Tiến Long (41 tuổi) cho biết năm 2013 có mua một căn chung cư 63 m2 tại dự án Hiệp Thành City (quận 12) với giá 730 triệu đồng. Gần đây do có điều kiện chuyển sang nhà riêng, anh rao bán lại giá 2,1 tỷ đồng, gấp 3 lần số tiền ban đầu bỏ ra.

Anh Long nói đã tham khảo thị trường rồi mới chốt và khẳng định mức giá này vẫn thấp hơn nhiều dự án khác cùng khu vực. Thực tế chỉ 1 tháng sau là có người hỏi mua, anh có giảm thêm chút đỉnh để lấy lộc. "So với các căn tương tự ở chung cư này đã được bán đầu năm, mức giá này cao hơn 7%", anh nói.

Bà Huệ (58 tuổi) một tiểu thương cũng bán lại căn chung cư 73 m2 tại dự án trên đường Lạc Long Quân với giá 2,3 tỷ đồng, cao hơn mức rao bán cuối năm ngoái 200 triệu đồng. Được biết bà Huệ mua căn này năm 2016, giá chỉ 1,1 tỷ đồng, tức sau 8 năm sử dụng bán lại vẫn lời cả tỷ đồng. Không riêng căn hộ bà Huệ, hầu như mọi căn khác trong dự án này đều có giá không dưới 2 tỷ đồng, tăng 100-200 triệu đồng so cuối năm 2023.

Theo môi giới đang bán dự án này, sở dĩ chung cư cũ ở đây tăng mạnh là do mấy năm nay ăn theo giá nhà riêng, nhà phố. Bên cạnh đó, từ 2018 đến nay, khu trung tâm cũng chẳng có dự án cao tầng nào triển khai. Gần nhất có một chung cư trên đường 3/2 dự kiến khởi công, giá lên tới 120 triệu đồng mỗi m2 nhưng rồi lại nằm im, chưa thấy dự án chuyển động.

Ghi nhận từ VnExpress cũng cho thấy nhiều chung cư cũ niên đại sử dụng từ 8 đến hơn 10 năm trên khu vực nội thành TP HCM tăng giá khá cao. Ví như chung cư Khải Hoàn Prime trên đường Lạc Long Quân (quận 11), năm 2016 giá chỉ 1-1,5 tỷ đồng, hiện giao dịch từ 1,8-2,7 tỷ đồng. Chung cư Lý Thường Kiệt (quận 10) thời điểm mới bàn giao (2016) giá 25 triệu đồng mỗi m2, giờ sang nhượng giá trung bình từ 53 triệu đồng mỗi m2. Tính chung 6 tháng qua, giá các chung cư này ghi nhận tăng thêm 2,6% so với cùng kỳ năm trước.

Khu vực quận 12, chung cư Hưng Ngân từng bán giá 16 triệu đồng mỗi m2 năm 2016, giờ giao dịch ở ngưỡng 31-35 triệu đồng mỗi m2. Riêng quý II, giá chung cư này tăng 2,3% so với cuối năm ngoái.

Còn trên khu vực quận Bình Thạnh, mức tăng giá của các chung cư cũ thời gian gần đây lên đến hai con số. Cụ thể, dự án Sai Gòn Pearl từng có giá mua đợt đầu chỉ 38 triệu đồng mỗi m2 (năm 2016), hiện tại bán trung bình 114 triệu đồng mỗi m2. Giá chung cư này đã tăng thêm 31,6% trong 1 năm qua. Liền kề bên cạnh, dự án Sunwah Pearl năm 2017 chỉ có giá 47 triệu đồng mỗi m2, hiện tại giá sang tay chung cư này từ 100-140 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp 2 lần so với thời điểm triển khai. Còn so đầu năm, căn hộ tại đây tăng 7,6%.

Bất động sản khu Đông TP HCM, với các căn hộ chung cư, dự án đất nền, nhà phố. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo báo cáo từ Cushman&Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, giá căn hộ TP HCM tăng trưởng thấp nhất là 300%. Thậm chí, trong giai đoạn dịch Covid-19 (2019-2021), giãn cách xã hội và thị trường đình trệ giao dịch, giá căn hộ vẫn tăng mạnh so với năm 2018. Hơn thế, mặt bằng giá sơ cấp mới còn được thiết lập vào cuối năm 2021. Sang năm 2022-2023, dù thị trường bất động sản biến động, chỉ số giá căn hộ vẫn tăng nhẹ, chưa có dấu hiệu giảm ở thị trường sơ cấp.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM chỉ ra, giai đoạn 2015-2023 giá chung cư tăng liên tục với mức trung bình 15-20% mỗi năm. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25-35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40-60 triệu đồng. Mỗi m2 căn hộ trung cấp năm 2015 giá khoảng 35-50 triệu đồng, đến năm 2023 lên 50-70 triệu đồng, căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng mỗi m2 lên 70-100 triệu đồng. Riêng khu vực trung tâm có giá cao nhất, mỗi m2 dao động 80-200 triệu đồng.

Nghiên cứu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, hơn 68% nhu cầu tìm mua chung cư TP HCM có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên tầm giá này hiện chỉ còn tìm được ở các chung cư cũ. Trong giai đoạn từ năm 2015-2023, chỉ số tăng giá chung cư TP HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá căn hộ thành phố tăng 82%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Căn hộ bình dân có mức tăng cao nhất, từ 2-3 lần so với giá mở bán lúc đầu.

Ông Nguyễn Hoài An, Giám đốc kinh doanh công ty bất động sản Thiện Phát, nhận định câu chuyện tăng giá của chung cư cũ không có gì là bất ngờ khi giá nhà sơ cấp tại TP HCM đang ở mức quá cao, nguồn cung lại khan hiếm. Những năm qua, mỗi khi có dự án mới triển khai, mặt bằng giá chung cư của khu vực đó sẽ được thiết lập lại, đa phần là tăng lên chứ không giảm đi. Giá sơ cấp tăng thì thị trường thứ cấp cũng "tát nước theo mưa".

Theo ông An, các chung cư cũ dù giá tăng cao vẫn ‘mềm" hơn so với các dự án sơ cấp đang mở bán hiện nay. Nhiều người mua nhà không thể tìm được dự án mới phù hợp tài chính sẽ chuyển dịch về thị trường thứ cấp, nơi nguồn hàng đa dạng, giá cả phải chăng. Dù vậy các dự án cũ chịu ảnh hưởng bởi chất lượng xuống cấp theo từng năm, tiện ích dịch vụ và yếu tố quản lý vận hành hạn chế.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, xu hướng tăng trưởng giá này là do cung - cầu chênh lệch ngày càng lớn, nhất là những dự án giá rẻ, bình dân, nhà ở xã hội... tập trung ở quận nội thành, nơi đang hạn chế phát triển nhà cao tầng.

Trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số. Giá nguyên vật liệu, nhân công đang tăng đều qua mỗi năm, chi phí để xây dựng dự án cũng tăng theo tương ứng. Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.

Ông Kiệt nhận định giá sơ cấp chung cư TP HCM còn tiếp tục tăng và căn hộ bình dân sẽ tuyệt chủng. Người mua nhà muốn tìm chung cư dưới 3 tỷ đồng ở TP HCM sẽ phải dạt về tìm kiếm các dự án cũ. Cầu tăng thì giá cũng sẽ tăng theo là tất yếu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM sẽ ngày càng khó. Ở thời điểm 2017-2018, tài chính trên dưới 2 tỷ đồng là sở hữu được một căn hộ 55-60 m2 ở các khu vực nội thành. Nhưng giờ tầm giá này phải "đỏ mắt" tìm các dự án cũ may ra còn cơ hội. Ông dự báo, nguồn cung nhà ở tại TP HCM vẫn ngày càng khan hiếm, lượng nhà ở xây dựng thời gian qua không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới.