Chuẩn bị có thêm tuyến đường gần 8.000 tỷ đồng và 3 cây cầu lớn, thị trường nhà đất Đông Anh sắp 'nhảy múa'?

Đi cùng các thông tin quy hoạch, lượt tìm kiếm căn hộ, đất nền tại Đông Anh (Hà Nội) sau Tết Nguyên đán có dấu hiệu tăng nhiệt trở lại. “Cơn sốt” lên quận được giới đầu cơ kỳ vọng thị trường địa ốc khu vực này có thể bùng nổ trong thời gian tới.

Tháng 7/2023, dự án đường vành đai 3 đoạn qua huyện Đông Anh đã được HĐND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư, thực hiện trong giai đoạn 2023 - 2028 với chi phí giải phóng mặt bằng dự kiến hơn 2.400 tỷ đồng và chi phí xây dựng hơn 5.400 tỷ đồng.

Nóng cùng tin quy hoạch

Theo quy hoạch, tuyến đường vành đai 3 sẽ đi qua địa bàn 9 xã thuộc Đông Anh, bao gồm Liên Hà, Việt Hùng, Uy Nỗ, thị trấn Đông Anh, Tiên Dương, Vân Nội, Nguyên Khê, Bắc Hồng và Nam Hồng.

Dự báo khi tuyến đường đi vào hoạt động sẽ tác động lớn đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở khu vực này. Hiện tại giá bất động sản ở các địa phương có tuyến đường chạy qua, về cơ bản, đang thấp hơn so với các khu vực trung tâm nên cơ hội vẫn được đánh giá cao.

Bên cạnh tuyến vành đai 3, trong tháng 8/2023, Hà Nội đã duyệt đầu tư 10 dự án hạ tầng quy mô lớn khác tại Đông Anh. Đồng thời, nằm trong tiến trình lên quận, huyện Đông Anh còn được ưu tiên tập trung nguồn lực phát triển, đặc biệt xây dựng thêm các cây cầu trọng điểm kết nối với trung tâm.

Các thông tin quy hoạch đang thổi hơi nóng vào thị trường nhà đất Đông Anh.

Trong đó, 3 cây cầu nghìn tỷ vượt sông Hồng sẽ được thành phố xây thêm, đó là Tứ Liên, Thượng Cát và cầu Thăng Long mới. Cụ thể, cầu Tứ Liên có tổng chiều dài khoảng 4,8 km, tổng mức đầu tư khoảng 17.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công từ năm 2024.

Cầu Thượng Cát sẽ đi trùng Vành đai 3,5, bắc ngang qua khu dân cư Liên Mạc - Thượng Cát (Bắc Từ Liêm) và kết nối đến khu công nghiệp Thăng Long (huyện Đông Anh), tổng vốn đầu tư khoảng 8.300 tỷ đồng. Thời gian thực hiện trong 4 năm (2023 - 2027).

Còn cầu Thăng Long mới ngay cạnh cầu Thăng Long hiện tại, đi trùng đường Vành đai 3, dài 2km, dự kiến xây dựng sau năm 2030.

Dễ nhận thấy, trong thời gian qua, những thông tin về các dự án hạ tầng lớn như tuyến vành đai 3 và quy hoạch lên quận đang tác động rõ nét đến tâm lý nhà đầu tư tại thị trường nhà đất Đông Anh.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Phong, môi giới được mệnh danh như “thổ địa” tại Đông Anh, cho hay từ quý II/2023 đến nay dấu hiệu nhà đầu tư tận dụng cơ hội từ quy hoạch và hạ tầng được công bố để tham gia vào thị trường đã xuất hiện dày hơn.

Đồng thời, các nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại đây kì vọng “điểm rơi” tăng trưởng có thể diễn ra từ cuối năm 2024 trở đi.

“Sau thời gian im ắng, giá bất động sản ở Đông Anh không còn tăng vọt như giai đoạn trước. Các dự án mới ra mắt ở giai đoạn này đã điều chỉnh phù hợp với nhu cầu của đa số khách hàng. Sức nóng quy hoạch là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý mua bán và đánh dấu sự hồi phục của thị trường khu vực này”, anh Phong phân tích.

Đến lúc xuống tiền đón sóng?

Trước những thông tin tích cực từ quy hoạch, cùng đà phục hồi của thị trường chung, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực đang tích cực quay trở lại thị trường nhà đất Đông Anh để săn tìm các sản phẩm cắt lỗ hoặc có giá tốt.

Điển hình, vào cuối tháng 1/2024 vừa qua, anh Hoàng Đông Tiến, nhà đầu tư gốc Hải Phòng, đã "xuống tiền" mua một lô đất tại xã Uy Nỗ, diện tích hơn 200m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư, trị giá hơn 1,6 tỷ đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2,1 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên bán gấp.

Theo anh Tiến, tại Đông Anh, ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 10 - 25%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 thời đỉnh sốt.

Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Vì vậy, không ít 'tay to' đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Tiến nhận định.

Kết quả thăm dò tại các văn phòng môi giới bất động sản và khảo sát thực tế tại Đông Anh cũng chỉ ra mức độ quan tâm đến thị trường nhà đất khu vực này ngày càng tăng, dù số lượng hàng cắt lỗ, giảm giá sâu không còn nhiều như cách đây 1 năm. Mặt bằng giá nhà đất ở Đông Anh cũng còn neo khá cao so với thời đỉnh sốt, dù đã giảm 15-20%.

Với những thông tin tích cực từ quy hoạch, các chuyên gia dự báo giá nhà đất Đông Anh sẽ còn tăng mạnh. Vì vậy, đây có thể là thời điểm nhà đầu tư có thể cân nhắc xuống tiền gom những sản phẩm giá tốt. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi cùng rủi ro.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá bất động sản có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. Vì vậy, nhà đầu tư nếu xuống tiền cần xác định đi đường dài, tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm.

“Thực tế cũng đã chứng minh, ở những lần trước, khi các thông tin lên quận xuất hiện, đất Đông Anh, Gia Lâm cũng sốt, nhưng sau đó lại lắng xuống. Vì vậy, khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, xem xét kỹ rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông”, đại diện Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Nhìn chung, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 25-30%, sau đó hạ xuống biên độ điều chỉnh 10-20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Đây là thời điểm thích hợp để xuống tiền, tuy nhiên nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ vì thông tin thật giả đang lẫn lộn”, một chuyên gia khuyến nghị.