Chưa sáp nhập đã sốt: Bắc Ninh – Bắc Giang khơi dậy cơn lốc địa ốc

Tin đồn hành chính vừa rộ lên, giá đất vùng biên Bắc Giang đã nhảy vọt. Tại một số điểm nóng, thị trường không chỉ tái lập đỉnh cũ mà còn xác lập mức giá cao hơn 30%, cho thấy tâm lý đầu cơ đang dâng cao từng ngày.

Chưa kịp sáp nhập, mặt bằng giá đất tại Bắc Giang đã leo thang chóng mặt. Có nơi tăng vọt 30% chỉ sau vài ngày rò rỉ thông tin hành chính, đưa thị trường địa ốc địa phương này trở lại – thậm chí vượt qua – đỉnh sốt của năm 2022.

Ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh cùng đề xuất bỏ cấp huyện rộ lên, thị trường bất động sản tại Bắc Giang – đặc biệt là phân khúc đất nền – đã lập tức nổi sóng. Thành phố Bắc Giang trở thành điểm nóng khi giá đất tại nhiều khu vực tăng vọt, đặc biệt ở khu đô thị phía Nam, phía Tây và các vùng giáp khu công nghiệp, với mức tăng 20–30% so với quý IV/2024.

Giới đầu tư kỳ vọng Bắc Giang sẽ trở thành trung tâm hành chính của tỉnh mới, kéo theo nhu cầu dân cư, hạ tầng và dịch vụ bùng nổ. Tâm lý đón đầu cơ hội khiến làn sóng gom đất dâng cao, đẩy mặt bằng giá lên nhanh chóng.

Khảo sát thực địa cho thấy, nhiều lô đất phía Nam thành phố được rao bán tăng thêm 2–3 tỷ đồng chỉ trong vòng hai tháng. Một số phường vùng ven như Tân Mỹ, Dĩnh Trì chứng kiến mức tăng lần lượt khoảng 30% và 15–20% so với đầu năm. Tại khu vực thị xã Việt Yên và huyện Yên Dũng cũ – nay thuộc TP Bắc Giang sau đợt điều chỉnh địa giới hành chính đầu năm 2025 – giá đất gần các khu công nghiệp như Quang Châu hay Song Khê – Nội Hoàng hiện dao động từ 40–70 triệu đồng/m², tăng 30–40% so với cuối 2024. Các lô đất vị trí đẹp, mặt tiền lớn thậm chí chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m², vượt đỉnh giá năm 2022 khoảng 30%.

Không khí "nóng ran" bao trùm nhiều tuyến phố với sự xuất hiện dày đặc của các điểm tư vấn, ký gửi đất đai. Những sàn bất động sản tự phát nhộn nhịp người đến hỏi thông tin, tạo cảm giác một đợt sóng ngầm đầu cơ đang âm ỉ lan rộng.

Tuy nhiên, làn sóng tăng giá không phân bố đồng đều. Một số huyện ven như Lạng Giang hay Tân Yên có mức tăng nhẹ, song giá vẫn thấp hơn đỉnh năm 2022. Trong khi đó, tại thành phố Bắc Giang – nơi đang được đầu tư mạnh về quy hoạch đô thị, hạ tầng và các khu thương mại mới – nguồn cung đất nền hiện rất phong phú, đáp ứng đa dạng nhu cầu từ ở thực đến đầu tư.

Theo các chuyên gia bất động sản, cơn sốt lần này phần lớn được kích hoạt bởi tâm lý "ăn theo" thông tin hành chính, mang tính đầu cơ ngắn hạn. Sức nóng khiến thanh khoản gia tăng nhanh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn, nhất là với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chạy theo hiệu ứng đám đông.

“Giá đất đang bị đẩy vượt xa giá trị thực. Nếu không cân nhắc kỹ, nhà đầu tư dễ rơi vào trạng thái mắc kẹt vốn dài hạn. Quan trọng nhất vẫn là thanh khoản, khả năng bán lại hoặc cho thuê, chứ không chỉ nhìn vào giá mua hôm nay,” một chuyên gia cảnh báo.

Thực tế thị trường gần đây cũng bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh. Theo ghi nhận, thị trường đất nền tại Bắc Giang đang "hạ nhiệt". Số lượng người tìm mua giảm rõ rệt, giá bán chững lại, thậm chí một số nơi bắt đầu quay đầu giảm.

Nguyên nhân là do hiện tượng "sốt ảo" đã đẩy giá đất lên quá cao, vượt xa khả năng sinh lời thực tế. Khi không còn dư địa tăng giá và rủi ro ngày càng lớn, nhiều nhà đầu tư đã dừng cuộc chơi, khiến thị trường quay về trạng thái thận trọng hơn.