Chủ tịch HREC dự báo 2 kịch bản thị trường bất động sản TP.HCM sau khi hết giãn cách

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch HREC cho rằng, khi dịch được kiểm soát, thị trường BĐS TP.HCM sẽ bắt nhịp nhanh chóng, khởi động trở lại và phát triển mạnh trong vòng 3 – 6 tháng sau khi hết giãn cách.

3 tháng giãn cách, thị trường bất động sản TP.HCM lộ rõ nhiều “tổn thương”

Trải qua hơn 3 tháng giãn cách liên tục do ảnh hưởng dịch bệnh, nền kinh tế TP.HCM đang dần lộ rõ nhiều “tổn thương”. Trong đó, lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ.

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, kể từ thời điểm cuối tháng 4/2021, đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, kéo dài và diễn biến phức tạp hơn những lần trước khiến các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn từ những lần bùng phát dịch trước, tiếp tục chịu tác động, ảnh hưởng nặng nề hơn. Khoảng 80% các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.

Lượng đăng tin rao bán và nhu cầu mua cũng ghi nhận giảm mạnh. Cụ thể, theo Batdongsan.com, chỉ trong tháng 7/2021, tổng lượng tin đăng rao bán bất động sản tại TP.HCM giảm kỷ lục, với mức giảm lên đến 52% so với tháng trước. Lượng tin đăng bán nhà đất, nhà riêng và căn hộ tại TP.HCM giảm trung bình từ 48 - 59% chỉ trong 1 tháng. Tương tự, nhu cầu tìm mua chung cư, đất nền và nhà riêng tại TP.HCM cũng giảm mạnh ở mức từ 25 - 41%, mức giảm thấp kỷ lục trong các năm gần đây.

Nhìn nhận về điều này ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM (HREC) cho rằng, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh là điều tất yếu.

Các doanh nghiệp ở lĩnh vực này đang và sẽ chịu những ảnh hưởng nặng nề từ bối cảnh khó khăn chung do dịch Covid-19. Bởi suốt 3 tháng giãn cách xã hội, các hoạt động gần như bị đình trệ nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chi trả các khoản chi phí đều đặn. Doanh nghiệp vẫn phải nuôi “lính” - lỗ chi phí lương. Ngoài ra, chi phí mặt bằng, định phí và biến phí đều phải chịu mất. Nếu được giảm, cũng chỉ là một phần, chứ không được hỗ trợ 100%.

Trong khi chi phí không giảm thì doanh thu, lợi nhuận lại ngày càng thấp đi. Doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2021 đến nay gần như không có. Bởi các giao dịch chỉ diễn ra dạng online, hoàn toàn không thể đi công chứng, đăng ký ở Bộ Tài Nguyên và Môi trường. Vì vậy việc mua bán rất đình trệ.

“Chúng ta biết rằng, không chỉ TP.HCM mà cả nước, bất động sản là một trong những ngành đi đầu chỉ sau Tài chính Ngân hàng. Bất động sản có duy trì và phát triển mới kéo theo sự phát triển của nhiều ngành nghề khác bởi vì hầu hết các ngành nghề đều phụ thuộc vào lĩnh vực này. Ví dụ, doanh nghiệp muốn sản xuất dệt may đòi hỏi cần phải đi thuê/mua bất động sản để xây nhà xưởng. Đây gọi là bất động sản công nghiệp.

Vì vậy, bất động sản phải đi trước, các ngành nghề khác mới theo sau. Nó được xem là “nền móng” cho mọi sự phát triển. Ngược lại, khi bất động sản “đóng băng” các lĩnh vực còn lại cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng bởi hiệu ứng dây chuyền”, ông Nguyễn Quốc Bảo nhấn mạnh.

Cũng theo vị Chủ tịch HREC, “trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang gánh chịu nhiều khó khăn như vậy, song mới đây, văn bản của Trung ương đề nghị hỗ trợ 16 nhóm ngành nghề lại không có lĩnh vực bất động sản. Điều này là quá thiệt thòi cho các doanh nghiệp”.

Bất động sản trung và cao cấp ảnh hưởng nhiều nhất từ yếu tố dịch bệnh

Đi vào phân tích rõ hơn sự ảnh hưởng của Covid-19 đến các phân khúc bất động sản, ông Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, nếu chia thị trường thành 3 cấp: Sơ cấp, trung cấp, cao cấp thì càng đi lên cấp cao hơn mức độ ảnh hưởng bởi dịch bệnh càng nặng nề.

“Đi từ bất động sản sơ cấp, có thể khẳng định đây là phân khúc ít chịu ảnh hưởng nhất. Do giá bán ra thấp, vốn đầu tư ít nên mức độ ảnh hưởng sẽ nhẹ nhàng hơn. Trong khi đó, bất động sản trung và cao cấp, do vốn đầu tư nhiều, tỷ lệ vay tín dụng cao nên khi dịch bệnh ập đến, sản phẩm không bán được nhưng lãi vay và các chi phí vẫn phải trả khiến mức độ thiệt hại sẽ nặng hơn.

Nên có thể nói, trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, doanh nghiệp nào có tiềm lực tài chính với vốn tự có dồi dào, “sức đề kháng” sẽ tốt hơn những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay tín dụng. Tuy nhiên, dù ít dù nhiều, các doanh nghiệp bất động sản cũng như thị trường bất động sản đang phải trải qua những ngày tháng vô cùng khốn khó”, Chủ tịch HREC nhận định.

Trong trường hợp, nếu chia bất động sản thành các nhóm kinh doanh, vị Chủ tịch HREC cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm: Khách sạn, resort, khu du lịch… là phân khúc thiệt hại nặng nề nhất.

TP.HCM là “đầu tàu” về phát triển kinh tế trong có ngành hàng không, du lịch. Nhưng dịch bệnh diễn biến phức tạp, tất cả đều phong toả, khách du lịch quốc tế không vào được Việt Nam, khách trong nước cũng hạn chế đi lại. Vì vậy, phân khúc này gần như “đóng băng” suốt những tháng qua.

2 kịch bản dễ xảy ra cho thị trường bất động sản

Dù gánh chịu nhiều “tổn thương” từ bối cảnh khó khăn chung nhưng khi được đánh giá về khả năng hồi phục và phát triển, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn tạo một niềm tin tích cực.

Cụ thể, theo ông Nguyễn Quốc Bảo, thị trường bất động sản này sẽ xảy ra 2 kịch bản. Nếu trường hợp dịch được kiểm soát trong tháng 10 tới, đời sống kinh tế xã hội dần được bình thường mới, thị trường bất động sản TP.HCM cũng sẽ bắt nhịp nhanh chóng, khởi động trở lại ngay sau đó và phát triển mạnh trong vòng 3 – 6 tháng sau khi hết giãn cách.

Lý giải nguyên nhân, Chủ tịch HREC cho rằng, thị trường trong thời gian tới sẽ có nhiều lực đẩy lớn, tạo động lực cho sự hồi phục. Đơn cử như, đầu tư công tăng, cơ sở hạ tầng đồng bộ phát triển; dòng FPI nước ngoài vào nhiều, lượng kiều hối tăng cao hơn bình thường; nền kinh tế vĩ mô dần được khôi phục… Ngoài ra, việc đầu tư vào thị trường bất động sản là luôn có nhu cầu.

Đặc biệt, dịch bệnh đã thay đổi tư duy sống và tâm lý khách hàng rất nhiều. Nhu cầu về một chốn an cư có không gian đảm bảo sức khoẻ, hài hoà yếu tố tiện ích và cây xanh được đề cao. Đây cũng là một yếu tố mới, quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho các dự án tích hợp, thu hút nhu cầu đầu tư.

Về nội tại doanh nghiệp, với tâm lý “ăn không ngồi rồi” suốt 3 tháng nên mong muốn được đi làm và làm việc hăng say sẽ tăng cao. Điều này góp phần tạo tính nhộn nhịp, săn đón thị trường của các chủ đầu tư bất động sản hay các bên môi giới.

Ở chiều ngược lại, theo hướng xấu hơn, khi dịch Covid-19 vẫn tiếp tục diễn biến phức tạp và chưa được kiểm soát một cách triệt để, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng nhưng không đồng đều.

“Bản thân doanh nghiệp nào yếu kém về tiềm lực tài chính, phụ thuộc nhiều vào lãi vay, mức độ ảnh hưởng sẽ nhiều hơn. Lúc này, các doanh nghiệp đòi hỏi phải chấp nhận giảm lợi nhuận, hoặc kêu gọi vốn đầu tư từ bạn bè, người thân để trích cổ phần nhằm duy trì doanh nghiệp. Ngược lại, với những doanh nghiệp phát triển nhờ vốn tự có, dịch có tiếp diễn nữa thì mức độ tác động đến cũng không quá nặng nề”, ông Nguyễn Quốc Bảo nhìn nhận.