Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: 'Không thực hiện đấu giá đất công trong dự án'

(VNF) - "Nhà nước nên công nhận chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp mà không phải thực hiện đấu thầu khi quỹ đất sạch do chính doanh nghiệp đứng ra thương lượng giải phóng mặt bằng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Có ý kiến cho rằng, phải thực hiện đấu thầu quỹ đất sạch để lựa chọn chủ đầu tư. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Tôi nhận thấy đề xuất này hoàn toàn không hợp lý, hợp tình vì để có được quỹ đất sạch cho thực hiện dự án, doanh nghiệp phải tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quỹ đất cho thực hiện dự án thường là đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen kẽ một tỷ lệ nhỏ đất công (thường chiếm trên dưới 10% diện tích dự án) là đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng... có hình dạng bất định hình, nằm phân tán rải rác trong khu đất dự án mà nhà đầu tư đã bồi thường, không thể lập quy hoạch chi tiết độc lập mà phải phụ thuộc vào quy hoạch chung của dự án và cũng không thể hình thành một dự án độc lập.

Tôi kiến nghị Nhà nước công nhận chủ đầu tư dự án đã có quỹ đất hỗn hợp mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương có cơ chế giải quyết vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất công, thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5%.

Tất cả các dự án đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình hoặc nằm phân tán, không thể xác định các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết nên không thể hình thành dự án độc lập trong lòng dự án. Nhà đầu tư khác cũng không thể thực hiện dự án riêng tại các mảnh đất nhỏ trong dự án.

Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc "đất công phải thực hiện đấu giá", khi áp dụng cho các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp.

Tôi lấy ví dụ, Công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7, có diện tích 77.354,8 m2, theo Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày 07/05/2018 của Ủy ban nhân dân TP HCM.

Trong dự án có 1.758,5 m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 05 thửa đất của dự án (Còn được gọi là đất hở trong dự án); Đất có nguồn gốc đất rạch 284,5 m2; Đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279 m2; Đất lưu không 194,5 m2. Do có 1.758,5 m2 đất công trong dự án mà Công ty chưa được cấp sổ đỏ.

Hoặc đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ, Khoản 4 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: "Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án”.

Tuy nhiên, nội dung này lại chưa được hướng dẫn thực hiện, nên trên thực tế chưa thể áp dụng trong trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị. Theo tôi, nên miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị.

Ông có đề xuất cơ chế gì để giải quyết tình trạng quá tải hồ sơ cấp đổ đỏ tại các đô thị hiện nay, đặc biệt là TP HCM và Hà Nội?

Để giải quyết tình trạng quá tải hồ sơ cấp "sổ đỏ" tại TP HCM, Hà Nội và cấp "sổ đỏ" cho cá nhân nước ngoài, cần sửa đổi, bổ sung Điều 105 Luật Đất đai quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp "sổ đỏ" cho cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam (hiện chưa có quy định việc cấp "sổ đỏ" cho cá nhân nước ngoài).

Bổ sung "Ủy ban nhân dân cấp huyện" vào Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai quy định "Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện theo quy định của Chính phủ", để giải quyết nhanh, đồng bộ công tác cấp "sổ đỏ".

Bổ sung Điều 105 Luật Đất đai quy định: "Đối với đô thị đặc biệt thì Hội đồng nhân dân thành phố và Ủy ban nhân dân thành phố tổ chức thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương".

Bên cạnh đó, về quy định sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, cần bổ sung đối tượng "cá nhân nước ngoài" vào Điều 5 Luật Đất đai vì hiện chưa có quy định đối tượng "cá nhân nước ngoài" là người sử dụng đất; bổ sung quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của "cá nhân nước ngoài" vào Điều 183 Luật Đất đai để đảm bảo tính đồng bộ.

Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai quy định "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ".

Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn được nhận quyền sử dụng đất thông qua phương thức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Cần xem xét sử đổi, bổ sung quy định này, theo tôi không nên để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng đất đai trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, có thể dẫn đến những hệ lụy không tốt.

Thưa ông, thực tiễn thời gian vừa qua cho thấy, quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất để của đầu tư thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án sản xuất kinh doanh… Tuy nhiên, ở không ít địa phương, các dự án nhà ở chưa được áp dụng điều khoản này và vẫn bị ách tắc?

Tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định bổ sung các khoản 5,6,7,8 và 9 vào Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như: "5. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó.

"6. Trường hợp điện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án".

Tuy nhiên, nhiều địa phương cho rằng khái niệm "dự án sản xuất, kinh doanh" không bao gồm "dự án nhà ở", nên đối với các dự án nhà ở có tỷ lệ nhỏ "đất công" chưa được áp dụng để giải quyết, vẫn còn bị ách tắc.

Do đó, tôi kiến nghị giải thích khái niệm "dự án sản xuất, kinh doanh" bao gồm cả dự án nhà ở. Hoặc bổ sung từ "nhà ở" vào khái niệm "dự án sản xuất, kinh doanh, nhà ở", tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hoạt động chuyển nhượng dự án hay một phần dự án bất động sản là hoạt động hết sức bình thường trong nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động này đang là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Theo ông, nguyên nhân do đâu?

Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ kế thừa tất cả các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp chuyển nhượng, kể cả nghĩa vụ đối với bên thứ ba trong quá trình tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên, pháp luật liên quan là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chưa có sự thống nhất với Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

Do đó, tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai và khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất dự án để phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Xin trân trọng cảm ơn ông!