Chủ tịch G6 Group: Đất nền tăng "vô tội vạ" nhưng khó là "vua" của bất động sản trong thời gian tới

Tại toạ đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do TheLEADER tổ chức chiều ngày 30/7, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group đã có những ý kiến đánh giá về diễn biến các phân khúc bất động sản trong thời gian vừa qua và đưa ra những nhận định, dự báo mới cho thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới.

Cụ thể, về đất nền, ông Quê phân tích, giai đoạn 2020-2021, do Nhà nước bơm tiền nên đã tạo đà tăng 20%. Hầu hết các tỉnh đều tăng và tăng "vô tội vạ", không chỉ tập trung vào các khu công nghiệp, thủ phủ du lịch mà kể cả miền núi xa xôi cũng tăng.

Chính vì đà tăng giá đấy, mà đến năm 2022-2024, đất nền đã giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%. Song từ tháng 1 đến nay, đất nền đã có dấu hiệu phục hồi ở cả giá và giao dịch trong nội thành TP. HCM và Hà Nội. Bắt đầu từ quý 2 là lan ra các tỉnh lân cận như gần TP.HCM có Long An, Bình Dương, gần Hà Nội có Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang.

Qua những diễn biến này, ông Quê dự báo, từ cuối quý 3 sang quý 4, xu hướng sẽ chuyển hẳn sang bất động sản các tỉnh phía Nam, miền Trung, tập trung vào các địa phương liên quan tới công nghiệp, du lịch, đô thị. Bởi nguyên tắc của đầu tư, khi giá đã lên cao thì cần phải có "khoảng nghỉ", vùng nào có giá đất thấp thì sẽ thu hút dòng tiền. Và khi đổ tiền vào đấy, nhà đầu tư bị kẹt sẽ thoát được hàng.

Chủ tịch G6 Group cho rằng: "Giai đoạn tới, đất nền khó là "vua" của bất động sản". Thứ nhất, vì nguồn cung sắp tới bị hạn chế phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai mới.

Vấn đề về đất dân cũng được xem là đất nền tuy nhiên tại Điều 200 Luật Đất đai thì có đến 8 điều kiện để tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa cũng gặp nhiều khó khăn. Như vậy, nguồn cung sắp tới vô cùng ít, từ đó giá sẽ tăng. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chưa chắc đã tăng, bởi vì khi lượng cầu đã ít đi thì sẽ hấp thụ hết, tái diễn lại tình trạng chung cư như bây giờ, ông Quê cho biết thêm.

Do đó, ông Quê nhận định, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua mà luân phiên. Chung cư là 2023-2024. Đất nền là 2025-2026. Biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027. Còn bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group

Bên cạnh đó, từ góc độ là chủ đầu tư một dự án chung cư Hà Nội, ông Quê nhận định: giá chung cư hiện nay đã lên quá cao. Từ tháng 3 đến nay, có rất nhiều bài báo định hướng rằng là giảm nhiệt chung cư, chung cư giảm tốc về lượng giao dịch… Điều này chắc chắn khiến Nhà nước sẽ can thiệp hơn nữa để tác động cho phân khúc chung cư tiếp tục hạ nhiệt.

Hiện nguồn cung quỹ đất chung cư rất lớn như nhà ở xã hội (NOXH). Ông Quê cho biết, "Tôi đang có danh sách hơn 200 dự án NOXH, trong đó có 14 dự án NOXH tập trung ở Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai… với hơn 300.000 quỹ căn chung cư".

Có 3 loại quỹ đất hình thành chung cư. Thứ nhất là đến từ các chủ đầu tư gom đất ruộng để xây NOXH và đang có khoảng vài chục dự án đang trong giai đoạn đã được chấp thuận chủ đầu tư. Thứ hai là đến từ quỹ đất ngày xưa mà phải dùng 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 chuyển sang NOXH. Thứ ba là đến từ 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại, hiện Hà Nội cũng có vài chục dự án.

Như vậy, nguồn cung ở Hà Nội là vô cùng lớn. Từ cuối năm 2025, quỹ NOXH bắt đầu có, sẽ tầm 4.000 căn trải dài các quận, tầm chục dự án. Năm 2027-2029, quỹ căn NOXH và nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất hơn 300.000 căn. Điều này sẽ làm giảm nhiệt thị trường chung cư. Hiện tại chỉ có người mua chung cư để ở còn nhà đầu tư đã chuyển hướng, Chủ tịch G6 Group nhận định.