"Chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua"

Đó là nhận định của ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group khi đánh giá về các phân khúc bất động sản trong thời gian vừa qua và đưa ra dự báo cho thị trường sắp tới.

Dòng tiền đang chảy về các tỉnh ven Hà Nội

Chia sẻ tại Toạ đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 30/7, ông Lê Đình Chung đánh giá thị trường bất động sản chủ yếu sôi động ở khu vực phía Bắc, còn tại TP. HCM và phía Nam chưa có nhiều sự chuyển biến rõ rệt.

Theo ông, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140 - 160 triệu đồng/m2. Liền kề, bất động sản thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực rất xa trung tâm như Thanh Hà, giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao.

“Với mức giá này, các nhà đầu tư tích sản vẫn chọn Hà Nội là nơi đầu tư, nhưng không còn quá nhiều ở Hà Nội”, ông Chung cho hay.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes (Ảnh: PV)

Tổng giám đốc SGOHomes nhận định bắt đầu từ tháng 3/2024, các thị trường tỉnh đã tốt dần. Đến thời điểm hiện tại, thị trường không quá sôi động nhưng vẫn duy trì được nhịp khả quan.

Một trong những thị trường tỉnh tốt nhất hiện nay là Hưng Yên với mức tăng giá từ 30 - 50% trong nửa đầu năm nay. Bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.

“Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh - Bắc Giang; Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới”, ông Chung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định khi dòng tiền nhiều hơn, giá ở các khu vực trung tâm đã tăng, thì sẽ đến những khu vực xa hơn, mặt bằng giá còn thấp như Hưng Yên, Bắc Giang… Sau đó nữa là các tỉnh, huyện, thị xã xa hơn.

Điểm sáng hiện tại vẫn là các dự án chung cư, nhà thấp tầng tại các tỉnh trung tâm. Khi nguồn tiền mới đổ vào, các thị trường như Hà Nội, TP. HCM hưởng lợi đầu tiên, sau đó sẽ đến Hải Phòng, Quảng Ninh, theo vị chuyên gia.

“Không có phân khúc nào là vua mà sẽ luân phiên”

Cũng tại toạ đàm, ông Nguyễn Anh Quê, chủ tịch G6 Group, đánh giá về các phân khúc bất động sản trong thời gian vừa qua và đưa ra dự báo cho thị trường sắp tới.

Đối với đất nền, ông phân tích, giai đoạn 2020-2021, hầu hết các tỉnh đều tăng và tăng "vô tội vạ", không chỉ tập trung vào các khu công nghiệp, thủ phủ du lịch mà kể cả miền núi xa xôi cũng tăng.

Chính vì đà tăng giá đấy, đến năm 2022-2024, đất nền đã giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%.

Song từ tháng 1 đến nay, đất nền đã có dấu hiệu phục hồi cả về giá và giao dịch trong nội thành TP.HCM và Hà Nội. Bắt đầu từ quý II lan ra các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương; lân cận Hà Nội có Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang.

Ông Nguyễn Anh Quê, chủ tịch G6 Group (Ảnh: PV)

Trước diễn biến này, ông Quê dự báo, từ cuối quý III - quý IV, xu hướng sẽ chuyển sang bất động sản các tỉnh phía Nam, miền Trung, tập trung vào các địa phương liên quan tới công nghiệp, du lịch, đô thị. Bởi nguyên tắc trong đầu tư, khi giá lên cao cần phải có "khoảng nghỉ", vùng nào có giá đất thấp sẽ thu hút dòng tiền. Khi đổ tiền vào đây, nhà đầu tư bị kẹt sẽ thoát được hàng.

"Giai đoạn tới, đất nền khó là 'vua' của bất động sản", chủ tịch G6 Group nói. Bởi lẽ, nguồn cung sắp tới bị hạn chế phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai mới.

Bên cạnh đó, với Điều 200 Luật đất đai có 8 điều kiện để tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa khó khăn. Như vậy, nguồn cung ít, giá sẽ tăng, song tổng lượng giao dịch không tăng, tái diễn lại tình trạng chung cư bây giờ.

Do đó, chủ tịch G6 Group nhận định, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là "vua" mà sẽ luân phiên. Cụ thể, chung cư là "vua" giai đoạn 2023-2024. Tiếp theo là đất nền giai đoạn 2025-2026 rồi đến biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027. Còn bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.