Chu kỳ bất động sản mới

Sau bao nhiêu năm làm BĐS tôi hiếm thấy thời điểm nào nhiều cảm hứng như thời điểm này.

Nguồn cung thì rất ít và pháp lý lại rất minh bạch. Có thể do xã hội đã văn minh, người mua có nhận thức cao hơn, từ đó họ có yêu cầu khắc khe hơn với pháp lý của sản phẩm. Mặt khác, do vài năm nay thanh tra Bộ XD lê máy chém đi khắp từ Bắc vào Nam để rà soát, dọn dẹp nguồn cung, đặc biệt ở các tỉnh thành lớn như Hà Nội, SG, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Phú Quốc. Vì vậy, nguồn cung đã hiếm lại càng hiếm vì dự án cũ thì phải hoàn chỉnh pháp lý hoặc bị thu hồi, dự án mới thì các quan chưa dám ký.

Nguồn cầu thì phải nói rằng, từ trước tới giờ chưa có thời kỳ nào nhiều người quan tâm đến Bất Động Sản đến vậy. Khi ta thấy vào vài năm trước thị trường sốt, hay ở một số địa phương như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long giá tăng từng ngày. Nhưng đó chỉ là cuộc chơi của những tay chuyên nghiệp sặc mùi đầu cơ. Họ vào đánh sóng, tạo sóng và kiếm tiền của nhau. Nhưng thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư F0 (người ngoài ngành) lại đang rất hăm hở. Vì rất đơn giản: Họ chẳng còn kênh đầu tư nào khác (điều này đã phân tích rất kỹ ở bài trước). Họ sẽ dẫn dắt thị trường và rồi các nhà đầu tư chuyên nghiệp khác sẽ sớm ngửi thấy mùi tiền và dòng người cứ thế sẽ đi.

Về giá, có lẽ vẫn có sự tăng giảm tuỳ từng địa phương hay tuỳ từng phân khúc. Hà Nội hay Sài Gòn thì rõ rồi, ai đợi giảm giá mà không mua ngay thì có lẽ họ phải lao động thêm vài chục năm nữa cũng ko mua được nhà. Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc phụ thuộc vào thị trường nghỉ dưỡng nên bị chịu ảnh hưởng lớn nhất. Các loại hình nghỉ dưỡng sẽ phải có một giải pháp nào đó mới và đột phá để giải cứu hay phát triển loại hình này. Còn các sản phẩm đất nền thì giá lên quá cao và giờ chỉ có F0 tham gia vào thị trường đỡ giá. Các địa phương này giá cũng chẳng giảm được bao nhiêu và rất có thể sẽ tăng lên từ 2021. Những địa phương khác thì giá cũng đang chững lại đợi chứ kỳ mới. Nhất là gần đây, các Bộ, Ban, Ngành đang bàn nhau cách thức chống “bong bóng Bất động sản”. Điều này nghe có vẻ ngược đời nhưng có lý do của nó. Đơn giản là: nguồn tiền đổ ra xã hội đang rất lớn (do hạ lãi suất, do thúc đẩy đầu tư công,...) và con đường cuối cùng của mọi dòng tiền đều đổ vào điểm cuối là BĐS. Một mặt khác, gần đây việc định giá tiền sử dụng đất của các địa phương đều dựa trên giá thị trường. Mà giá thị trường ai cũng thấy là khá cao so với các năm trước. Vì vậy, các chủ đầu tư đã phải chịu chi phí đầu vào rất cao. Muốn có lãi, họ không thể bán giá thấp hơn quá khứ được. Vậy mọi người biết giá của các sản phẩm mới thế nào rồi đấy!

Từ những lập luận đó, tôi cô đọng nhận định thị trường tại thời điểm này như sau:

“Cung ít và minh bạch, cầu nhiều và đa dạng. Vì vậy, thanh khoản sẽ tốt và giá có xu hướng tăng”.

Tuy vậy, về cụ thể sẽ còn phải xét xem loại hình BĐS nào, phân khúc nào, địa phương nào sẽ phù hợp với nhận định trên. Chứ không phải trăm hoa đua nở!