Chủ đầu tư "ôm" quỹ bảo trì chung cư: Làm thế nào để tháo "ngòi nổ"?

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc hình sự hóa hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư 2% chỉ giải quyết được “phần ngọn”, còn “gốc rễ” của vấn đề vẫn chưa thể giải quyết.

Trong thời gian gần đây, tại Hà Nội và TP.HCM liên tục diễn ra các vụ kiện tụng, tranh chấp liên quan tới vấn đề phí bảo trì chung cư 2%. Mâu thuẫn chủ yếu đến từ việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, một số chủ đầu tư cố tình “ôm quỹ” không bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân…

Để giải quyết các tranh chấp liên quan tới phí bảo trì chung cư 2%, mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã phối hợp với UBND quận, huyện tiến hành kiểm tra hoặc lập Đoàn thanh tra để kiểm tra.

Trường hợp phát hiện vi phạm trong việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì Thanh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành xử lý vi phạm theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Điều đáng chú ý, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP không có nội dung quy định chế tài đối với chủ đầu tư không chịu bàn giao kinh phí bảo trì, do đó đã dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa chủ đầu tư và Ban quản trị.

Trước tình trạng này, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất nội dung chế tài đối với hành vi vi phạm nêu trên, có thể chuyển sang cơ quan cảnh sát điều tra xử lý hành vi chiếm dụng tài sản của cư dân.

Đồng thời, Sở Xây dựng đề xuất Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Quốc hội xem xét, hướng dẫn để thống nhất trong công tác triển khai thực hiện và kịp thời xử lý các hành vi, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Chia sẻ với PV Dân trí, ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia BĐS cho rằng, việc chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt phí bảo trì là dấu hiệu của tội “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Do đó, việc hình sự hóa chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư là có căn cứ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhìn nhận, việc hình sự hóa có phần nặng tay, song chỉ giải quyết được phần ngọn”.

Theo ông Đính, trong các vụ kiện tụng liên quan tới quỹ bảo trì chung cư 2%, sẽ chẳng có doanh nghiệp nào, chủ đầu tư dại dột thừa nhận chiếm dụng quỹ bảo trì của cư dân cả.

Thay vào đó, họ sẽ kê khai các khoản chi tiêu. Có một số khoản chi được cư dân kiểm chứng, nhưng có những khoản chi vô lý, không một ai biết để chủ đầu tư hợp thức hóa việc chiếm dụng quỹ bảo trì. Xét dưới góc độ luật pháp, thì đây chỉ là tranh chấp dân sự.

“Chỉ khi nào có doanh nghiệp tuyên bố giữ và không trả lại, như vậy mới được tính là chiếm dụng. Trên cơ sở đó, cơ quan điều tra mới có căn cứ để khởi tố chủ đầu tư tội danh “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, ông Đính nói.

Để giải quyết triệt để các vụ kiện tụng liên quan tới phí bảo trì chung cư 2%, Phó Chủ tịch VARS cho rằng, Bộ Xây dựng hoặc các Sở Xây dựng nên đưa ra phương án “buộc chặt” thay vì đưa ra các giải pháp “đao to búa lớn”, như hình sự hóa chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng phí bảo trì.

Cụ thể, thay vì nộp phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư, khách hàng mua nhà cần lập ra một tài khoản ngân hàng riêng biệt và nộp tiền vào đó. Tài khoản này sẽ do ban quản trị độc lập kiểm soát, có thể bao gồm ban quản lý tòa nhà, đại diện cư dân và chủ đầu tư.

Trong quá trình vận hành, tòa nhà xảy ra sự cố và cần sử dụng tới quỹ bảo trì, một bên phải lập đề xuất chi tiêu, các bên còn lại có quyền thẩm định mức chi tiêu như vậy có hợp lý hay không.

“Mô hình này hoạt động giống với ngân sách. Tức là, khách hàng trước khi nhận nhà đều phải đóng 2% vào cái tài khoản chung. Sau đó, tài khoản sẽ tự động khóa lại, chủ đầu tư hay cư dân đều không có quyền được rút”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam góp ý, UBND phường, quận phải tham gia giám sát việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì này. Một chung cư có thể nói như một khu dân cư, họ mua căn hộ cũng như mua nhà phố, cũng đã nộp thuế, phí đầy đủ. Vì thế cư dân rất cần vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát, quản lý phí bảo trì để bảo vệ quyền lợi cho họ.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết, nhiều địa phương có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nội dung phí bảo trì nhà chung cư, trong đó, nhiều nhất là tại 2 đô thị Hà Nội và TP.HCM.

Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung như chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì);...

Riêng địa bàn Hà Nội và TP.HCM, tỉ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn. Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỉ lệ 4,2%. TPHCM có 15/867 tòa có tranh chấp, chiếm tỉ lệ 1,7%...

Còn theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến tháng 3/2020, có 13,5% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Hà Nội có gần 2.600 chung cư, chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước, trong đó có gần 1.580 chung cư cũ, 845 chung cư thương mại và 174 chung cư tái định cư. Trong đó, có 86 chung cư có tranh chấp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.