Chủ đầu tư khu công nghiệp đoạn tuyệt với "cắt đất cho thuê"

Đang trong giai đoạn thăng hoa, nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam cần đoạn tuyệt với cách làm "cắt đất, san nền cho thuê" đơn thuần để chuyển sang giai đoạn tạo lập hạ tầng và dịch vụ sản xuất - kinh doanh hoàn thiện cho khách thuê.

“Cơn bão hoàn hảo”

Trao đổi với phóng viên, ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, trong khoảng 10 năm qua, lĩnh vực bất động sản công nghiệp phát triển khá chậm so với lĩnh vực bất động sản thương mại. Cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước không có nhiều biến chuyển, sự thay đổi có chăng chỉ đến từ sự gia nhập của các chủ đầu tư nước ngoài. Với nền tảng tài chính mạnh, tư tưởng phát triển mới, các chủ đầu tư ngoại mang đến những dự án có tiêu chuẩn cao hơn, hấp dẫn hơn so với chủ đầu tư nội địa.

Tuy nhiên, ông Nam cũng đánh giá, những biến động kinh tế - địa chính trị trên thế giới thời gian qua như thương chiến Mỹ - Trung đã “hối thúc” bất động sản công nghiệp Việt Nam thay đổi và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào Việt Nam ngày một rõ nét hơn tạo bước ngoặt để lĩnh vực này bước sang một chu kỳ phát triển mới.

Bên cạnh đó, việc quản lý quy hoạch sản xuất công nghiệp của các địa phương ngày càng chặt chẽ buộc các doanh nghiệp phải thực hiện sản xuất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tập trung cũng khiến nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp nội địa nhận thấy cơ hội từ “sân chơi” này.

“Tất cả những yếu tố trên như là ‘cơn bão hoàn hảo’ mang đến cơ hội, kích thích sự chuyển mình từ nội tại của lĩnh vực bất động sản công nghiệp”, ông Nam nói.

Chuyển biến mạnh về chất

Từ một góc nhìn khác, ông Đặng Trọng Đức, Tổng giám đốc KTG Industrial đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp đang cho thấy những bước chuyển mình rất lớn khi Việt Nam có ngày càng nhiều chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài. Việc tham gia nhiều hơn các hiệp định thương mại tư do cũng giúp Việt Nam đa dạng hóa thị trường và mặt hàng xuất khẩu, bên cạnh sự cải thiện đáng kể về cơ sở hạ tầng giao thông với một loạt cảng hàng không, cảng biển, hệ thống đường cao tốc… được xây mới những năm qua.

Ông Đức cho rằng, ở phân khúc này, trước đây các chủ đầu tư đa phần tập trung vào phát triển hạ tầng và cho thuê đất công nghiệp thuần túy. Tuy nhiên, gần đây xu hướng đã thay đổi, nhiều khu công nghiệp được quy hoạch đồng bộ, phát triển thêm những tiện ích đi kèm nhằm gia tăng giá trị và lợi ích cho khách thuê như khu dân cư/ký túc xá, trường dạy nghề, khu dịch vụ có bưu điện, ngân hàng, cửa hàng tiện lợi, văn phòng cho thuê… để dần tiến tới mô hình tổ hợp công nghiệp (industrial complex), đồng thời các đơn vị phát triển khu công nghiệp cũng chú trọng hơn tới yếu tố môi trường (eco-industrial park) và sự thông minh (smart industrial park).

“Nói cách khác, sự chuyển dịch mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ cơ chế, chính sách, hạ tầng, mà trong nội tại các doanh nghiệp, dự án cũng có sự thay đổi mạnh mẽ về chất”, ông Đức nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Huỳnh Bửu Trân, Giám đốc điều hành CTCP Tập đoàn KCN Việt Nam cho rằng, trong quá khứ, các chủ đầu tư khu công nghiệp chủ yếu tập trung vào việc chuẩn bị đất và cơ sở hạ tầng rồi cho các nhà sản xuất thuê đất dài hạn, tự xây nhà xưởng và tự vận hành.

Tuy nhiên, thị trường càng phát triển, giá đất ngày càng tăng và sự khan hiếm quỹ đất công nghiệp khiến mô hình truyền thống này trở nên đắt đỏ, buộc các chủ đầu tư phải hướng đến các mô hình mới như cho thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hoặc xây theo yêu cầu.

“Việc chọn lựa thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn giúp khách thuê có thể tiết kiệm đáng kể cả về thời gian và chi phí đầu tư ban đầu. Với mô hình truyền thống, ước tính từ lúc mua đất và giải phóng mặt bằng đến công đoạn làm hạ tầng và xây dựng phải cần tới 2-3 năm, trong khi với hệ thống nhà xưởng xây sẵn chỉ cần 3-6 tháng là có thể đi vào vận hành”, bà Trân cho hay.

Chiến lược dài hơi

Là người theo dõi thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nhiều năm qua, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam đánh giá, những năm qua, Việt Nam đón nhiều tập đoàn lớn trên thế giới đến đầu tư như Samsung hay LG. Ngành nghề đầu tư cũng dần chuyển sang các ngành sử dụng công nghệ cao, thay vì các ngành sử dụng nhiều nhân công như dệt may hay da giày. Theo đó, yêu cầu về cơ sở hạ tầng từ các khách thuê cũng cao hơn so với cách đây 10 năm.

Theo bà An, việc ngày càng nhiều chủ đầu tư nước ngoài đầu tư và phát triển dự án khu công nghiệp tại Việt Nam đã làm tăng mức độ cạnh tranh cả về chất lượng cơ sở hạ tầng lẫn dịch vụ cung cấp. Về chính sách phát triển, bà An đánh giá, một mặt tạo môi trường đầu tư thông thoáng, mặt khác Việt Nam cũng khắt khe hơn trong việc lựa chọn dự án đầu tư, tập trung thu hút các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, công nghệ sạch, thay vì các dự án có nguy cơ gây ô nhiễm, hàm lượng công nghệ thấp…

Nắm bắt được xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng cũng như sự lên ngôi của bất động sản khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng từ bất động sản thương mại sang tập trung phát triển bất động sản khu công nghiệp, logistics và cảng biển.

Đơn cử, Hateco Group đã chính thức tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp khi mua cổ phần Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong (Quảng Ninh) từ Deep C. Trước đó, để chuẩn bị cho sự dịch chuyển lĩnh vực kinh doanh chủ lực, Hateco Group đã sở hữu cảng cạn Long Biên, Hà Nội.

Trao đổi với phóng viên, ông Hoàng Đình Tuấn, Tổng giám đốc Hateco Group cho biết, dự báo sự trầm lắng của phân khúc nhà ở sẽ còn kéo dài do ảnh hưởng của bệnh dịch, Hateco Group đã điều chỉnh chiến lược đầu tư và bất động sản công nghiệp, logistics, cảng biển sẽ là hướng đi mới. Đây là sự điều chỉnh cần thiết cho chiến lược phát triển bền vững của Tập đoàn trong tương lai.

Nhìn nhận về xu hướng phát triển, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, sức “nóng” của bất động sản công nghiệp hiện đã lan tỏa ra nhiều địa phương như Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh… ở phía Bắc và Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Nam, bên cạnh những trung tâm khu công nghiệp như Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai hay Bình Dương, giúp Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê.

Bà Huỳnh Bửu Trân cho hay, nắm bắt được nhu cầu mở rộng sản xuất của khách thuê, KCN Việt Nam đã và đang mở rộng phát triển dự án tại các khu công nghiệp trên cả nước, trong đó Khu công nghiệp Tân Hưng tại Bắc Giang sẽ là dự án khu công nghiệp hoàn chỉnh để vừa đón làn sóng đầu tư mới, vừa đáp ứng tốt nhu cầu mở rộng sản xuất của khách hàng hiện hữu