Chủ đầu tư khu công nghiệp: Đất sốt nóng, doanh thu nguội dần

Các khoản doanh thu chưa thực hiện có thể đảm bảo một khoản thu đều đặn hàng năm, nhưng cũng là rào cản khiến chủ đầu tư khu công nghiệp khó mở rộng doanh thu, ngay cả khi giá đất công nghiệp đang sốt nóng.

Miếng bánh hẹp dần

Báo cáo tài chính của CTCP Thống Nhất (mã BAX) cho thấy, doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2020 lần lượt đạt 311,3 tỷ đồng và 145,6 tỷ đồng, tăng đột biến 169% và 171% so với thực hiện năm 2019 nhờ dự án Khu trung tâm dịch vụ Khu công nghiệp Bàu Xéo (Trảng Bom, Đồng Nai).

BAX là một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đầu tư khu công nghiệp lớn nhất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai với 500 ha tại huyện Trảng Bom, cùng với đó lợi thế kết nối giao thông khi nằm sát tuyến đường huyết mạch Quốc lộ 1A, thuận tiện cho việc đi lại giữa 2 miền Nam - Bắc và khu vực Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, thay vì đầu tư khu công nghiệp chuyên sâu, BAX chỉ đơn thuần san lấp mặt bằng rồi cho thuê lại, nên việc khai thác các giá trị gia tăng rất hạn chế, doanh thu chủ yếu đến từ tiền ứng trước của khách hàng theo hình thức khoán.

Số liệu từ báo cáo tài chính mới công bố cho thấy, tính tới cuối năm 2020, BAX ghi nhận doanh thu nhận trước tiền cho thuê cơ sở hạ tầng dài hạn hơn 447,4 tỷ đồng phát sinh từ các hợp đồng cho thuê lại đất tại Khu công nghiệp Bàu Xéo có thời hạn 50 năm.

Thông tin tại tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên và Báo cáo thường niên 2020 vừa công bố cho thấy, năm 2021, BAX dự báo sẽ không còn doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, mà chỉ còn một phần doanh thu từ chuyển nhượng nhà gắn liền với đất ở, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu sẽ không cao như năm 2020.

Không còn quỹ đất gối đầu cũng đang là mối lo của CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (mã D2D), trong bối cảnh doanh thu mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp không còn tạo ra sự đột biến và doanh thu dự án Khu đô thị Lộc An đã gần ghi nhận hết.

Kết thúc năm 2020, các khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn của D2D có giá trị gần 618,8 tỷ đồng, giúp doanh nghiệp đều đặn ghi nhận doanh thu từ mảng cho thuê đất và cơ cơ sở hạ tầng khu công nghiệp hơn 66 tỷ đồng mối năm, nhưng vì doanh thu từ Khu đô thị Lộc An giảm mạnh 53% so với năm 2019, tương đương giảm 312,5 tỷ đồng, nên lãi ròng năm 2020 giảm hơn 27%, về mức 268,1 tỷ đồng. Thời điểm cuối năm, D2D liên tục công bố các kế hoạch phát triển quỹ đất mới nhằm phục vụ cho phát triển khu công nghiệp, nhưng trên thực tế vẫn chưa triển khai.

Tại CTCP Đầu tư phát triển công nghiệp thương mại Củ Chi (mã CCI), với 390,8 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn đảm bảo cho CCI có thể ghi nhận hơn 30 tỷ đồng mỗi năm từ việc cho thuê khu công nghiệp. Ban lãnh đạo CCI cho biết, Công ty đang lên kế hoạch phát triển mở rộng giai đoạn II dự án Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi với diện tích 173,26 ha.

Tuy nhiên, việc chậm chạp phê duyệt các dự án bất động sản tại TP.HCM đang là điểm nghẽn lớn và cũng là nỗi lo của CCI, nhất là khi mảng doanh thu khác đang giảm dần. Tới cuối năm 2020, ghi nhận từ báo cáo tài chính kiểm toán cho thấy, doanh thu từ hàng hóa của CCI giảm 27% so với năm 2019, về mức 255,4 tỷ đồng.

Đáng lo ngại hơn là trường hợp của CTCP Phát triển đô thị và khu công nghiệp cao su Việt Nam (mã VRG) khi không chỉ thiếu các dự án gối đầu, mà lợi thế về chi phí xây dựng rẻ và vị trí thuận lợi của dự án Khu công nghiệp Cộng Hoà, thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương cũng mất dần.

Cụ thể, nếu như năm 2019 doanh thu từ cho thuê lại đất và doanh thu cho thuê cơ sở hạ tầng khu công nghiệp của VRG vẫn đạt hơn 53,2 tỷ đồng, thì sang năm 2020 chỉ còn hơn 16,65 tỷ đồng, tức giảm tới gần 69%. Năm qua, VRG may mắn thoát lỗ nhờ vào giảm được chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, nhưng cũng đồng thời cho thấy sức hút của mảng cho thuê khu công nghiệp này không còn là điểm tựa vững chắc.

Với trường hợp của Tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC), báo cáo tài chính quý IV/2020 thể hiện, IDC có khoảng 6.300 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, chủ yếu là tiền cho thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng nhận trước tại các khu công nghiệp - là một trong những doanh nghiệp có doanh thu chưa thực hiện lớn nhất toàn ngành hiện nay.

Nhờ đó, mỗi năm IDC ghi nhận gần 656 tỷ đồng doanh thu từ dịch vụ khu công nghiệp. Dẫu vậy, con số này chiếm chưa đến 15% trong tổng số cơ cấu doanh thu của IDC hàng năm, là mức khá thấp nếu so với quy mô của doanh nghiệp với 8 khu công nghiệp có tổng diện tích lên tới 2.276 ha. Tại báo cáo cập nhật tình hình hoạt động của IDC mới đây, CTCP Chứng khoán SSI đưa ra nhận định, Khu công nghiệp Hựu Thạnh sẽ là động lực tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới, nhưng rủi ro về việc thay đổi nguồn nước và khối lượng các hợp đồng xây dựng có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các công ty con và công ty liên kết.

“Vùng trũng” khai thác lợi thế quỹ đất

Các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm kiếm, dịch chuyển cơ sở sản xuất sang các nước ASEAN (Chiến dịch China+1) để tránh phụ thuộc vào Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam được xem là điểm đến an toàn, hấp dẫn của các dòng vốn đầu tư trong khu vực cũng như toàn cầu nhờ nhiều lợi thế như có nền kinh tế với độ mở lớn với một loạt hiệp định thương mại tự do được ký kết như như CPTPP, EVFTA, RCEP…, Chính phủ tiếp tục quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh, cũng như sự chủ động và quyết liệt trong công cuộc phòng chống đại dịch Covid19…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp. Cùng với đó, sẽ có nhiều dự án logistics phục vụ khu công nghiệp được đẩy mạnh phát triển, thúc đẩy nhu cầu tăng giá cho thuê ở nhiều dự án mới.

Tuy nhiên, cơ hội sẽ không chia đều cho tất cả. Đó là chưa kể, việc mở rộng khu công nghiệp cũng sẽ không còn dễ dàng như trước, khi Chính phủ đang kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép các khu công nghiệp. Thực tế này đòi hòi các chủ đầu tư khu công nghiệp cần sớm có giải pháp phù hợp, đáp ứng yêu cầu từ các nhà sản xuất toàn cầu với một khu công nghiệp kiểu mới với không chỉ vị trí thuận lợi, hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh…, mà còn cả hệ thống logistic, hạ tầng giao thông đồng bộ.

Ngoài ra, cũng cần quan tâm tới những yếu tố quan trọng khác như chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận nguồn vật liệu, phương án vận chuyển hàng hóa sau khi được sản xuất…, bởi chi phí vận chuyển có thể cao hơn chi phí thuê địa điểm nếu nhà xưởng không thuận lợi cho nhu cầu chuyên biệt của hàng hóa.

Trong báo cáo công bố mới nhất của Savills Việt Nam, đơn vị này nhấn mạnh tới việc mặt bằng giá thuê khu công nghiệp đã tăng quá cao, trong khi các nền tảng phục vụ hoạt động khu công nghiệp chưa tương xứng, về dài hạn sẽ ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh của Việt Nam.

Cụ thể, ở khu vực phía Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1% so với năm 2019), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%), Hưng Yên là 83 USD/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%) và Hải Phòng là 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Ở khu vực phía Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 147 USD/m2 tại TP.HCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9%), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 USD/m2 tại Bà Rịa Vũng - Tàu (tăng 18,1%).

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê các khu công nghiệp ở gần thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động…

“Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ khi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả”, chuyên gia này nhìn nhận.