MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Chủ đầu tư đổ về ven đô, đẩy mạnh phát triển chung cư cao cấp

Phân khúc căn hộ tầm trung dần mất sức hút với các nhà phát triển bất động sản do biên lợi nhuận thấp hơn so với thị trường cao cấp.

Dự án chung cư cao cấp liên tiếp khởi công, nguồn cung bình dân vắng bóng

Một diễn biến đáng chú ý trên thị trường bất động sản là việc CTCP Tổng Bách Hóa và Tập đoàn Tân Hoàng Minh chính thức khởi công dự án khu nhà ở tại số 486 đường Ngọc Hồi (Greenera Southmark) vào ngày 10/3, thuộc huyện Thanh Trì, Hà Nội. Đây là một trong số ít dự án chung cư được UBND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư trong năm 2024. Dự kiến đến tháng 1/2025, dự án sẽ được cấp phép xây dựng.

Greenera Southmark được triển khai trên khu đất gần 2,5 ha, gồm ba tòa chung cư cao cấp. Dự án hứa hẹn sẽ làm sôi động thêm thị trường khu Nam Hà Nội khi bổ sung nguồn cung căn hộ cao cấp tại đây.

Trong khi đó, ở phía Đông Bắc Thủ đô, ngày 11/3, MIK Group và nhà thầu SOL E&C đã khởi công khu cao tầng Imperia Signature Cổ Loa. Dự án gồm hai tòa căn hộ cao 45 tầng, cung cấp 1.700 căn hộ cao cấp (diện tích 32 - 89 m²), thuộc phân khu The Continental. Dự án được chủ đầu tư giới thiệu từ cuối năm 2024 với giá bán từ 79 triệu đồng/m². MIK Group cũng vừa ra mắt phân khu The Cosmopolitan, gồm ba tòa tháp cao 45 tầng, hơn 2.000 căn hộ (diện tích 33 - 99 m²) theo phong cách thương gia, với giá bán dự kiến khoảng 89 triệu đồng/m².

Trước đó, vào tháng 10/2024, CapitaLand Development đã khởi công The Senique Hanoi tại Ocean City (Gia Lâm), gồm ba tòa tháp 37 tầng với 2.150 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào năm 2027. Đây được xem là dự án chung cư cao cấp khép kín đầu tiên của tập đoàn tại khu vực phía Đông Hà Nội. Cùng với đó, năm ngoái, CapitaLand cũng mở bán Lumi Hanoi (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm) với giá dao động 66 - 80 triệu đồng/m².

Doanh nghiệp không mặn mà với chung cư bình dân

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ sang phân khúc cao cấp. Theo quan sát, giá căn hộ tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng mới trên 60 triệu đồng/m² vào năm 2024, tăng hơn 60% so với năm 2019. Điều này dẫn đến việc nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi các dự án nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định trong tương lai, rất khó để xuất hiện các dự án nhà ở giá vừa phải tại trung tâm Hà Nội và TP HCM. Số lượng dự án được chấp thuận đầu tư trong những năm gần đây vô cùng ít ỏi. Đặc biệt, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án nhà ở vừa túi tiền mới nào được triển khai.

Lý giải nguyên nhân, các chuyên gia cho rằng biên lợi nhuận thấp là rào cản lớn đối với nhà ở giá rẻ. Để xây dựng một dự án vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, với mức lợi nhuận chỉ khoảng 15%, nếu vốn bị tồn đọng hoặc bán chậm trong 1-2 năm, doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thua lỗ.

Ngoài ra, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là giá đất, khiến giá bán chung cư khó có thể giữ ở mức hợp lý. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn là rào cản lớn. Quy trình cấp phép kéo dài, cộng với việc quỹ đất dành cho phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng hạn chế, khiến các doanh nghiệp bất động sản phải cân nhắc kỹ trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Thêm vào đó, các dự án cao cấp có biên lợi nhuận tốt và vẫn thu hút lượng lớn khách hàng. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết căn hộ chung cư vẫn là lựa chọn hấp dẫn cho cả đầu tư dòng tiền và đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ có tổng giá vừa phải, phù hợp với nhiều nhà đầu tư, đồng thời có tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá tốt hơn so với nhà phố hay đất thổ cư.

Sự mở rộng của phân khúc cao cấp và hạng sang còn được thúc đẩy bởi việc áp dụng bảng giá đất mới, khiến chi phí đầu vào tăng, đẩy giá bán chung cư cao hơn. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư sau khi tháo gỡ pháp lý đã quyết định điều chỉnh sản phẩm để phù hợp với nhu cầu khách hàng thay vì tiếp tục triển khai theo mô hình cũ.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người mua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tập trung vào các dự án cao cấp nhằm cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn, hướng tới tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.