Chủ đầu tư cố tình “ôm” quỹ bảo trì: Có thể bị xử lý hình sự

Đây là một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP liên quan đến bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư vừa được Chính phủ ban hành ngày 26/3/2021. Các biện pháp như tổ chức cưỡng chế, chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra được quy định rất rõ, sẽ là “liều thuốc đặc trị” đối với những chủ đầu tư cố tình chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư.

Hàng trăm chung cư bị “om” quỹ bảo trì

Theo con số của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn mới có 399/526 Ban Quản trị nhà chung cư (không bao gồm 106 nhà chung cư xây dựng trước luật Nhà ở 2005, do không có kinh phí bảo trì) được bàn giao kinh phí bảo trì 2%. Việc một số lượng lớn chung cư chưa được bàn giao quỹ bảo trì đã phát sinh nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thời gian qua.

Nhiều tranh chấp đã thành “điểm nóng” kéo dài. Không ít chủ đầu tư vi phạm đã từng bị phạt cả trăm triệu đồng như: Công ty CP Thương mại quảng cáo xây dựng địa ốc Việt Hân bị phạt 125 triệu đồng do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định; chủ đầu tư chung Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng) bị phạt 125 triệu đồng do chậm bàn giao quỹ bảo trì... Nhưng bài toán này vẫn không được giải quyết triệt để.

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội, có những quận có hàng chục tòa nhà chung cư chủ đầu tư chậm trễ, chây ì trong việc bàn giao khoản phí bảo trì này. Quận Nam Từ Liêm có 159 tòa nhà cao tầng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, trong đó có 141 chung cư thương mại.

Trong đó vẫn còn tới 37 tòa chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Việc này được lý giải do tình hình khó khăn nên một số toà chung cư còn nhiều căn hộ trống, chưa bán được hoặc chưa có người đến ở nên chưa đủ điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban Quản trị tòa nhà.

Tuy nhiên theo UBND quận Nam Từ Liêm, trong số đó cũng có một số chủ đầu tư còn cố tình trì hoãn, chưa nghiêm túc thực hiện hết trách nhiệm. Có mặt trong tốp đầu là quận Bắc Từ Liêm với 22 toà nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì. Quận Thanh Xuân cũng còn 7 toà nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì. Theo số liệu tổng hợp, hiện trên địa bàn TP Hà Nội vẫn còn 127 toà nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì 2%.

Chuyển cơ quan điều tra chủ đầu tư cố tình vi phạm

Theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP vừa được ban hành, kinh phí bảo trì chung cư 2% sẽ gửi vào tài khoản "đóng" do chủ đầu tư mở. Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Sau đó, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Trong hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân phải thông tin về tài khoản đã mở theo quy định.

Theo Luật sư Trần Quang Khải (Đoàn Luật sư Hà Nội), việc gửi nguồn kinh phí bảo trì vào một toàn khoản “đóng” này là giải pháp hạn chế được việc chủ đầu tư chiếm dụng hoặc nhập nhằng chuyển nguồn kinh phí này vào tài khoản kinh doanh, khiến không ít chung cư hiện nay người dân phải gửi đơn thư kiến nghị khắp nơi để đòi khoản tiền này.

“Vấn đề này đúng ra phải được luật hóa từ lâu bởi loại hình nhà ở chung cư đã được hình thành từ rất lâu. Trong khi đó, những tranh chấp chung cư liên quan đến nguồn kinh phí bảo trì 2% cũng là vấn đề nhức nhối trong quản lý nhà chung cư kéo dài nhiều năm. Việc đưa khoản tiền này vào một tài khoản “đóng” sau đó khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư thì bàn giao lại, từ nay các chủ đầu tư sẽ hết cửa, không “ôm” được quỹ bảo trì chung cư”, Luật sư Trần Quang Khải phân tích.

Theo quan điểm của Luật sư Bùi Quang Hưng (Văn phòng Luật sư BQH và công sự), Nghị định này không chỉ giải quyết việc chủ đầu tư nhập nhằng khoản phí bảo trì mà còn giải quyết được các tranh chấp chung cư đang rất nóng hiện nay. Nghị định quy định rất rõ trong trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan Công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án, nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì.

Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư. Đây là những biện pháp mạnh, khiến các chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm với khoản kinh phí này.

“Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật. Việc chuyển cơ quan điều tra là điều cần thiết và tôi cho rằng các quy định này sẽ phần nào giải quyết triệt để được tình trạng nhiều chủ đầu tư đang cố tình chây ỳ bàn giao phí bảo trì hiện nay”, Luật sư Bùi Quang Hưng chia sẻ.