Chủ đầu tư bất động sản đua giảm giá, nhưng liệu có 'sốc' như quảng cáo?

Cuối năm 2022, trên các trang rao vặt, facebook, zalo… tràn ngập thông tin giảm giá “khủng” một dự án BĐS du lịch của tập đoàn H. tại tỉnh miền Trung.

“Duy nhất trong tháng 10-2022, nhà phố thương mại giá 13 tỷ đồng giảm còn 8 tỷ đồng, chỉ thanh toán 1,5 tỷ đồng (12% ký hợp đồng) và tổng thanh toán 25% (3 tỷ đồng), sẽ sở hữu Bizhouse kinh doanh vị trí trái tim khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng quốc tế quy mô 1.000ha đầu tư bởi tập đoàn H. ” - thông tin trên một trang rao vặt cho biết.

Còn tại TPHCM cũng một dự án của tập đoàn này, gần đây các nhân viên kinh doanh quảng cáo giảm giá khủng căn hộ ở TP Thủ Đức. Theo đó, khi thanh toán vượt tiến độ khách hàng được chiết khấu khủng 43% + 3%. Cụ thể, căn Studio 2,5 tỷ đồng sau chiết khấu chỉ còn 1,5 tỷ đồng; căn 1 phòng ngủ 3,5 tỷ đồng sau chiết khấu chỉ còn 2 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ 4,7 tỷ đồng sau chiết khấu chỉ còn 2,5 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ 6,1 tỷ đồng sau chiết khấu chỉ còn 3,4 tỷ đồng.

Căn shophouse của một dự án đô thị tại Đồng Nai cũng được chào bán với suất ưu đãi lên đến 50% giá trị tài sản, nếu thanh toán 1 lần (95% giá trị hợp đồng). Các căn nhà phố thương mại đã xây dựng hoàn thiện mặt ngoài giá bán sơ cấp chủ đầu tư công bố 13-15 tỷ đồng, khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi chỉ còn 6-8 tỷ đồng/căn.

Thậm chí, có dự án là căn nhà phố rộng 154m2, giá hơn 12,8 tỷ đồng nay chỉ còn hơn 6,8 tỷ đồng, chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán sớm 95%, hay chiết khấu 28% nếu thanh toán sớm 70% giá trị căn nhà. Cùng với đó là cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà.

Không chỉ BĐS đang xây dựng được giảm giá sâu, tại các dự án đã hoàn thiện nhiều khách hàng đã nhận nhà cũng rao “bán gấp giá rẻ”. Ngày 27-3, có mặt tại dự án Đông Tăng Long (TP Thủ Đức) chúng tôi có cảm giác nhiều khách hàng nơi đây đang “tháo chạy” khỏi dự án, dù nhiều dãy nhà đã được xây dựng hoàn thiện. Có quá nhiều căn nhà phố được chủ nhà treo bảng “bán gấp, chính chủ”, “bán rẻ nhất, chính chủ”. Hàng loạt căn nhà đã hoàn thiện nhưng không có ai ở, nhiều căn cỏ mọc um tùm, cửa cổng, ban công trên các tầng lầu sắt hoen rỉ, mục nát.

Cách đó không xa, một dự án nhà phố của Công ty Địa ốc Kim Oanh cũng xơ xác tiêu điều, hạ tầng xuống cấp. Một nhân viên môi giới khu vực này cho biết, so với thời điểm rục rịch lên TP Thủ Đức giá chỉ còn 40-50 triệu đồng/m2, giảm ít nhất 20%. Theo nhân viên này, sở dĩ nhiều nhà đầu tư phải treo bảng bán gấp do họ bị động dòng tiền để trả nợ ngân hàng. Trong khi đó, nhà không cho thuê được, nên giải pháp tốt nhất là bán gấp để hàng tháng không phải trả nợ.

Theo một chuyên gia BĐS, việc giảm giá của nhiều dự án là có thật, thậm chí một số chủ đầu tư đang giảm sâu. Nhưng thực tế giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi, tặng gói nội thất, voucher mua hàng… Khi giảm giá chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Vì vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm, thực chất giảm cũng không quá sốc như mọi người thấy.

Chưa bao giờ thị trường BĐS lại có những mức chiết khấu sâu 35-50%, cũng như việc nhiều nhà đầu tư thứ cấp “bán tháo” như hiện nay. Điều này cho thấy cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đang rất khát tiền mặt.

Những chủ đầu tư đang chiết khấu sâu, chấp nhận bán rẻ tài sản, đồng nghĩa họ đang rất thiếu vốn và cần tiền từ khách hàng trả trước. Giảm giá bán hoặc tăng chiết khấu là chiêu thức kích cầu hiệu quả của doanh nghiệp địa ốc khi họ muốn nhanh chóng thu về tiền mặt.