Chủ condotel Đà Nẵng bán cắt lỗ - Đánh giá mô hình

Một bạn ở Đà Nẵng ngày nào cũng chạy qua condotel này. Nếu bạn ở thành phố biển đó thì không thể nào không biết. Nhưng vì lý do tử tế, xin không nêu tên mà chỉ phân tích để người khác tự đưa ra quyết định cá nhân.

Thông tin cơ bản:

- Condotel nằm ở trung tâm thành phố Đà Nẵng.

- Năm 2017: giá trung bình 50 triệu/m2.

- Năm 2022 [hiện tại]: giá trung bình 38 triệu/m2, chủ bán cắt lỗ nhưng không có người mua.

- 5 năm đầu công ty thuê lại, trả 10% giá mua.

- Những năm sau thì chia theo tỷ lệ 85-15.

- Hiện tại, chủ đầu tư nói là kinh doanh thu lỗ nên không có tiền để trả.

Phân tích:

- Sau 5 năm: Giá đã giảm 24% và có thể giảm sâu hơn.

- Nếu đầu tư 100đ, nhà đâu tư đã nhận lại 50đ, còn 50đ còn lại như tiền chết.

Nhưng vì sao lỗ. Để tính nháp:

- Giá thuê trên Booking là 1 triệu đồng/đêm cho phòng nhỏ nhất. Giá trị căn đó là 1500 triệu.

- Phí Booking khách sạn phải trả cho bên thứ 3 là tầm 15%. 1 triệu trừ 15% còn 850k.

- Tỷ suất lấp đầy bình quân cho khách sạn là 50%. Mỗi năm thu 140 triệu.

- Nhưng trong giai đoạn 2020 trở đi vì COVID-19 và số lượng khách sạn ở Đà Nẵng, nên tỷ suất còn 11%. Nghĩa là mỗi năm một căn condotel thu 32 triệu.

- Trừ chi phí vận hành 50% thì còn 16 triệu hoặc lỗ.

Một vấn đề nữa với condotel:

- Không được cấp sổ hồng.

- Chỉ được quyền sở hữu 50 năm và không rõ sau 50 năm sẽ làm gì.

- Không được chuyển công ty quản lý.

Mô hình thuê lại của condotel càng gây tranh cãi vì:

- Hứa trả lãi 10%.

- Nhưng họ lấy tiền của khách để trả lại cho khách.

- Sau 5 năm thì không trả nữa.

Từ đó, giá condotel giảm vì không ai muốn mua một tài sản không có doanh thu lâu dài. Ai có mua thì nên suy nghĩ kỹ.