Chốt lời trong '1 nốt nhạc', giới đầu cơ chung cư đang lãi đậm?

Giá bán liên tục leo thang cùng lợi suất cho thuê không ngừng tăng đang giúp nhà đầu tư chung cư quay lại thời “ăn lãi kép”. Tiềm năng “ăn đậm” từ loại hình căn hộ đang khiến không ít nhà đầu tư cũ quay xe dừng thoát hàng, trong khi nhiều nhà đầu tư mới cũng rục rịch rót tiền.

Cuối tháng 9 vừa qua, chỉ sau chưa đầy 2 tuần rao bán, anh Trần Anh Tú đã chốt thành công căn hộ tại một dự án trên đường Phan Văn Đáng, Phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức với giá hơn 7 tỷ đồng. Mức giá này cao hơn khoảng 600 triệu đồng so với thời điểm 3 tháng trước.

Trở lại thời lãi kép

“Hồi đầu tháng 6, hàng xóm đối diện nhà tôi bán căn hộ cùng diện tích, giá khoảng 6,6 tỷ đồng, tức chỉ sau hơn 3 tháng đã mất hơn nửa tỷ đồng. Căn chung cư vừa bán là 1 trong 3 căn tôi mua vào từ năm 2021, số vốn thu về nhiều khả năng tôi sẽ chuyển hướng sang đất nền vùng ven”, anh Tú chia sẻ.

Trước đó, anh Thắng, một nhà đầu tư chuyên căn hộ cũng chốt lời một căn hộ tại dự án Saigon South Residences (huyện Nhà Bè, TP.HCM) với giá 4,5 tỷ đồng. Mức này cao hơn khoảng 500 triệu đồng so với giá anh mua vào hồi cuối năm 2023.

"Vì cần tiền gấp để đầu tư vào 1 dự án khác nên tôi quyết định rao bán, biết là nhu cầu đang cao nhưng tôi khá bất ngờ vì chỉ sau khoảng 1 tuần đã có khách chốt. Hiện một số căn cùng khu và diện tích với căn này dù chỉ là nhà thô cũng đang rao bán giá 4,3-4,8 tỷ đồng. Nếu hoàn thiện nội thất, giá có thể lên hơn 5 tỷ đồng, khách rất đông ", anh Thắng cho hay.

Kết quả thăm dò cho thấy, bất chấp sự chững lại trên thị trường căn hộ sơ cấp (mở bán mới), thị trường căn hộ thứ cấp có đầy đủ pháp lý tại TP,HCM đang tăng giá khá nhanh, với biên độ bình quân 15-20%/năm, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

Dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra trong 8 tháng qua, giá chung cư tại một số quận nội thành như quận 7 tăng trung bình hơn 24%, quận 3 tăng 6,8%, quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh lần lượt tăng 12,2%, 2,2%,và 6,1%...

Không chỉ giữ đà tăng giá mạnh, lợi suất cho thuê căn hộ cũng đang được cải thiện đáng kể giúp nhiều nhà đầu tư trở lại thời “ăn lãi kép”.

Báo cáo của Batdongsan chỉ ra thị trường cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.

'Quay xe' dừng cắt lỗ

Cơ hội sinh lời tăng trở lại đang là động lực để không ít nhà đầu tư căn hộ “quay xe” dừng cắt lỗ. Khảo sát cho thấy trong khoảng 2 tháng trở lại đây, hiện tượng giảm giá để thoát hàng trên thị trường căn hộ gần như không còn.

Nguyên nhân là bởi nhiều nhà đầu tư căn hộ đang “quay xe” dừng thoát hàng, chấp nhận “chịu đau” trả lãi vay, với kỳ vọng 3 bộ luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường bật tăng trở lại, thanh khoản sẽ tốt hơn.

Theo giới quan sát, kỳ vọng trên của các nhà đầu tư là có cơ sở. Bởi, việc bộ 3 luật Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi sớm hơn. Không ít nhà đầu tư mới có dòng tiền mạnh cũng đang cân nhắc quay lại thị trường căn hộ.

Anh Đức Đồng, một môi giới bất động sản được mệnh danh là “thổ địa” tại khu vực TP.Thủ Đức và vùng ven TP.HCM, cho hay so với đầu năm, lượng giao dịch hiện đã tăng khoảng 30%. Nhiều căn hộ trước đó được rao bán gấp nhưng nay chủ đã ngưng bán để nghe ngóng.

"Hàng ngộp trước đây đã gần như được bán hết, một số nhà đầu tư chấp nhận “chịu đau” trả lãi nhà băng đến nay đã bắt đầu rao bán theo giá thị trường, thậm chí nhiều chủ nhà đòi rao bán giá cao hơn dù mức giá này chưa thể bằng với giá thời điểm sốt nóng", anh Đồng chia sẻ.

Khảo sát trên nhóm cư dân Vinhomes Ba Son (quận 1, TP.HCM) cũng cho thấy, nếu vào cuối năm 2023, đa số thông tin gửi lên là khách cần bán nhà, cắt lỗ do áp lực tài chính, thì nay tràn ngập thông tin hỏi mua, thuê căn hộ. Giá bán và giá cho thuê nhà tại đây hiện cũng tăng khoảng 5 - 10% so với hồi đầu năm.

TS Phạm Anh Khôi, chuyên gia tài chính, bất động sản, đánh giá dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường đã ở thời kỳ cuối của suy thoái. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhiều chủ nhà bắt đầu "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về mặt dòng tiền.

Nhu cầu thị trường tăng trở lại rõ ràng đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư vốn đang gặp áp lực tài chính buộc phải thoát hàng. Việc dừng rao bán cắt lỗ có thể giúp các nhà đầu tư này có thể bán ra với giá cao hơn trong thời gian tới, tuy nhiên, theo chuyên gia cơ hội cũng đi cùng với rủi ro.

Theo chuyên gia của DKRA, nguồn cung - sức cầu thị trường trong 2 quý cuối năm 2024 sẽ không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023 và dự báo chỉ có thể khởi sắc kể từ đầu năm 2025 khi những chính sách từ các luật sửa đổi đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Đáng chú ý, ngay cả khi thị trường hồi phục, thanh khoản cũng chỉ tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực, với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM hay dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu hay Long An...

Với những dự báo được đưa ra, chuyên gia khuyên nếu không thể đi đường dài, thì nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá thật để bán ra, thu tiền về. Thực tế cho thấy đa số nhà đầu tư hiện vẫn chỉ là giảm lãi, hiện tượng cắt lỗ tương đối ít (chủ yếu từ các nhà đầu tư đi vay, gãy đòn bẩy tài chính), nên mặt bằng giá vẫn cao so với giá trị thật.

Ngược lại, với những nhà đầu tư vững tài chính, việc chờ đợi thêm vẫn cho thấy tiềm năng bởi nhu cầu chung cư vẫn đang là rất lớn, vì vậy, trong dài hạn giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến khả năng trong các năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.