'Chốt lời gấp ba lần dù bất động sản thấm đòn'

Mảnh đất mua từ năm 2016 đến nay tăng giá gấp bảy lần, dù bất động sản có hạ nhiệt, giảm một nửa giá thì cũng vẫn lời gấp ba.

Năm qua, nhiều nhà đầu tư đã vay vốn đầu tư căn hộ, đất vùng ven, ôm mộng đánh nhanh thắng nhanh, để rồi phải chịu lỗ lớn do bất động sản thấm đòn kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao và thanh khoản sụt giảm mạnh. Không chỉ nhà đầu tư căn hộ bị lỗ năm qua, các trường hợp ôm đất nền vùng xa muốn đánh nhanh thắng nhanh cũng vỡ mộng, phải chịu cảnh chôn vốn, gồng mình trả lãi nhưng giá không tăng như kỳ vọng. Tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý IV.

Vậy phải chăng thị trường bất động sản đã không còn là mảnh đất màu mỡ với các nhà đầu tư? Tôi không nghĩ như vậy, quan trọng là cách bạn đầu tư vào thị trường này thế nào mà thôi. Mua bất động sản mà không phải đi vay là cực kỳ an toàn trong dài hạn (chỉ cần bạn kiểm tra kỹ pháp lý mà thôi). Gia đình, dòng họ tôi có mua ít đất nhưng chưa bao giờ đi vay. Vì vậy, dù chúng tôi đã bỏ lỡ rất nhiều cơ hội lớn (do lúc đó không đủ tiền, không dám vay), nhưng đổi lại, mỗi tối chúng tôi có thể kê cao đầu ngủ ngon và chưa bao giờ bị áp lực phải cắt lỗ hay bán tháo để trả nợ. Cứ cầm đất lâu dài và biên lợi nhuận rất lớn.

Ví dụ, bản thân tôi mua đất năm 2019, đến nay đã tăng giá gấp ba lần. Tôi đã chốt bán và mua cái nhà khác để cho thuê, có giá trị sử dụng thật.Đấy là tôi còn mua trễ và chọn nhầm miếng không ngon. Chứ người quen tôi mua sớm hơn từ năm 2016 và khéo chọn chỗ ngon thì tới nay đã tăng giá trị gấp 5-7 lần (thậm chí hơn, đến 10 lần).

Tất nhiên, trong đó cũng có miếng chốt lời kịp, có miếng không, nhưng đã gấp 5-7 lần giá trị, giờ có bị giảm một nửa giá thì cũng vẫn lời gấp ba. Cứ cho chu kỳ đóng băng kéo dài vài năm nữa. Tổng cả chu kỳ sốt - giảm mất 10 năm mà lợi nhuận bèo nhất 200% cũng vẫn là chấp nhận được (nhấn mạnh là trường hợp xấu nhất). Quay về 10 năm trước, đa số đều nuối tiếc vì không mua, hoặc mua quá ít chứ chẳng thấy ai hối hận vì mua đất cả. Chính vì không quan tâm đến thị trường bất động sản nên nhiều người mới bị bỏ lại phía sau.

Nhà người thân tôi giữ một cơ số đất dọc quốc lộ 50 từ Bình Hưng, Phong Phú, đến Đa Phước (mua từ 10-20 năm trước)..., sau này mở rộng sang Long An, Tiền Giang. Tuần trước, người ta mới khởi công mở rộng quốc lộ 50, dự kiến hoàn thành cuối năm 2024. Ví dụ dự án có trễ vài năm, nhưng rồi cũng hoàn thành và quốc lộ mở rộng thì giá đất khu vực này cũng sẽ tăng. Thêm nữa, chính phủ đã quy hoạch rõ tuyến đường này có Metro số 5 đi ngang. Dù 50 năm sau mới có, thì đời tôi không thấy, không hưởng, nhưng con cháu hưởng, giá đất khu này tăng theo năm tháng thôi. Đó là giá trị lâu dài của đầu tư bất động sản.

Khi bạn bài trừ một thứ gì đó thì khi cơ hội đến, bạn sẽ khó nhận thấy và không dám chấp nhận dấn thân. Thị trường bất động sản cũng vậy. Cá nhân tôi không ác cảm với bất cứ lĩnh vực đầu tư gì. Ví dụ tôi đầu tư đất, nhưng bên cạnh đó cũng tập tành chứng khoán vài năm (tôi là dân kỹ thuật, không phải giới kinh tế, tài chính). Chứng khoán tôi chơi vẫn chưa lời nhiều nhưng chấp nhận học hỏi, chịu rủi ro và bỏ thời gian (mặc dù trái ngành), hy vọng có ngày hái quả ngọt. Với tiền số, hiện tại tôi hoàn toàn không tin tưởng, nhưng cũng không bài trừ hay hả hê khi thấy nó giảm. Biết đâu sau này nó có tương lai thật, tôi sẵn sàng tham gia.

Giá tất nhiên không tăng mãi được nhưng đã lên là khó giảm. Ở Sài Gòn, Hà Nội, người ta vẫn chấp nhận ở nhà ổ chuột trong hẻm thì đủ biết cầu nhà ở lớn tới mức nào. Lên mạng thấy biết bao người than thở giá đất cao là đủ hiểu nhu cầu mua nhà lớn thế nào. Đất vùng ven có nơi hạ tầng phát triển, có nơi thổi giá ảo, điều này không sai. Nhưng bản thân nhiều người lên thành phố lập nghiệp, dù đất ở quê rộng thênh thang. Thật sự họ không thiếu đất ở, họ cũng bỏ hoang đất ở quê đó thôi. Cái họ cần là nơi ở tại thành phố phát triển. Vì ai cũng cần, nên giá đất tăng vẫn sẽ là tất yếu.

Tất nhiên, lơi, nhuận của đầu tư đất bây giờ đã không còn quá lớn, nhưng cũng không phải quá tệ. Mấy năm trước lãi suất quy động dưới 9% mà vẫn có người gửi tiết kiểm đó thôi. Ít ra 9% vừa đủ chống trượt giá đồng tiền, thế nên ngay cả đầu tư đất chỉ cho lợi nhuận chỉ 9% một năm thì cũng coi như mua đất giữ tài sản là cùng. Chưa kể, bạn có thể cho thuê kiếm lời (đỡ hơn mua vàng, tuy thanh khoản tốt hơn nhưng không cho thuê được).

Đúng là đầu tư các lĩnh vực khác như kinh doanh hay chứng khoán có thể kiếm lời cao hơn, nhưng cần nhiều kiến thức và đi kèm với rủi ro lớn nên không phải ai cũng thích hợp. Tóm lại, đầu tư gì là do năng lực, sở thích bản thân mỗi người. Với tôi, bất động sản vẫn là một mảnh đất màu mỡ cho những người dám dấn thân.