Chọn phân khúc bất động sản an toàn giữa bối cảnh thay đổi

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự chững lại của phân khúc chung cư, trong khi đất nền, đặc biệt là ở các khu vực vùng ven, đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ tác động của sáp nhập địa giới hành chính và hạ tầng phát triển. Các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang chuyển hướng tìm kiếm cơ hội từ đất nền, với kỳ vọng vào sự tăng trưởng ổn định trong tương lai.

Bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng sinh lời lớn, nhưng để đạt được lợi nhuận cao, việc chọn lọc và đưa ra quyết định đúng đắn là yếu tố then chốt.

Sau một giai đoạn kéo dài với mức tăng giá ấn tượng, đặc biệt từ đầu năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại trong quý I/2025. Theo các báo cáo từ nhiều tổ chức nghiên cứu, phân khúc này không còn tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù vẫn có một số dự án mới xuất hiện với mức giá vượt qua ngưỡng 100 triệu đồng/m2, nhưng số lượng giao dịch vẫn không đáng kể, khiến giá chung cư trung bình dao động quanh mức 70-75 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ giao dịch trên toàn thị trường trong quý đầu năm 2025 duy trì ở mức 45%, tuy nhiên có sự thay đổi rõ rệt khi thị trường sơ cấp chiếm ưu thế, trong khi giao dịch trên thị trường thứ cấp giảm đi khi nguồn cung mới được cải thiện. Tháng 3/2025 chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ với 8 dự án mới, cung cấp khoảng 10.000 căn hộ tại thị trường sơ cấp Hà Nội, trong đó các tên tuổi lớn như Vinhomes, Masterise Homes tiếp tục góp mặt. Dự báo, nguồn cung căn hộ sẽ còn tiếp tục gia tăng trong quý II/2025.

Mặc dù giao dịch thứ cấp vẫn diễn ra, nhưng chủ yếu là tại các dự án đã hoàn thiện và thu hút cư dân đến sinh sống. Mức giá được người mua chấp nhận phần lớn ở quanh mức 50 triệu đồng/m2, trong khi các dự án có giá vượt qua ngưỡng này thường thuộc phân khúc cao cấp, thu hút khách hàng có nhu cầu tìm kiếm chính sách mua nhà ưu đãi hơn từ các dự án mới.

Điều này đã khiến một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm cơ hội từ chung cư sang đất nền, đặc biệt là trong bối cảnh có sự tác động mạnh mẽ của các quyết định sáp nhập địa giới hành chính tại nhiều địa phương. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn ghi nhận lượng đăng tin bán đất nền tại các khu vực phía Bắc tăng mạnh mẽ trong hai tháng đầu năm 2025, với mức tăng lần lượt 50% và 34%. Những khu vực như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang hay Thái Bình chứng kiến sự quan tâm đất nền tăng vọt trên 100%, kéo theo giá đất nền tại đây cũng tăng mạnh từ 44% đến 100% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, Hải Dương, Bắc Giang và Hưng Yên dẫn đầu với mức tăng giá lên đến 100%, 80% và 75% tương ứng. Tại Hà Nội, giá đất nền cũng ghi nhận mức tăng 42% trong vòng 2 năm qua. Những thay đổi này đang mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tài chính mạnh, sẵn sàng đón nhận bất động sản chất lượng, với kỳ vọng vào một sự tăng trưởng bền vững trong tương lai, thay vì chạy theo các "con sóng" đầu cơ ngắn hạn.

Mặc dù giá đất nền tăng mạnh, theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mức giá đất nền vùng ven vẫn còn thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, các công trình hạ tầng kết nối đang được đẩy mạnh triển khai và các quyết định hành chính về việc sáp nhập các tỉnh thành sẽ thúc đẩy sự gia tăng giá trị cho đất nền ở các khu vực này, giúp nó trở thành kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với các phân khúc khác.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định rằng với mức giá hiện tại, bất động sản trung tâm đô thị lớn không còn là "mảnh đất màu mỡ" như trước. Nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng ra ngoài trung tâm vào các vùng ven đô, nơi có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, kinh tế đang phát triển và dân cư đông đúc. Những lô đất nền ở các khu vực này, đặc biệt với mức giá dưới 2 tỷ đồng và đảm bảo pháp lý, đang trở thành lựa chọn ưu tiên.

Các chuyên gia cũng dự báo rằng với chi phí phát triển dự án ngày càng cao và tác động của sáp nhập địa giới hành chính, giá bán bất động sản sơ cấp sẽ có xu hướng tiếp tục tăng mạnh trong tương lai. Vì vậy, các nhà đầu tư cần nhanh chóng tận dụng cơ hội trước khi các sản phẩm chất lượng tăng giá.

Theo số liệu của Fmarket, bất động sản hiện đang được đánh giá là kênh đầu tư ngắn hạn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhất, với mức lãi suất lên đến 15,5%, vượt qua các kênh đầu tư khác như chứng khoán (12,1%), ngoại tệ (6,8%) hay lãi suất tiết kiệm (5,5%). Cũng theo Batdongsan.com.vn, trong suốt 10 năm qua, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư đã tăng gần 200%, tương đương mức lợi nhuận trung bình hàng năm luôn duy trì từ 12,5% đến 20%.

Dù đất nền đứng sau chung cư với tỷ suất lợi nhuận tăng 137%, nhưng đối với những khu vực "nóng" như TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Hưng Yên hay Bắc Ninh, mức độ tăng trưởng có thể cao hơn rất nhiều. Tuy nhiên, với các sản phẩm hiện tại có mức giá rất cao, đặc biệt là chung cư và nhà liền thổ tại các đô thị lớn, khả năng thanh khoản là yếu tố quyết định mà các nhà đầu tư cần chú trọng.

Cuối cùng, các chuyên gia đều khuyến nghị nhà đầu tư cần có sự chọn lọc kỹ lưỡng khi tham gia thị trường. Với những ai có tài chính vững mạnh, đây chính là thời điểm lý tưởng để xuống tiền vào bất động sản đất nền với kỳ vọng vào sự tăng trưởng ổn định trong tương lai, thay vì chạy theo những “con sóng” đầu cơ ngắn hạn. Lý tưởng nhất là nên xuống tiền vào đầu quý III/2025, khi giá đất nền có thể ổn định hơn và các tác động của các yếu tố vĩ mô, chính sách sẽ trở nên rõ ràng hơn. Đồng thời, lãi suất ngân hàng vẫn giữ mức hấp dẫn, tạo ra động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển.