Chọn cổ phiếu bất động sản trong cơn sóng mới: Cẩn thận 'đếm cua trong lỗ'

Theo ông Tạ Đoàn Long, việc định giá cổ phiếu bất động sản dựa vào đếm đất và nhân với mức giá giao dịch ảo mà không tính đến năng lực triển khai giống như "đếm cua trong lỗ". Nếu không cẩn thận, nhà đầu tư có thể phải nhận trái đắng khi cổ phiếu bất động sản “thượng vàng hạ cám” đều có.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang dần phục hồi khi nhu cầu của người dân vẫn luôn tồn tại, bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt cùng nhiều luật liên quan đến bất động sản được ban hành.

Đồng quan điểm, nhóm nghiên cứu của FIDT nhận định, các chính sách hỗ trợ đang dần có sự thẩm thấu vào thị trường bất động sản, nhất là từ cuối năm 2023. Nhờ đó, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng đang được hưởng lợi.

Theo báo cáo mới nhất của FIDT, trong quý I/2024, nhóm cổ phiếu bất động sản và dịch vụ tài chính thu hút dòng tiền lớn. Bất động sản nắm giữ vị trí thứ 2 về tỷ trọng giao dịch toàn thị trường trong 3 tháng đầu năm 2024. Đặc biệt, thanh khoản của nhóm bất động san liên tục tăng khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua.

Trong bối cảnh nhóm bất động sản vẫn còn nhiều dư địa bứt phá trong thời gian tới, câu chuyện định giá cổ phiếu đất của những nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán theo đó cũng nóng trở lại.

Ông Tạ Đoàn Long, Chuyên viên Nghiên cứu và Phân tích tại FIDT.

Theo ông Tạ Đoàn Long, chuyên viên Nghiên cứu và Phân tích tại Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, “bất động sản và ngân hàng hiện là 2 ngành chiếm tỷ trọng vốn hoá lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam. Nhưng nếu như nhóm ngân hàng là có số lượng cổ phiếu khá khiêm tốn và hầu hết đều có vốn hoá khá lớn thì nhóm cổ phiếu bất động sản lại có rất nhiều cổ phiếu được niêm yết, “thượng vàng hạ cám” đều có”.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư lại áp dụng phương pháp “đếm cua” khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản. Nói dễ hiểu, “đếm cua” tức là phương pháp mà nhà đầu tư lấy quỹ đất của công ty nhân cho giá đất thị trường để định giá doanh nghiệp bất động sản.

Ông Tạ Đoàn Long nhận định, quỹ đất vẫn là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất đối với một doanh nghiệp bất động sản vì đây chính là nền tảng để công ty tạo ra sản phẩm trong tương lai.

Thế nhưng, sai lầm lớn nhất mà nhiều nhà đầu tư gặp phải đó là xác định quỹ đất sai phương pháp khi “đếm” tất cả các dự án xuất hiện trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp và ảo tưởng rằng doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất rất lớn.

“Hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đã có quỹ đất nhưng các dự án bị “ngâm” từ năm này sang năm khác không thể triển khai do công ty thiếu năng lực trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như nguồn lực tài chính hạn chế, thậm chí tệ hơn là những dự án mới chỉ nằm trên giấy chứ công ty chưa hề sở hữu bất kỳ bất động sản nào tại đây.

Điều này đồng nghĩa với ngày có thể hiện thực hóa những lợi nhuận kỳ vọng trở nên rất xa vời. Thực trạng này thường thấy mỗi khi thị trường sôi động, các câu chuyện về doanh nghiệp lại được đem ra “tô vẽ” để hấp dẫn những nhà đầu tư ít kinh nghiệm”, ông Long chia sẻ.

Theo ông Long, hình ảnh mang ý nghĩa rằng những gì chắc chắn có được ở hiện tại sẽ mang giá trị hơn những thứ chỉ là hứa hẹn, kỳ vọng trong tương lai, giống như “một con chim trong tay đáng giá hơn hai con chim trong bụi cây”.

Chính vì thế, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có tín hiệu “ấm lại” như hiện nay, nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp đã sở hữu các dự án sẵn sàng đưa vào khai thác để đón đầu con sóng hồi phục này.

Tiếp theo đó, nhà đầu tư lựa chọn những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất đồng thời đảm bảo về khả năng hoàn thiện các thủ tục pháp lý và nguồn lực tài chính để phát triển dự án. “Những doanh nghiệp sở hữu các yếu tố này sẽ có khả năng tăng trưởng mạnh mẽ trong chu kỳ sắp tới khi liên tục có những dự án gối đầu nhau để thực hiện”, ông Long đưa ra lời khuyên.