'Choáng' với giá đấu giá đất Thủ Thiêm: 'Thổi' từ dưới đất đến trên sàn

Giá đất tại TP.HCM lẫn cổ phiếu hàng loạt công ty về bất động sản, hạ tầng trên sàn bỗng nhiên tăng vọt sau cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) với mức kỷ lục gần 2,5 tỉ đồng/m2.

Những ngày vừa qua, giá đất tại một số khu vực ở TP.Thủ Đức liên tục tăng. Chị Trần Thị Hà (một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) tại TP.Thủ Đức) cho biết sau vụ đấu giá trên, giá đất đã tăng lên mạnh cùng với lượng khách hàng hỏi mua đất nhiều hơn. Chị có mấy lô đất ở P.Hiệp Bình Chánh (TP.Thủ Đức) ngày trước rao bán khoảng 6,35 tỉ đồng/100 m² thì nay khu vực này đã tăng giá bán lên 6,7 tỉ đồng/100 m², hay đất ở P.Linh Đông có giá khoảng 80 triệu đồng/m² thì nay bán 85 triệu đồng/m². Thế nhưng, chị Hà lại ngần ngừ không muốn bán, vì còn nghe ngóng thị trường với hy vọng có thể bán với giá cao hơn nữa.

Tương tự, những căn nhà tại khu đô thị Vạn Phúc (TP.Thủ Đức) cũng liên tục tăng giá. Nếu trước ngày đấu giá đất Thủ Thiêm được công bố, mỗi căn nhà tại khu vực này có diện tích 140 m² được xây 5 tầng có giá khoảng 33,5 tỉ đồng, nay đã tăng lên 37 tỉ đồng, căn 150 m² có người rao bán đến 50 tỉ đồng. Trong khi đó, giá gốc mỗi căn khách hàng mua của chủ đầu tư trước đây khoảng 23 - 27 tỉ đồng/căn. Những người bán còn đặt điều kiện khách mua phải trả tiền mặt ngay mới bán.

Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch 160 - 164 triệu đồng/m² thì nay đã rao bán 200 - 250 triệu đồng/m².

Việc tăng giá cũng diễn ra ở khu vực Q.9 cũ (nay là một phần của TP.Thủ Đức) khi các nền đất cũng đã tăng 1 - 2 tỉ đồng/nền; Các lô đất lớn từ 300 m² trở lên tăng thêm 8 - 10 triệu đồng/m²; Dự án căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch (TP.Thủ Đức) mở bán năm 2020 với giá khoảng 100 triệu đồng/m² thì nay đang giao dịch ở mức 140 - 150 triệu đồng/m²...

Chủ đầu tư một dự án căn hộ cao cấp tại TP.Thủ Đức cũng thông tin mới ra quân để bán hàng cho dự án với mức tăng giá khoảng 5 triệu đồng/m² so với kế hoạch trước đây. “Thị trường hiện đang có “sóng” từ vụ đấu giá Thủ Thiêm nên công ty đã thay đổi kế hoạch kinh doanh và mức giá chứ trước đó chúng tôi dự kiến qua đầu năm 2022 mới mở bán dự án này”, vị này nói và kết luận: “Nước lên thuyền phải lên. Đang có sóng thì công ty đẩy hàng luôn. Công ty cũng đang thăm dò thị trường nên chỉ đưa ra mức giá để khách hàng tham khảo”.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA VN, nhận định giá đất xoay quanh khu vực Thủ Thiêm đang tăng lên. Dù chưa biết mức tăng này thực hay ảo, nhưng sẽ tạo tâm lý cho thị trường và có thể lan tỏa đến các khu vực khác. Điều này còn đẩy giá BĐS của VN nói chung và TP.HCM tăng quá cao, cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân.

Không chỉ giá đất “ăn theo” vụ đấu giá Thủ Thiêm, cổ phiếu (CP) các công ty BĐS, xây dựng trên sàn chứng khoán cũng đua nhau đi lên. Hôm qua, hàng loạt mã BĐS “tím lịm” (màu của tăng trần) cuối phiên như HAR, ITC, LDG, LGL, NBB, PVL, QCG, SGR, BII, ROS...

Trong top 10 CP dẫn đầu về khối lượng giao dịch trên sàn TP.HCM thì hôm qua có đến hơn 50% thuộc nhóm ngành BĐS, xây dựng là ROS, HQC, POW, FLC, ITA và VCG. Đáng chú ý, đây không phải là phiên tăng mạnh của nhóm CP này mà tính chung trong vòng 10 ngày qua, nhiều mã đã tăng mạnh lên 40 - 50%.

Ví dụ như ROS từ giá 8.320 đồng/CP vào sáng 13.12, đến nay lên 12.850 đồng/CP, tương đương mức tăng gần 55%. Hay trong cùng thời gian này, mã CII nhảy vọt từ 27.950 đồng/CP lên 42.000 đồng/CP, tăng 50%; mã LDG có 5 phiên trần liên tiếp, đưa giá từ 14.300 đồng/CP lên 19.800 đồng/CP, tương đương tăng 38,5%; QCG từ mức 12.500 đồng/CP lên 17.450 đồng/CP, tăng gần 40%... Nhìn chung đa số nhóm CP ngành này hoặc liên quan đều tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư cũng ngỡ ngàng vì hầu hết không có thông tin gì đột biến trong hoạt động kinh doanh.

Ví dụ QCG của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai sau khi công bố báo cáo tài chính kiểm toán ghi nhận nửa đầu năm 2021 đạt doanh thu 550 tỉ đồng, giảm gần phân nửa so với cùng kỳ năm 2020 và lợi nhuận sau thuế giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm 2020, còn gần 28 tỉ đồng, đến nay vẫn chưa công bố kết quả kinh doanh quý 3/2021.

Thế nhưng, mức giá 17.450 đồng/CP của QCG đã gần gấp 3 lần so với đầu tháng 8. Hay LDG do kết quả kinh doanh không khả quan trong nửa đầu năm, lũy kế từ tháng 1 - 9, doanh thu thuần đạt 251,5 tỉ đồng, giảm 79% và lãi ròng ghi nhận 31,7 tỉ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Khi báo cáo này công bố ra trong cuối tháng 10 thì giá LDG cũng chỉ loanh quanh từ 8.000 - 9.000 đồng/CP, nhưng nay đã lên hơn gấp đôi...

Theo ông Lê Quang Minh, Giám đốc phân tích Công ty chứng khoán Mirae Asset, trước khi có đợt tăng vọt thì nhóm CP ngành BĐS bị nhà đầu tư lo ngại sau sự kiện Tập đoàn BĐS Evergrande tại Trung Quốc bị phá sản. Tuy nhiên, sau khi rà soát, các công ty BĐS trên sàn chứng khoán VN có tỷ lệ nợ an toàn hơn.

Bên cạnh đó, sau khi TP.HCM nói riêng và cả nước khôi phục lại kinh tế, nhiều doanh nghiệp mở bán các dự án nhà ở thương mại khá tốt, khách hàng tham gia mạnh. Vì vậy, ước tính doanh thu và lợi nhuận của nhiều công ty ngành này cả năm nay sẽ cao và còn tiếp tục đi lên trong năm 2022. Dù vậy, ông Minh cũng thừa nhận cộng thêm cú hích từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã đẩy các mã từ nhỏ đến lớn đều tăng lên đỉnh cao mới. Việc giá tăng nhanh thì sẽ đối diện với khả năng điều chỉnh giá.

Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty chứng khoán tại TP.HCM cho rằng kể từ sau khi vụ đấu giá đất Thủ Thiêm với giá cao kỷ lục, nhà đầu tư đều dự báo giá BĐS nói chung sẽ tăng trong thời gian tới nên có kỳ vọng vào doanh thu và lợi nhuận của các công ty trong ngành này cũng bứt phá, dẫn đến thu hút nhà đầu tư rót vốn vào. Tuy nhiên, với mức tăng cao liên tục trong những ngày qua thì bản thân ông cũng “không ngờ”.

Nhà nước cần có giải pháp để làm cho việc đấu giá, quy hoạch, pháp lý được minh bạch. Có cầu thì có cung, nếu người rao bán giá cao không ai mua thì tự động giá sẽ giảm trở lại, nhưng cần có các phương pháp để thẩm định lại giá trị thật của các bất động sản ở Thủ Thiêm, bao gồm cả giá trị thật trong tương lai để có giá so sánh, tránh tình trạng tát giá theo.