Cho thuê nhà phải lập doanh nghiệp từ 1/8

Hoạt động cho thuê nhà sẽ được quản lý chặt chẽ hơn khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, bởi cá nhân cho thuê nhà sẽ phải lập doanh nghiệp, kê khai thuế.

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sắp đi vào hiệu lực ngày 1/8, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không cần lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Nội dung này đang đặt ra nhiều băn khoăn đối với những nhà đầu tư bất động sản cho thuê, đặc biệt là những chủ nhà trọ bình dân và người chỉ cho thuê vài phòng trong căn nhà đang ở.

Xác định quy mô nhỏ như thế nào?

Theo ông Lê Quốc Kiên, người có nhiều năm kinh doanh phòng trọ, căn hộ tại TP.HCM ở phân khúc giá 2-7 triệu đồng/tháng, quy định người cho thuê nhà phải lập doanh nghiệp là cần thiết, đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng hơn. Tuy nhiên, ông cũng mong muốn có những hướng dẫn cụ thể để thuận tiện trong việc thực hiện.

Thực tế, Luật chỉ mới đưa ra khung pháp lý để quản lý hoạt động kinh doanh bao gồm bán và cho thuê bất động sản, còn quy định chi tiết việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ do Chính phủ ban hành.

Hiện, trong Dự thảo gần nhất Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra 3 phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Phương án 1, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 3-5 nhà ở hoặc 3-5 căn chung cư; 5-10 công trình xây dựng hoặc 5-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng (có sẵn lẫn hình thành trong tương lai) trong vòng 12 tháng.

Phương án 2, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng có diện tích 1.000-2.000 m2 đất tại khu vực đô thị; 3.000-5.000 m2 đất tại khu vực nông thôn; hoặc 1.000-2.000 m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở; hoặc 3.000-5.000 m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo Luật Nhà ở 2023; hoặc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc được nhận thừa kế, hay nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, tình thương, nhà đại đoàn kết.

Những băn khoăn lớn nhất

Theo ông Lê Quốc Kiên, từ trước đến nay những người cho thuê trọ nhỏ lẻ nếu có kê khai đóng thuế thì thường đóng thuế khoán với tư cách là hộ kinh doanh cá thể, tức đóng thuế 10% trên doanh thu. Với Luật mới, nếu họ vẫn được xác định quy mô nhỏ thì sẽ tiếp tục kê khai và đóng thuế khoán như vậy.

Trường hợp lập doanh nghiệp, họ sẽ bị tính thuế VAT cho 10% doanh thu và đóng thuế thu nhập doanh nghiệp tương đương 20% lợi nhuận. Phần chi phí tăng thêm này sẽ được cộng vào giá cho thuê.

"Tuy nhiên, nếu không áp dụng đồng bộ thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc cạnh tranh, càng nhỏ lẻ sẽ càng có lợi. Ví dụ, với 2 phòng cùng chất lượng, vị trí tương đương, bên lập doanh nghiệp phải cho thuê 5 triệu đồng, không thể cạnh tranh với bên không lập doanh nghiệp cho thuê 4 triệu", ông Kiên phân tích.

Đồng thời, ông cho rằng việc đưa quy định vào thực thi cũng cần tính đến sự công bằng giữa các loại hình kinh doanh bất động sản. Giả sử một căn nhà được mua với giá 10 tỷ đồng, bán được 13 tỷ đồng, nhà đầu tư có lãi 3 tỷ đồng và đóng thuế 2% trên giá bán, tức 260 triệu đồng, đồng nghĩa phần thuế đóng trên lợi nhuận chỉ 8,7%.

Trong khi đó, theo Luật mới, một căn nhà cho thuê chỉ đem lại thu nhập vài chục triệu mỗi tháng, chưa tính khấu hao chi phí đầu tư ban đầu và lãi vay ngân hàng, lại phải đóng số thuế cao hơn nhiều.

"Hãy hình dung một căn nhà có 25 phòng trọ cho thuê, mỗi phòng có giá thuê 2 triệu đồng, tức mỗi tháng doanh thu 50 triệu đồng phải thành lập doanh nghiệp. Còn căn nhà mặt tiền quận 1 cho thuê 300 triệu đồng/tháng lại không cần", ông dẫn chứng.

Thậm chí, ông Kiên còn chỉ ra bất cập khi so sánh với những trường hợp cho thuê dưới 20 phòng nhưng doanh thu cao hơn.

Nên có thêm quy định về ngưỡng doanh thu, thay vì chỉ dựa hoàn toàn vào số lượng nhà hay diện tích cho thuê như hiện nay.

"Theo dự thảo gần nhất, một căn nhà chỉ chia ra 19 phòng để cho thuê, mà mỗi phòng cho thuê đến 6 triệu đồng, tức doanh thu lên ngưỡng 95 triệu đồng/tháng cũng không thuộc đối tượng buộc lập doanh nghiệp.

Do đó, thiết nghĩ nên có thêm quy định về ngưỡng doanh thu, thay vì chỉ dựa hoàn toàn vào số lượng nhà hay diện tích cho thuê như hiện nay", ông Kiên đề xuất.

Mặt khác, theo ông Kiên, nhà cho thuê có 3 khoản chi phí đầu vào rất lớn là chi phí mua đất (nếu không có sẵn đất), chi phí xây dựng ban đầu và chi phí lãi vay. Trong đó, chưa kể chi phí mua đất thì chi phí xây dựng ban đầu thường cần 7-10 năm mới thu hồi vốn, còn chi phí lãi vay trung bình 10%/năm phải cần 15-20 năm để thu hồi vốn.

"Nếu giờ áp dụng thành lập doanh nghiệp, các nhà đã xây từ trước sẽ hạch toán 3 khoản chi phí này thế nào?", ông Kiên đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, ông cho rằng kỹ năng chuyên môn về quản lý doanh nghiệp cũng sẽ là một vấn đề lớn đối với những người cho thuê nhà.

"Đặc biệt là những người có sẵn đất do cha ông để lại hay đã lớn tuổi, về hưu, tích cóp xây phòng trọ cho thuê, hoặc những người xây nhà để ở và dư phòng cho thuê kiếm thêm thu nhập bù tiền xây nhà, trả lãi vay ngân hàng, giờ cũng phải biết cách kê khai, quyết toán thuế, hóa đơn điện tử, còn không thì cũng tốn chi phí thuê kế toán", ông Kiên nói thêm.

Bên cạnh các quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động cho thuê nhà từ ngày 1/8 cũng được siết chặt hơn khi Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2024 dự kiến siết quy chuẩn an toàn đối với nhà cho thuê.

Hiện tại, riêng tại TP.HCM đang có khoảng 60.500 công trình nhà trọ tư nhân đang kinh doanh được Sở Xây dựng chia thành 2 nhóm. Trong đó, nhóm 1 là dãy phòng cho thuê độc lập có 34.800 công trình, với tổng số người thuê tối đa hơn 943.000 người. Nhóm 2 là nhà ở riêng lẻ ngăn chia từng phòng để cho thuê có 25.670 công trình, với số người thuê tối đa hơn 486.000 người.

Trong một văn bản hồi tháng 3, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu từng đề nghị Bộ Tài chính đề xuất Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét quy định mức thuế khoán thuế thu nhập cá nhân bằng 5% doanh thu đối với các chủ nhà trọ. Ông nhấn mạnh mức thuế này sẽ hợp tình hợp lý hơn so với 7% như hiện tại.

Đồng thời, ông Châu cho rằng cần bổ sung nhóm chủ nhà trọ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở khi tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà cho thuê phù hợp với từng địa phương, bởi nhóm này góp phần quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở ngày càng có chất lượng tốt hơn cho công nhân, lao động, người nhập cư.

Tuy nhiên, trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vừa ban hành, Chính phủ nêu rõ từ nay đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê.

Sau năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan xây dựng đề án cho vay đối với những đối tượng này.