Cho thuê căn hộ, lưu ý mức giá này để không bị đánh thuế

Theo quy định mới, việc cho thuê nhà với giá trên 8.333.334 đồng/tháng thì thuộc diện phải nộp thuế và nộp thuế cho toàn bộ doanh thu thực tế.

Mới đây, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế GTGT và thuế TNCN đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh. Sau khi thông tư này được ban hành, có nhiều thông tin giải thích văn bản pháp luật mới này trên truyền thông làm cho người nộp thuế có nhiều băn khoăn, nhất là những người có nhà cho thuê.

Luật sư Lê Việt Hùng, Hãng luật Minh Mẫn giải thích rõ hơn, chính sách thuế của Nhà nước đối với người cho thuê nhà nói riêng và người kinh doanh nói chung vẫn không đổi: “Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật về thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân”.

- Lại có thông tin khác cho rằng, cho thuê nhà vài tháng, tính thuế cả năm. Vấn đề này hiểu như thế nào?

Mấy ngày qua tôi có đọc thông tin này trên một tờ báo ở TP.HCM. Nhưng đây chỉ là tựa bài báo, làm cho bạn đọc hiểu sai.

Không thể cho thuê nhà vài tháng mà phải nộp thuế cho thuê nhà cả năm được. Thuế được tính trên doanh thu thực tế nhân với thuế suất, trong trường hợp cho thuê nhà thuế suất là 10% (thuế GTGT 5%, thuế TNCN 5%). Ví dụ, ông A. cho thuê nhà 5 tháng với giá 10 triệu đồng/tháng thì nộp thuế cho 5 tháng là 10 triệu/tháng x 5 tháng x 10% = 5 triệu đồng.

- Luật sư có thể cho biết Thông tư 40/2021/TT-BTC có điều gì mới so với quy định trước đây đối với thuế của người cho thuê nhà?

Điểm mới đáng chú ý ở đây là cách xác định thuộc diện nộp thuế trong trường hợp cho thuê nhà không tròn năm dương lịch (1/1 đến 31/12). Trước đây, Thông tư 92/2015/TT-BTC tính doanh thu cho từng năm để xác định thuộc diện nộp thuế, tức là năm nào có doanh thu trên 100 triệu đồng thì nộp thuế, còn năm nào có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế cho năm đó.

Còn Thông tư 40/2021/TT-BTC xác định thuộc diện nộp thuế căn cứ vào doanh thu của một năm (12 tháng), tức là nếu cho thuê nhà chỉ vài tháng trong năm thì doanh thu để xác định thuộc diện nộp thuế là giá cho thuê/tháng nhân cho 12 tháng.

Ví dụ ông A. cho thuê nhà liên tục 24 tháng (từ tháng 10/2018 đến 9/2020) với giá 10 triệu/tháng. Doanh thu của ông A. năm 2018 là 30 triệu đồng, năm 2019 là 120 triệu đồng, năm 2020 là 90 triệu đồng. Nếu quy định như trước đây, ông A. chỉ nộp thuế cho năm 2019 vì doanh thu năm 2019 trên 100 triệu đồng, còn doanh thu các năm 2018 và 2020 dưới 100 triệu nên ông A. không phải nộp thuế cho các năm 2018 và 2020.

Nhưng với quy định mới tại Thông tư 40/2021/TT-BTC thì doanh thu xác định thuộc diện nộp thuế của ông A. được tính là 10 triệu/tháng x 12 tháng = 120 triệu, tức là ông A. thuộc diện nộp thuế cho toàn bộ thời gian cho thuê (năm 2018, 2019, 2020).

Như vậy, nói một cách dễ hiểu, theo quy định mới thì cho thuê nhà với giá trên 8.333.334 đồng/tháng thì thuộc diện phải nộp thuế và nộp thuế cho toàn bộ doanh thu thực tế.

- Ông đánh giá như thế nào về Thông tư 40/2021/TT-BTC sẽ có hiệu lực từ 1/8/2021 quy định về điểm mới trong cách tính doanh thu để xác định thuộc diện miễn nộp thuế như đã phân tích ở trên?

Quy định về cách tính doanh thu để xác định thuộc diện miễn nộp thuế trong trường hợp cho thuê tài sản theo Thông tư 40/2021/TT-BTC là cần thiết để tạo sự công bằng cho người nộp thuế.

Như quy định trước đây, hai người cùng cho thuê nhà trong 12 tháng với giá 10 triệu/tháng nhưng ông A. cho thuê nhà từ tháng 1 đến tháng 12 cùng một năm thì phải nộp thuế trong khi ông B. cho thuê từ tháng 4 năm trước đến tháng 3 năm sau thì được miễn thuế vì doanh thu của từng năm dưới 100 triệu đồng. Như vậy, cùng có thu nhập như nhau nhưng kẻ thì nộp thuế người thì không nộp là không công bằng.

Thông tư 40/2021/TT-BTC đã khắc phục được bất cập này, tạo ra sự công bằng cho những người nộp thuế khi quy định có cùng thu nhập thì nghĩa vụ thuế như nhau. Sự công bằng này không chỉ đối với những người cho thuê nhà mà còn công bằng giữa người cho thuê nhà với người kinh doanh ngành khác. Người kinh doanh các ngành khác mở cửa hoạt động tháng nào thì nộp thuế tháng đó nếu doanh thu xác định của mỗi tháng trên 8.333.334 đồng.

- Xin cảm ơn ông!