Chờ 'cây đũa thần' kìm đà leo thang của giá nhà đất

Chính phủ vừa bổ sung quy định khi giá bất động sản biến động tăng hoặc giảm quá 20% trong 3 tháng, Nhà nước sẽ vào cuộc điều tiết. Cùng với hiệu ứng từ 3 bộ luật sửa đổi, thị trường nhà đất được kỳ vọng tạo thế cân bằng và giá ngừng leo thang.

7 tháng đầu năm 2024 tiếp tục chứng kiến sự leo thang của giá nhà đất trên khắp cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội hơn 10.840 căn từ 17 dự án, chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán bình quân trên dưới 80 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất “nhảy múa”

Con số gần 11.000 căn hộ mới là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay. Song, sức mua tăng mạnh, một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn lên đến 1.000 - 2.000 căn nhưng cũng đã nhanh chóng bán hết 80-90% rổ hàng.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2024 hạn chế hơn, chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2023. Số lượng căn hộ bán được trong 2 quý đầu năm 2024 đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, từ đó thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nửa đầu năm 2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận tại TP.HCM, ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cả Hà Nội và TP.HCM hiện tại gần như không còn căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, khi giá nhà đất tăng quá 20% trong 3 tháng, Nhà nước sẽ vào cuộc điều tiết.

Không chỉ chung cư, giá đất nền kể từ đầu năm cũng liên tục thiết lập mặt bằng mới. Như tại Hà Nội, giá đất nền tại các huyện vùng ven thời gian qua tăng chóng mặt so với thời điểm cuối năm 2023.

Minh chứng điển hình nhất cho sự gia tăng đột biến của giá đất là kết quả của phiên đấu giá 68 lô đất tại khu ngõ 3, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai diễn ra mới đây. Giá trúng đấu giá các lô đất cao nhất được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, con số khiến không ít người bất ngờ.

Nhận định câu chuyện thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay đang mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Kỳ vọng những “cây đũa thần”

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng đánh giá có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Trong bối cảnh giá đất đang nhảy múa, ông Quốc Anh khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.

Bên cạnh sự cảnh giác của khách hàng, nhà đầu tư, những quy định mới từ các luật sửa đổi cũng được kỳ vọng sẽ trở thành “cây đũa thần” điều tiết thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Điển hình, một điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là quy định về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản được quy định tại Điều 79. Theo đó Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, UBND cấp tỉnh thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.

Nội dung này được Nghị định 96/2024 làm rõ hơn về việc đánh giá tình hình thị trường bất động sản, đề xuất các biện pháp, trình cấp có thẩm quyền quyết định và thực hiện điều tiết thị trường.

Cụ thể, Điều 34 Nghị định 96 quy định Bộ xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.

Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Một trong những biện pháp đáng chú ý nhằm điều tiết thị trường bất động sản khi biến động giá thị trường tăng hoặc giảm quá 20% là Bộ Tài chính sẽ đề xuất các công cụ pháp lý liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nói cùng lúc 3 luật liên quan bất động sản được thông qua, tạo hành lang pháp lý cho thị trường thông suốt hơn.

Tuy nhiên, khi được hỏi liệu các quy định mới có góp phần kìm lại đà tăng quá nhanh của giá nhà đất, ông Thắng cho rằng khó. Bởi, cấu trúc giá bất động sản là phép cộng của chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và chi phí khác.

Các chi phí đều đang ở mức cao, nhiều dự án đã tắc nghẽn pháp lý kéo dài 5-6 năm, chi phí lãi vay cũng đã gia tăng… Chưa kể, tiền sử dụng đất là biến số, là nút thắt với các chủ đầu tư lúc này, thậm chí nhiều doanh nghiệp chưa thể đóng tiền sử dụng đất hoặc xác định đóng xong là lỗ.

Trong bối cảnh đó, để hạn chế được đà leo thang của giá nhà đất, theo chuyên gia bên cạnh sự điều tiết của Nhà nước và các cơ quan chức năng, cần nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, vốn ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ các dự án, từ đó tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.