Chính sách và pháp lý là “phao“ cứu sinh cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang xuất hiện hàng loạt yếu tố bất thuận, do đó, các sửa đổi pháp lý và chính sách của Chính phủ sẽ là yếu tố quan trọng định hình thị trường.

Chu kỳ khó lặp lại - gỡ bằng chính sách

Khi đánh giá về những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, các chuyên gia đều có chung nhận định, dường như chu kỳ 10 năm đang lặp lại. Bởi sau hàng loạt cơn sốt địa ốc, các dự án phát triển quá nhanh thì thị trường sẽ rơi vào vùng trũng ảm đạm.

Thị trường bất động sản xuất hiện một số hiện tượng như mất cân đối cung cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội; tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021, sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm vào năm 2022 kèm theo các vụ việc xảy ra trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...

Hàng loạt doanh nghiệp kêu cứu, thậm chí nhiều ông lớn trong ngành tưởng chừng như không dễ gì bị tác động nay cũng đang ngấp nghé bờ vực sụp đổ nếu tình trạng "khát vốn" - "thiếu tiền trả nợ", dự án đóng băng này kéo dài.

Trước sự "cầu cứu" của cộng đồng doanh nghiệp, từ giữa tháng 11/2022 đến nay, Chính phủ liên tiếp có các động thái như thành lập các tổ công tác đôn đốc, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản; các công điện về các vấn đề liên quan như trái phiếu, cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế…

Đơn cử như Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính thực hiện các biện pháp bảo đảm thị trường trái phiếu doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, minh bạch, an toàn, hiệu quả.

Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở và các Nghị quyết, Công điện, Kết luận, văn bản chỉ đạo điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có tác động trực tiếp hoặc tác động tương hỗ đến thị trường bất động sản.

Nổi bật trong đầu năm nay phải kể đến Hội nghị tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8/2, và Ngày Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững diễn ra vào ngày 17/2.

Rất nhiều quan điểm đưa ra rằng, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc, cần bán tài sản để cơ cấu nợ, thậm chí là giảm giá sản phẩm.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, thực ra đây cũng là việc doanh nghiệp bất động sản đã tính đến. Nhưng việc bán tài sản của các doanh nghiệp chưa bao giờ là dễ dàng và cũng không thể diễn ra nhanh chóng, bởi 3 nguyên nhân chính: Quá trình bán phải thông qua hàng loạt yêu cầu về thủ tục pháp lý, hành chính; Không ít tài sản, dự án đang có hoặc đang triển khai chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nên không thể bán và cũng không có đối tác nào dám mua; Doanh nghiệp không thể chấp nhận hạ giá xuống "vùng chết", bởi mục đích của việc bán/chuyển nhượng dự án/tài sản là giúp họ vượt qua khó khăn, không phải để sạch nợ để rồi sau đó chẳng còn gì hoặc hơn nữa là phá sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: "Doanh nghiệp nói rằng tiền cũng quan trọng nhưng đôi khi chính họ cũng có thể tạo ra tiền nếu như Nhà nước cho doanh nghiệp một cơ chế thông thoáng, dễ dàng và hợp lý".

Ông Đính nói, để làm một dự án phù hợp với nhu cầu thị trường thời điểm này không dễ. Ngay như làm nhà ở xã hội bây giờ cũng gặp rất nhiều khó khăn, nhiêu khê ở khâu thủ tục khiến doanh nghiệp không làm nổi. Thủ tục cho nhà loại này đôi khi còn khó hơn nhà ở thương mại. Thủ tục khó, vốn thì không có, đi vay thì lãi suất cao như nhà ở thương mại trong khi lợi nhuận lại bị khống chế, đầu ra hạn hẹp bởi quy định đối tượng.

Định mức giá thành trong xây dựng nhà ở xã hội cũng có giới hạn nhưng trong bối cảnh lạm phát tăng cao, định mức này không còn hợp lý. Do đó, nếu làm theo thực tế hiện nay thì lỗ, không quyết toán được theo giá thật. Điều này mong chờ ở chính sách riêng về phát triển nhà ở xã hội mà các cơ quan chức năng đang xây dựng sẽ tạo nên sự đột phá, gỡ rào cản.

"Chiếc phao" chính sách và pháp lý là cần thiết và cấp bách nhất để khơi thông thị trường. Từ chủ trương đến chính sách theo tôi đã cơ bản đáp ứng, vấn đề còn lại là thực thi. Việc quan trọng nhất là cần sửa đổi các nghị định, thông tư và ban hành các chính sách mới với mục tiêu là tháo gỡ ngay những điểm nghẽn ở các dự án cấp bách", ông Đính nhấn mạnh.

Cần một giải pháp toàn diện

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cũng chia sẻ, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó khó khăn, vướng mắc về pháp lý là chủ yếu, vướng mắc về tín dụng chỉ là một trong các vướng mắc của thị trường bất động sản.

Các vướng mắc đối với thị trường bất động sản đến từ nhiều nguyên nhân, do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Theo đó, ông Hoàng đưa ra một số kiến nghị nổi bật. Đối với Bộ Xây dựng: Nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; Phối hợp với các Bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030"; Nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ hợp thứ 5 tháng 5/2023, thông qua tại kỳ hợp thứ 6 tháng 10/2023 đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật.

Với Bộ Tài chính: Trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế theo đúng quy định pháp luật;…

Với Bộ Tài nguyên và Môi trường: Nghiên cứu hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ hợp thứ 6 tháng 10/2023 đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật…

Với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng; Hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ…

Ông Hoàng cho biết thêm, trong hoạt động kinh doanh, triển khai các dự án, doanh nghiệp phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng lưu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền. Đẩy mạnh cơ cấu lại, quản trị lại doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng. Nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn từ các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng./.