#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Chính sách đất không phải chiếc áo freesize

Tại nhiều địa phương, nghịch lý vẫn ngang nhiên tồn tại: người dân đã sinh sống ổn định suốt hàng chục năm, nhưng mảnh đất ấy trên giấy tờ vẫn bị đóng khung là "đất nông nghiệp". Khi họ muốn chuyển đổi mục đích để xây nhà cho con cháu – điều tưởng chừng chính đáng – thì lại phải gánh những khoản phí đổi mục đích lên tới hàng tỷ đồng. Một chính sách chưa theo kịp thực tế đang đẩy người dân vào thế khó, và sự bức xúc là điều không thể tránh.

Chính sách đất đai hiện hành đang bộc lộ nhiều điểm nghẽn khi chưa phân biệt rõ mục đích sử dụng, lịch sử hình thành và điều kiện cụ thể của từng loại đất. Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương, người dân đã sinh sống ổn định hàng chục năm nhưng trên giấy tờ, đất của họ vẫn bị ghi là "đất nông nghiệp". Khi muốn chuyển đổi mục đích để xây dựng nhà ở cho con cháu, họ buộc phải đóng khoản phí lên đến hàng tỷ đồng, như thể đang "mua lại chính mảnh đất của mình". Đây là một bất cập không chỉ gây bức xúc trong xã hội mà còn tạo ra những rào cản vô hình đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Cơ chế đấu giá và định giá đất hiện nay đang đẩy giá đất ở lên cao vọt, trong khi đất nông nghiệp – vốn chiếm tới 80-90% quỹ đất quốc gia – gần như không được đấu giá. Điều này tạo ra một "khoảng trống giá" lớn giữa hai loại đất, dẫn đến sự méo mó trong chính sách chuyển đổi. Việc các địa phương áp dụng nóng vội các mức giá mới theo Nghị quyết 18 mà chưa đánh giá đầy đủ các tác động lịch sử, xã hội và kinh tế đang khiến chính sách này trở nên thiếu linh hoạt và xa rời thực tiễn.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng định giá đất không thể chỉ là nhiệm vụ của một bộ, một ngành, mà cần có sự phối hợp liên ngành để phản ánh đúng bản chất tài sản, lịch sử sử dụng và công sức khai hoang, cải tạo của người dân. Những hộ gia đình đã sử dụng đất ổn định trước năm 1993 lẽ ra phải được khuyến khích, hỗ trợ khi chuyển đổi để ở, thay vì bị áp phí cao ngất.

Ông cũng nhấn mạnh rằng cần có sự phân loại rõ ràng, minh bạch trong chính sách: chuyển đổi để ở với diện tích nhỏ nên được miễn hoặc giảm chi phí; còn nếu chuyển đổi nhằm mục đích kinh doanh, phân lô bán nền thì phải chịu mức thu theo cơ chế thị trường. Chính sách không thể "may chung một cỡ giày" cho mọi đối tượng, bởi mỗi người dân có lịch sử sử dụng, điều kiện và mục tiêu khác nhau. Các nhóm đặc thù như người có công, hộ dân vùng biên giới, hải đảo… cũng cần được áp dụng cơ chế linh hoạt, phù hợp.

Không chỉ người dân, doanh nghiệp cũng đang bị đè nặng bởi chi phí đất đai. Giá đất tăng kéo theo giá thuê mặt bằng, nhà xưởng, chi phí đầu vào, từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh hàng hóa Việt Nam trên thị trường quốc tế. Đặc biệt trong bối cảnh hậu khủng hoảng, khi dòng tiền doanh nghiệp đang cạn kiệt, thì chính sách đất đai thiếu hợp lý vô hình trung đang trở thành lực cản lớn đối với tăng trưởng kinh tế.

Ngoài giá đất, các chi phí "ẩn" trong thủ tục chuyển đổi – từ đền bù, giải phóng mặt bằng cho tới quy trình hành chính rườm rà – cũng đang âm thầm đội giá đầu tư và làm méo mó môi trường kinh doanh. Nếu không có giải pháp cải cách toàn diện, nền kinh tế sẽ tiếp tục bị trói chặt bởi các chi phí phi lý và thiếu minh bạch.

Theo TS. Lượng, để cải cách chính sách đất đai một cách hiệu quả và công bằng, cần bắt đầu từ khâu quy hoạch tổng thể quốc gia và địa phương. Quy hoạch rõ ràng sẽ làm nền tảng để xác định quỹ đất ở, đất sản xuất, đất an ninh lương thực… Khi đã có quy hoạch minh bạch, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ không còn là "xin - cho", mà trở thành quyền được đảm bảo theo quy định.

Tiếp theo là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, hiện đại và minh bạch. Mỗi thửa đất cần có mã định danh riêng, cho phép giám sát cộng đồng và quản lý hiệu quả. Dữ liệu giá đất thực tế sẽ là nền tảng để thu thuế công bằng, hợp lý, thay vì ước lượng cảm tính như hiện nay.

Chính sách cũng cần phân biệt giữa các loại đất có lịch sử sử dụng lâu dài, hợp pháp và các trường hợp lấn chiếm, sử dụng trái phép gần đây. Với nhóm thứ nhất, cần hợp pháp hóa và tạo điều kiện chuyển đổi. Với nhóm thứ hai, cần định giá và xử lý theo đúng cơ chế thị trường.

Mục tiêu của chính sách đất đai là thúc đẩy phát triển bền vững. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng, nếu được thực hiện đúng, không làm mất đi quỹ đất mà còn giúp sử dụng hiệu quả hơn. Chính sách đất đai không thể tiếp tục đi theo lối mòn "áp một quy tắc cho tất cả", mà phải phản ánh thực tế đa dạng và phục vụ lợi ích lâu dài của quốc gia.