Chính phủ vào cuộc quyết liệt, thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục

Những yêu cầu cụ thể từ Chính phủ mới đây, cùng đề xuất điều chỉnh phát hành trái phiếu của Bộ Tài chính được kỳ vọng nhanh chóng tháo gỡ những khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản.

Tháo gỡ vướng mắc cho thị trường và doanh nghiệp

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg ngày nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững.

Theo nội dung Công điện, Thủ tướng yêu cầu từng bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp, chủ thể có liên quan chung sức, đồng tâm, hợp lực để vượt qua khó khăn, thách thức hiện nay, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả, đúng quy luật.

Những chỉ đạo kịp thời này giúp các ngành, địa phương tháo gỡ được những vướng mắc trong cấp phép các dự án bất động sản, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tự cứu mình, giữ chữ tín với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực của xã hội.

Ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang đối mặt với 3 nhóm khó khăn chính: Thứ nhất, pháp lý đang còn những vướng mắc cần điều chỉnh; Thứ hai, nguồn vốn tín dụng ngân hàng chưa thật thuận lợi cho người mua nhà và doanh nghiệp vay đầu tư dự án; Thứ ba là các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản như trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán... đều đang bị nghẽn.

“Trước khó khăn thị trường bất động sản đang gặp phải, Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở của Chính phủ vừa ban hành đã nhận định các nguyên nhân và chỉ đạo giải pháp tương ứng, bao gồm nhiều hàm ý và hành động thực thi cụ thể đến từng bộ, nghành, Ngân hàng Nhà nước và các doanh nghiệp”, ông Hoàng nói.

Chuyên gia này nhận định thêm, Công điện mới của Thủ tướng chỉ rõ, chi tiết, cụ thể trách nhiệm của từng đơn vị thực thi. Tránh trường hợp chồng chéo vướng mắc nội dung thực thi giữa các đơn vị được chỉ đạo. Từ đó, các giải pháp được đưa ra thực hiện sẽ đạt hiệu quả cao hơn trước bối cảnh hiện nay.

Đối với nhóm dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý liên quan đến các bộ, ngành thì lãnh đạo bộ, ngành phải chủ động trình lên Quốc hội để kịp thời điều chỉnh, sửa luật. Bởi, hiện nay Quốc hội đang trong giai đoạn lấy ý kiến trên diện rộng để sửa chữa các bộ luật quan trọng, tháo gỡ khó khăn của gốc rễ vấn đề là Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Đối với phía Ngân hàng Nhà nước, phải đảm bảo dòng vốn cho vay đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh phục hồi kinh tế và các hợp đồng tín dụng đã ký trước đó không để cho người dân hoang mang mất niềm tin. Đặc biệt người mua nhà để ở phải được quan tâm cho vay nhất là lĩnh vực nhà ở xã hội càng cần được đảm bảo cho vay và ổn định lãi suất.

Đối với các kênh dẫn vốn và huy động vốn cho thị trường bất động sản, Bộ Tài chính và lãnh đạo địa phương sẽ phân loại, đánh giá chi tiết từng dự án để có thể kiểm soát tốt và đảm bảo quyền lợi cho người mua.

“Động thái này có vẻ là “siết chặt” nhưng thực sự chính là giúp cho thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn, góp phần giảm bớt các hoạt động đầu cơ, tích trữ gây nhiễu loạn, thao túng giá cả, đây cũng là cách giúp cho thị trường loại đi những tồn tại yếu kém và sản sinh ra những đề kháng tốt hơn lành mạnh hơn trong thời gian tới”, ông Hoàng nhấn mạnh.

Khơi thông thị trường trái phiếu

Bên cạnh động thái trên của Chính phủ, các doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu phần nào có thêm tín hiệu mừng sau khi Bộ Tài chính cho biết đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm, tức là từ ngày 1/1/2024 sẽ tiếp tục thực hiện quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP (quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp phải đảm bảo danh mục nắm giữ có giá trị trung bình 2 tỷ đồng tối thiểu trong 180 ngày, không bao gồm tiền đi vay).

Trong dự thảo nghị định sửa đổi, Bộ Tài chính báo cáo thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản. Việc giãn thời gian thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong vòng 1 năm sẽ giúp thị trường có thêm thời gian điều chỉnh và có thể duy trì cầu đầu tư trái phiếu của nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân.

Bộ Tài chính cũng đề xuất giãn thời gian thực hiện 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP yêu cầu từ 1/1/2023, hồ sơ chào bán trái phiếu của doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, được áp dụng với những doanh nghiệp có tổng giá trị trái phiếu huy động trong 12 tháng lớn hơn 500 tỷ đồng và lớn hơn 50% vốn chủ sở hữu hoặc tổng dư nợ trái phiếu lớn hơn 100% vốn chủ sở hữu.

Bộ Tài chính lý giải trong bối cảnh huy động vốn khó khăn, trường hợp doanh nghiệp phải thực hiện xếp hạng tín nhiệm sẽ mất một thời gian đáng kể và tăng thêm chi phí phát hành.

Chuyên gia Phan Việt Hoàng cho rằng, về cơ bản, nội dung của Nghị định 65 rất phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đối với Việt Nam còn rất mới mẻ trong cách tiếp cập và triển khai, đối với thị trường đặc thù này có 3 tiêu chí đặc biệt quan trọng và cần tuân thủ: Chất lượng tài sản đảm bảo, cam kết bảo lãnh thanh toán trái phiếu và xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.

Hiện nay những khâu quan trọng trong việc kiểm định cho phép phát hành trái phiếu và phương án quản lý sử dụng vốn huy động còn lỏng lẻo khiến cho nhà đầu tư và người dân mất niềm tin vào thị trường này, trong khi đây là kênh dẫn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp.

“Cái khó thực thi của Nghị định 65 trong giai đoạn này là tính thời điểm áp dụng vì đây là giai đoạn mà thị trường và doanh nghiệp rất cần vốn để sống còn nên sự điều chỉnh thêm cho phù hợp với bối cảnh và thời gian áp dụng như vậy sẽ giúp cho doanh nghiệp giảm bớt phần áp lực”, ông Hoàng nhận định.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã phải đối mặt với nhiều khó khăn về thanh khoản, về dòng tiền đến từ nhiều góc độ khác nhau. Những khó khăn này cũng ảnh hưởng tới thị trường, làm cho thị trường trái phiếu chịu ảnh hưởng nhất định.

Thị trường đã chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. Một số phương án phổ biến như gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

Bàn về giải pháp để giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, trong khi nguồn lực tài chính còn hạn chế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng: “Điều đầu tiên các nhà phát hành nên làm là ngồi lại với các trái chủ và thông báo tình trạng thực tế của doanh nghiệp. Kế đến là phải thương lượng về kế hoạch tái cơ cấu doanh nghiệp, kế hoạch trả nợ và tăng quyền lợi cho các trái chủ. Tiếp đó, doanh nghiệp nên thương lượng để nhờ ngân hàng bảo lãnh, dù cửa này rất hẹp”.

Ông Hiếu nhấn mạnh, phải xử lý dứt điểm các sai phạm trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bởi điều này giúp thị trường tài chính hoạt động minh bạch, bền vững và nâng tầm, thu hút thêm được nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng cho rằng Chính phủ và các cơ quan bộ ngành phải sớm giải quyết các vụ việc vi phạm, tiếp tục khơi thông kênh tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu. Cùng với đó, các doanh nghiệp phải xem xét, cơ cấu lại danh mục tài sản, cố gắng hết sức để có dòng tiền trả nợ đúng hạn. Nếu quá khó khăn, doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ gia hạn, hoặc có thể chấp nhận bán đi một phần tài sản nào đó để thực hiện đúng cam kết, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư.

"Về cơ bản, vấn đề pháp lý trong thời gian vừa qua đã được cải thiện. Những chính sách của chúng ta giải quyết rốt ráo hơn về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giải quyết rốt ráo hơn về tháo gỡ những vướng mắc cho dự án bất động sản, như tổ công tác của Thủ tướng được thành lập để triển khai. Lúc bấy giờ mọi việc đã được sáng tỏ hơn, việc phân bổ tín dụng cũng đã rõ hơn, là cơ sở giúp cho thị trường phục hồi, đạt được niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp. Chúng ta cùng hy vọng thị trường sẽ tốt lên nhiều hơn trong thời gian tới", TS. Cấn Văn Lực chia sẻ./.