Chiêu trò “thổi” giá ăn theo quy hoạch

Việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch phải được thực hiện để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Thời gian gần đây, giá đất ở một số địa phương, một số khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế - xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư. Để chấn chỉnh tình trạng này, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát đi công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai. Trên cơ sở này, bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bảo đảm hoạt động này tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch phải được thực hiện để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Mới đây, Sở Giao thông - Vận tải TP. HCM đề xuất xây dựng bổ sung sân bay cỡ nhỏ ở huyện Cần Giờ vào Đồ án quy hoạch mạng lưới sân bay vùng TP. HCM. Bởi, huyện này đã được quy hoạch là 1 trong 4 khu đô thị mới của thành phố, tương lai sẽ phát triển mạnh mẽ về dịch vụ, kinh tế, xã hội. Việc xây dựng sân bay sẽ hỗ trợ rất nhiều trong công tác triển khai hoạt động du lịch, vận chuyển và cứu hộ, cứu nạn, góp phần phát triển kinh tế của thành phố.

Song điều đáng nói, những thông tin tích cực thế này đã vô tình “kích hoạt” những cơn sốt đất ngầm đang tiềm ẩn tại một số khu vực, địa bàn đã và đang được đánh giá có tiềm năng cao để bứt phá phát triển về kinh tế, xã hội trong tương lai. Trước đó, vào thời điểm năm 2018 - 2019 tại nhiều địa điểm thuộc Cần Giờ như Bình Khánh, Cần Thạch và Long Hòa đã từng xảy ra cơn “địa chấn” sốt đất với mức tăng “phi mã” từ 200 - 300% khi vừa có thông tin quy hoạch 1/500 khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ cùng nhiều hạng mục, dự án khác. Tuy nhiên, từ đó đến nay do nhiều dự án bị chậm tiến độ nên giá đất xung quanh khu vực này bắt đầu “xìu” xuống, giao dịch, thanh khoản thấp. Đến thời điểm hiện tại, một số thông tin mới bắt đầu hâm nóng lại thị trường và đang bắt đầu tiềm ẩn những đợt sóng mới.

Cũng như vậy, một số huyện khác thuộc TP.HCM như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi cũng tương tự với tình trạng giá đất đai nhà cửa bắt đầu “nhảy múa” cùng với thông tin quy hoạch. Cụ thể, vừa qua Sở Nội vụ TP.HCM có tờ trình gửi UBND thành phố về công tác chuẩn bị xây dựng đề án chuyển một số huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021 - 2030. Theo đó, giai đoạn 2021 - 2025 chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè thành quận (hoặc thành lập thành phố thuộc TP.HCM). Và đến giai đoạn 2025 - 2030, chuyển huyện Củ Chi, Cần Giờ thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM)... Ngay lập tức, giới đầu cơ và môi giới đã thổi bùng lên thành “cơn sốt đất” cho dù thông tin chỉ mới vừa hình thành và dưới dạng đề xuất, tờ trình cho một đề án quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, về câu chuyện này trong tầm nhìn phát triển, UBND TP.HCM đã có chủ trương, đây là bài toán đặt ra với quy hoạch của thành phố, định hướng trong thời gian dài, khi nào đủ điều kiện hội tụ về nhiều mặt mới có thể lên quận. Đồng thời, tại nhiều cuộc họp bàn, TP.HCM cũng hết sức lưu ý cần thiết phải có quy hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp để bảo đảm thu được ngân sách từ nguồn lực đất đai và ngăn chặn hiệu quả việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bất hợp pháp, thổi giá đất làm nhiễu loạn thị trường.

Một lãnh đạo phụ trách lĩnh vực đất đai, địa chính tại huyện Nhà Bè cho rằng, khi một huyện chuyển đổi lên quận, ngoài việc hội đủ các yếu tố và được các cấp từ Trung ương đến địa phương phê duyệt, thì thời gian thực hiện sẽ khá dài. Ngoài ra, khi lên quận thì không phải 100% diện tích đất sẽ được chuyển thành đất ở đô thị. Dù có được chuyển thành quận thì việc chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng cũng phải được thực hiện theo quy hoạch. Chính quyền địa phương sẽ kiểm soát chặt chẽ để quy hoạch được thực hiện theo đúng định hướng, không để xảy ra tình trạng phân lô bán nền, xây dựng trái phép...

Tương tự, các cơn sốt đất ăn theo thông tin, quy hoạch nâng cấp từ quận huyện lên thành phố có thể thấy rõ tại TP. Thủ Đức sau khi đơn vị hành chính này được sáp nhập, nâng cấp từ 3 quận (quận Thủ Đức, quận 9, quận 2) trở thành thành phố trực thuộc TP.HCM vào thời điểm tháng 12/2020, TP. Thủ Đức chính thức được thành lập, trực thuộc TP. Hồ Chí Minh. Với quy mô trên 20.000 hecta và dân số hơn 1 triệu người, TP. Thủ Đức hứa hẹn sẽ phát triển trở thành đầu tàu công nghệ, tài chính và dịch vụ của TP. Hồ Chí Minh, với hy vọng đóng góp gần 30% tổng GDP toàn thành phố.

Sau khi chính thức lên thành phố, mặc dù, đến thời điểm hiện tại vào tháng 4/2021 nhiều tuyến đường, công trình cầu cống, vỉa hè, tiện ích của thành phố vẫn còn ngổn ngang, nhiều tuyến đường còn ngập nước nhưng điều đáng nói, giá nhà đất tại khu vực TP. Thủ Đức đã và đang có mức tăng giá chóng mặt, thậm chí một số nơi còn ngang ngửa với khu vực trung tâm TP.HCM.

Cụ thể, giá nhà đất mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp (Quận 9 cũ) hiện nay dao động 150 - 200 triệu/m2 tùy vị trí, trước khi lên TP. Thủ Đức chỉ tầm 80 triệu đến dưới 100 triệu đồng/m2. Hay như đường Võ Văn Ngân, nằm giữa trung tâm TP. Thủ Đức đang giao dịch 1 căn nhà phố diện tích chỉ 95m2 với mức giá cao ngất ngưởng 25 tỷ đồng (tương đương 270 triệu/m2)...

Tình trạng giá cao đột biến không chỉ tập trung ở các tuyến đường chính huyết mạch của khu vực này, mà dường như “phủ sóng” khắp các khu phố, thậm chí ngõ ngách của TP.Thủ Đức đối với cả phân khúc đất nền, nhà phố, chung cư, nhà cũ nát trong khu dân cư.

Ông Paul Fisher, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam cho biết, hiện nay tất cả các dự án được phát triển tại TP. Thủ Đức đều được đón nhận tích cực. Tính đến cuối năm 2020, hơn 90% tổng nguồn cung căn hộ mở bán đã có chủ. Điều đáng nói, cùng với thông tin quy hoạch, về tốc độ tăng giá khu vực này vượt trội hơn hẳn so với toàn thành phố, cả về căn hộ và đất nền. Thành phố mới chiếm 30% tổng số đơn vị nhà ở của TP HCM, trong khi chỉ chiếm 10% tổng diện tích và 12% tổng dân số. Mặc dù vậy, cùng với triển vọng cũng tạo ra nhiều thách thức.

Tin tức về việc lập thành phố đã đẩy giá nhà đất lên cao đột biến, tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ tích trữ. Nếu không có sự ngăn chặn, hoạt động đầu cơ “thổi giá” sẽ ngăn cản sự phát triển của thành phố mới, khiến chủ đầu tư dự án chật vật trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, và nếu có sẽ đẩy gánh nặng tài chính lên người dân có nhu cầu ở thật.

Ngoài ra, hệ thống giao thông công cộng trong TP. Thủ Đức và kết nối với các quận khác vẫn còn chưa hoàn thiện. Trong khi chờ loại hình giao thông công cộng có sức chứa lớn như tàu điện ngầm (metro), thành phố cần phát triển thêm các tuyến xe buýt công cộng, đặc biệt chú trọng kết nối các khu dân cư tới các trạm tàu điện ngầm trong tương lai. Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu đẩy mạnh thêm dịch vụ taxi tàu thủy, một loại hình mới đang rất được nhiều người dân ủng hộ.

Bàn về vấn đề này, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ, việc nhà đầu tư đón đầu thông tin quy hoạch, hệ thống giao thông để có kế hoạch đầu tư, “rót vốn” vào khu vực hay phân khúc nào là điều hoàn toàn bình thường. Tuy nhiên, quan trọng nhà đầu tư phải tỉnh táo và có sự thẩm định thông tin một cách chắc chắn, rõ ràng từ các cơ quan chức năng có thẩm quyền để tránh rủi ro, rơi vào “bẫy thông tin” khi chạy theo số đông, đầu tư theo sự đồn thổi. Khi sốt đất thì vay nóng với lãi suất cao, dùng đòn bẩy tài chính lớn rất dễ dẫn đến hệ lụy không chỉ riêng đối với cá nhân, tổ chức vay vốn đó mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển bền vững của thị trường và nền kinh tế.

Thực tế, nhiều năm qua không chỉ riêng tại TP.HCM mà còn nhiều khu vực tỉnh thành khác, cũng đã xảy ra tình trạng nhà đầu tư bị nhiễu loạn trước nhiều thông tin quy hoạch, nhưng thậm chí có những dự án giao thông, metro, sân bay, điện đường trường trạm, cầu phà cả trên 10 năm vẫn chưa thể triển khai vì vướng mắc từ nhiều phía, khiến cho nhà đầu tư không thể rút chân ra, đành ôm “trái đắng” chịu trận, nhà đất không bán được trong khi hàng tháng vẫn ôm nợ ngân hàng.

Tại Tọa đàm “Tỉnh táo trong cơn sốt đất” do báo Người Lao động tổ chức, rất nhiều ý kiến được các chuyên gia đưa ra đều hướng tới một mục đích minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

“Đánh thuế cao nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng”

Nhu cầu đầu tư bất động sản là chính đáng của mọi người dân, thành phần kinh tế trong xã hội. Tình trạng nóng sốt trên thị trường bất động sản hiện nay không chỉ ở phân khúc nhà đất mà đang diễn ra ở nhiều loại hình như căn hộ, biệt thự, nhà phố và cả khu vực trong và ngoài trung tâm, tại những thành phố lớn cũng như những tỉnh thành lân cận đều đang tăng giá rất cao.

Bên cạnh đó, tác động của dịch Covid-19 khiến nhiều cơ sở kinh doanh đóng cửa, lãi suất ngân hàng giảm, nhiều người phải chuyển hướng đầu tư, trong đó bất động sản là kênh đầu tư mang tính chất “hầm trú ẩn”, không lo trượt giá vì theo thời gian giá nhà đất có xu hướng tăng, tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất của người Việt.... Nhưng nguyên nhân chính của việc sốt đất phải kể đến việc hình thành xu hướng đám đông, có bàn tay “phù phép” từ giới “đầu nậu”, môi giới bất chấp quy định luật pháp, lương tâm nghề nghiệp để trục lợi, làm giá, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường, vì hiện nay số lượng người tham gia vào lĩnh vực này khá đông nhưng đến 90% chưa được đào tạo bài bản, nên việc đòi hỏi tính chuyên nghiệp, đạo đức kinh doanh là rất khó.

Về giải pháp lâu dài, hạn chế tình trạng sốt đất cũng như hệ lụy của nó, từ kinh nghiệm một số nước cho thấy, khi xử lý vấn đề này cần đánh thuế chuyển nhượng cao để triệt tiêu ý chí của giới đầu cơ. Cụ thể, nếu mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế ở mức cao trong 2 - 3 năm đầu khi chuyển nhượng, cũng như cần đánh thuế cao những người sở hữu nhiều bất động sản, cũng như không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa đất vào sử dụng nhưng quá trình thu hồi còn nhiều vướng mắc, bất cập. Bên cạnh đó, cũng cần có chính sách tín dụng phù hợp ở những giai đoạn sốt nóng để kiểm soát việc đầu tư “lướt sóng” qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM:

“Thống nhất về cơ chế định giá theo thị trường, bỏ khung giá đất”

Nhằm hạn chế tình trạng sốt đất, kéo theo nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra, phải có cơ chế và chính sách chặt chẽ để lường trước những rủi ro trong việc cho vay bất động sản. Theo đó, chính sách quản lý cần thống nhất về cơ chế định giá đất theo thị trường. Nhưng quan trọng, về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Nhà nước ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như bồi thường khi thu hồi đất, có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất một cách công khai minh bạch.

Ông Dư Huy Quang, Trưởng phòng quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh:

“Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là phải công khai thông tin quy hoạch, bản đồ, kế hoạch triển khai”

Trong các quy định pháp luật về đất đai đều nêu rõ trách nhiệm của mỗi cơ quan chức năng có thẩm quyền phải thực hiện những nhiệm vụ gì, thời gian bao lâu, triển khai những nội dung nào để cho người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu tiếp cận, nắm bắt thông tin. Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là phải công khai thông tin quy hoạch, bản đồ, kế hoạch triển khai … và hiện nay các sở ngành được phân công nhiệm vụ đang thực hiện một cách đầy đủ, từ thông tin trên các trang web chính thức, đến thông tin trực tiếp tại trụ sở cơ quan sở ngành. Do đó, người dân khi cần có thể tiếp cận thông tin một cách nhanh chóng, chính xác, để có cái nhìn hợp lý, tỉnh táo xem xét, đánh giá trước khi đưa ra quyết định đầu tư, tránh những rủi ro có thể xảy ra.