Chiêu trò đẩy giá căn hộ cao cấp trên thị trường

Dù thanh khoản thấp nhưng căn hộ hạng sang, cao cấp vẫn ghi nhận mức tăng giá mạnh trên thị trường. Thế nhưng có những dự án tăng giá chỉ mang tính kĩ thuật, còn về bản chất là không tăng. Sau khi trừ chiết khấu, khuyến mại, giá bán của đợt tăng còn rẻ hơn so với các đợt mua trước.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy cùng khu vực quận Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, giá bán của một số dự án mới được tung hàng trong khoảng 3 năm gần đây đều chạm mức giá 50-80 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản rất chậm. Có những dự án cao cấp tổng số lượng căn hộ chỉ vài trăm căn nhưng bán lay lắt đến năm thứ 3 vẫn chưa hết hàng. Một sàn phân phối một dự án cao cấp tại khu vực này cho biết bảng hàng còn tầm 200 căn nhưng cả 3 tháng qua, mỗi tháng chỉ tiêu thụ được vài căn. Khả năng hấp thụ của thị trường với dòng sản phẩm hạng sang, cao cấp đang rất kém.

Dù thanh khoản kém nhưng giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng trung bình mỗi đợt 3-5%, một năm mặt bằng giá căn hộ cao cấp khu vực trung tâm có thể bị đẩy lên 10-15%. Anh Phan Hiếu, một người từng tìm hiểu việc mua căn hộ cao cấp cho biết: “Tôi thấy một số chủ đầu tư tăng giá theo trào lưu, phong trào. Giá các đợt bán sau cao hơn đợt trước là thật nhưng chủ đầu tư lại tăng khuyến mại, chiết khấu nên giá bán của các đợt tăng sau khi trừ khuyến mại, chiết khấu là bằng, thậm chí có khi thấp hơn đợt bán trước”. Anh Hiếu cho rằng việc tăng giá các đợt mở bán kế tiếp dường như chỉ là kĩ thuật của chủ đầu tư tạo cho những người đã mua từ trước là căn hộ “rất có giá”, giá bán đang tăng theo thời gian. Nhưng thực chất câu chuyện không hẳn là tăng giá sau khi trừ chiết khấu, khuyến mại.

Chị Cao Mỹ Liên, môi giới dòng căn hộ cao cấp thừa nhận thực trạng tăng giá bán nhưng thực ra không phải là tăng sau khi trừ chiết khấu, khuyến mại. Tuy nhiên, chị Liên cho rằng hiện tượng trên không xảy ra với tất cả các dự án. Nhiều dự án cao cấp vẫn ghi nhận mức tăng thật trên thị trường sơ cấp. Còn câu chuyện có bán được hay không là câu chuyện khác.

Trái ngược với hiện tượng tăng giá trên thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp căn hộ cao cấp, hạng sang đang chứng kiến thực trạng cắt lỗ. Đây là thực tế phổ biến của thị trường mấy năm nay. Đơn cử, theo khảo sát, Sunshine City (Tây Hồ) đang được chào bán trên thị trường thứ cấp chỉ là 36-38 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu mở bán có mức giá 40-42 triệu đồng/m2. D’Capitale Trần Duy Hưng (Cầu Giấy) từng được chào bán 45-50 triệu đồng/m2 thì giá chào bán hiện tại dao động 42-46 triệu đồng/m2. Dolphin Plaza tại Mỹ Đình ghi nhận mức cắt lỗ lên tới vài trăm triệu/căn. Tại hai đại dự án Vinhomes SmartCity và Vinhomes Ocean Park, các căn hộ cũng ghi nhận mức cắt lỗ 200-300 triệu đồng/căn trên thị trường thứ cấp. “Do đó, khi thị trường thứ cấp cắt lỗ, giá thấp hơn thị trường sơ cấp nên người mua có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp. Đây cũng là một nguyên nhân khiến thị trường sơ cấp căn hộ cao cấp, hạng sang khó thanh khoản", chị Liên cho biết.

Nhận định về thị trường chung cư cao cấp, hạng sang, nhà đầu tư Phan Hiếu cho biết: “Ở bài toán đầu tư thì căn hộ chung cư hạng sang và cao cấp là một tiêu sản. Thất bại toàn tập trên cả 2 phương diện là dòng tiền và lãi vốn”.

Một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn vào năm 2019 cho thấy nếu lấy mức giá trung bình của 1 căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM là 3,9 tỷ và mức giá cho thuê trung bình tương ứng 17 triệu/tháng thì mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình tại hai thành phố này 5,23%. Mức tỷ suất này thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Và đến ngày hôm nay, sau 2 năm dịch bệnh, thì tỉ suất lợi nhuận cho thuê với căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục giảm, chỉ còn được 3-4%.

Đã qua rồi thời lướt sóng hoặc mua chung cư rồi cho thuê để kiếm lời. Mất cân đối cung cầu thị trường và nguồn cung đổ ra thị trường quá lớn khiến dòng sản phẩm này mất ưu thế đầu tư. Hiện người mua đang có quá nhiều lựa chọn, dẫn đến việc lướt sóng không còn khả thi, trong khi mua rồi cho thuê cũng không đạt lợi nhuận cao do nguồn cung lớn, sự cạnh tranh càng ngày càng gay gắt. Căn hộ hạng sang, cao cấp hoàn toàn “mất giá” trên thị trường đầu tư.