Chiều trò 'cò' đất thời 4.0: Thanh lý giá rẻ đất ngân hàng

Do ham rẻ và tin thủ tục pháp lý rõ ràng nên nhiều người đã mua bất động sản do “ngân hàng thanh lý”. Tuy nhiên, bản thân họ lại không biết được rằng, đây chỉ là một chiêu trò mới của “cò” bất động sản.

Khi thị trường bất động sản (BĐS) gần như đóng băng, nhiều người môi giới bất động sản đã sử dụng các chiêu trò để câu kéo khách hàng. Trong đó, chiêu phổ biến mà được họ sử dụng khá nhiều chính là bán đất do ngân hàng thanh lý giá rẻ.

Trên các trang mạng xã hội như Facebook, zalo…liên tục xuất hiện các bài quảng cáo bán đất do ngân hàng phát mãi với những lời giới thiệu đặc biệt hấp dẫn như “Ngân hàng thanh lý ở khu vực…với giá cực rẻ. Anh chị nào có nhu cầu liên hệ ngay số điện thoại…để nhanh tay chớp cơ hội”.

Đất thanh lý luôn có sức hấp dẫn kỳ lạ đối với mọi người, bởi vì cụm từ “thanh lý” gợi cho người mua tâm lý sẽ mua được sản phẩm với giá rẻ. Cũng chính vì vậy, có không ít người đã “lợi dụng” hai chữ này để rao bán cho bất động sản vốn không liên quan gì đến ngân hàng. Đây gọi là chiêu “treo đầu dê bán thịt chó” mà nhiều người, nhiều đơn vị mua bán bất động sản không uy tín hiện nay vẫn thường áp dụng.

Chiêu thức dễ nhận thấy nhất là những bài quảng cáo này thường bán đất nền ở các vùng ven, huyện ngoại thành, các tỉnh giáp thủ đô Hà Nội. Qua tìm hiểu của phóng viên, những miếng đất này thường có giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường, có nơi chỉ bằng 1/3, thậm chí 1 nửa. Các nhân viên môi giới này giải thích, do ngân hàng thanh lý nên giá rất rẻ.

Tuy nhiên, nếu nhìn thấy tin bán đất ngân hàng thanh lý ở những nơi không đáng tin thì hãy đặt nghi vấn về thông tin: Liệu đây có phải là chiêu trò dụ dỗ của những cò đất không chuyên nghiệp hay không?

Theo khảo sát thực tế của Tạp chí Thương trường trên Facebook, một tài khoản có tên “Ngân hàng TP Bank thanh lý bất động sản”, chủ yếu rao bán những miếng đất tại khu vực Chương Mỹ, Thạch Thất, Quốc Oai… thậm chí một số huyện tại tỉnh Hòa Bình.

Sau khi kết nối, người bán giới thiệu hàng loạt lô đất do ngân hàng thanh lý, đơn cử như lô đất 144m2 tại Đồi Miễu, Nam Phương Tiến, Chương Mỹ, Hà Nội; hay lô đất 300m2 tại xã Đông Phương Yên, Chương Mỹ, Hà Nội… Người này quảng cáo đây là những lô đất cực “ngon” do ngân hàng thanh lý nên giá rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đặc biệt pháp lý, thủ tục lại cực đơn giản vì đây là đất do ngân hàng từng xác minh.

Khi khách hàng tỏ vẻ không ưng vì diện tích đất nhỏ hơn so với nhu cầu thực, người môi giới tiếp tục giới thiệu cho khách mua một miếng đất tại xã Tân Vinh (Lương Sơn, Hòa Bình): “Đây là miếng đất rất đẹp khoảng 1000m2 nằm sát Dự án Làng sinh thái Việt Xanh, giá là 4,1 tỷ đồng. Do là đất thanh lý của ngân hàng nên giá cực ngon lành. Nếu như chị thấy ưng chúng ta gặp nhau để nói chuyện cụ thể, thủ tục và các giấy tờ liên quan. Nói thật nếu chị không chốt nhanh chắc chắn chỉ một vài ngày là có khách khác chốt”.

Thực tế, giá đất tại xã Tân Vinh, cụ thể là gần Dự án Làng sinh thái Việt Xanh cách đây 4-5 năm cũng thuộc vào hàng “nóng”. Tuy nhiên, sau khi UBND tỉnh Hòa Bình chỉ ra hàng loạt những dự án “ma” trong diện phải thu hồi, trong đó có Dự án Lang sinh thái Việt Xanh thì đất tại khu vực này gần như không có giao dịch.

Để tạo niềm tin cho khách hàng, các đối tượng “cò” BĐS này đã ngang nhiên mạo danh các chi nhánh, phòng giao dịch của các ngân hàng đang có trụ sở trên địa bàn có đất muốn bán. Đặc biệt, các đối tượng tự lập các Facebook ảo lấy ảnh bìa, ảnh đại diện là một ngân hàng nào đó. Như một tài khoản có tên “Ngân hàng Thanh Lý Đất Nền”, có hình đại diện và ảnh bìa là logo của Ngân hàng Agribank.

Khi gọi điện cho người này và ngỏ ý có nhu cầu mua đất tại khu vực Thạch Thất, nhưng phải là đất thanh lý của ngân hàng. Ngay lập tức người này xưng tên là Minh và không ngần ngại giới thiệu mình là nhân viên của Ngân hàng Agribank huyện Thạch Thất.

Người này khẳng định, ngân hàng đang thanh lý rất nhiều lô đất, nếu có nhu cầu miếng đất thế nào thì để họ tư vấn. Một điều đặc biệt, khi chúng tôi đưa ra bất cứ tiêu chí nào thì người này đều đáp ứng.

Lưu ý khi mua bất động sản phát mãi của ngân hàng

Bất động sản phát mãi được hiểu là tài sản thế chấp vay vốn của cá nhân, tổ chức nhưng không đủ năng lực trả nợ các khoản vay. Nếu chủ sở hữu không thanh toán nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ tịch thu và thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho biết, nhiều người quan tâm đến bất động sản phát mãi của ngân hàng vì một số ưu điểm. Thứ nhất, giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua, ví dụ như căn hộ phải có sổ hồng. Điều này sẽ giúp người mua hạn chế những rủi ro về pháp lý khi mua bất động sản. Thứ hai, ngân hàng thường cung cấp người mua các gói vay tài chính để thúc đẩy quá trình phát mãi tài sản.

Một lý do quan trọng nữa đến từ tâm lý của nhiều người mua là giá bất động sản phát mãi rẻ hơn hơn thị trường. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý không phải trường hợp nào cũng có "giá hời". Lý do là nhiều bất động sản đã được định giá cao hơn thực tế khi ngân hàng duyệt khoản vay, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phát triển cao trào.

Ví dụ vào năm 2021, một căn nhà được ngân hàng định giá 10 tỷ đồng, khoản vay 70% là 7 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện nay, khi thị trường đi xuống, giá sụt giảm còn 8 tỷ đồng, 70% giá trị căn nhà chỉ còn 5,6 tỷ đồng. Nếu bạn xuống tiền, giá trị căn nhà này vẫn được tính theo định giá năm 2021. Chưa kể, giá bất động sản phát mãi thường bao gồm cả dư nợ gốc cộng với lãi khoản vay và tiền phạt của ngân hàng. Bởi vậy, người mua nên thoát khỏi tâm lý đây là "món hời", có giá rẻ hơn thị trường.

Bất động sản phát mãi cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Việc mua nhà đất phát mãi liên quan đến 3 bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu và người mua. Nếu người mua ít kinh nghiệm trong mua bán bất động sản, quá trình hoàn tất giao dịch sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Trong trường hợp chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ hay không hợp tác bàn giao, bạn sẽ phải chờ cơ quan có thẩm quyền tham gia cưỡng chế. Bạn còn phải chịu thêm một số khoản chi phí phát sinh như thuế chuyển nhượng hoặc các phí tồn đọng liên quan.

Do đó, người mua bất động sản phát mãi của ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, bạn nên định giá lại bất động sản, đồng thời so sánh với mặt bằng thị trường hiện tại để xác định giá phát mãi của ngân hàng có thực sự hấp dẫn. Nếu không có nhiều kinh nghiệm, bạn nên thuê đơn vị tư vấn để có thể định giá tài sản chính xác.

Thứ hai, người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý của tài sản để nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba hay bất động sản nằm trong diện quy hoạch.

Thứ ba, bạn cần nằm rõ thủ tục định giá và quy trình phát mãi để tránh những rủi ro sau khi mua. Một lưu ý là khi mua thông qua đấu giá, người mua sẽ phải trả thêm một số khoản phí phát sinh. Việc thanh toán này cần phải thực hiện theo ba bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ.