Chi trả cho nhà ở

Khi tôi trao đổi thông tin về thị trường bất động sản Việt Nam với đồng nghiệp là các nhà kinh tế Australia, họ rất ngạc nhiên về các đặc điểm của thị trường Việt Nam: giá nhà có thể gấp hàng chục lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, giá nhà có thể lên hoặc xuống 1-2 lần trong thời gian ngắn, tính thanh khoản thấp và có hàng nghìn biệt thị triệu đô đang bỏ trống tại các thành phố lớn. - VnExpress

Thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác: khi nhu cầu cao và nguồn cung thấp, giá sẽ tăng và ngược lại. Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng đến mức khó tiếp cận với phần đông người có nhu cầu sẽ gây ra các ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế và xã hội: các hộ gia đình phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở, phải tăng thời gian tham gia giao thông gây tắc nghẽn giao thông, và phải ở trong điều kiện chật chội có thể ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất và tinh thần.

Bài học về bong bóng bất động sản tại Nhật Bản vẫn còn đó. Sau một thập kỷ tăng trưởng nóng vào những năm 1980, bong bóng đã vỡ vào đầu những năm 1990 và gây nên những ảnh hưởng lâu dài cho nền kinh tế Nhật Bản nhiều thập kỷ sau - thường được gọi là những thập kỷ mất mát. Giá đất tại Tokyo đã không thay đổi nhiều trong hàng chục năm qua và giá đất hiện tại tương đương mức giá năm 1985.

Do đó, một thị trường bền vững phải theo sát các cân đối lớn của nền kinh tế, bao gồm các loại nhà ở đa dạng từ cao cấp cho người thu nhập cao đến bình dân với mức giá phù hợp với khả năng chi trả của từng phân khúc.

Theo định nghĩa được sử dụng rộng rãi bởi các tổ chức phát triển quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên hợp quốc (UN) và Tổ chức Hợp tác và phát triển (OECD), khả năng chi trả cho nhà ở được chia thành các cấp độ sau dựa vào tỷ lệ giữa giá nhà trung bình (median price) so với thu nhập hộ gia đình (median household income).

Chỉ số tiếp cận nhà ở = Giá nhà trung bình/Thu nhập trung bình

Theo đó, nếu kết quả dưới 3, giá nhà nằm trong khả năng chi trả; từ 3.1 đến 4.0 là giá cao; 4.1-5.0 là giá rất cao và trên 5.1 là giá cao quá khả năng.

Ý nghĩa kinh tế của định nghĩa này là, thu nhập hộ gia đình sẽ được dùng cho các khoản chi tiêu khác nhau như thực phẩm, giáo dục, y tế và nhà ở. Nếu chi phí cho nhà ở chiếm phần lớn thu nhập sẽ dẫn đến chất lượng cuộc sống giảm sút, cũng như sự phân bổ quá mức nguồn lực xã hội cho nhà ở và lĩnh vực bất động sản.

Vậy khả năng tiếp cận nhà ở tại Việt Nam đang ở mức nào nếu được đánh giá theo định nghĩa trên? Trong điều kiện dữ liệu thị trường không sẵn có, để trả lời câu hỏi này, tôi tạm thu thập dữ liệu về hai chỉ số: Thu nhập hộ gia đình và Giá nhà trung bình ở phân khúc phù hợp với hộ gia đình.

Trường hợp 1: giả sử một gia đình có hai người đi làm với mức thu nhập khá 120 triệu/năm/người (240 triệu/năm/hộ gia đình) và giá căn hộ hai phòng ngủ trung bình 3 tỷ đồng, giá nhà so với thu nhập là 13 lần. Tức là một hộ gia đình hai người đi làm cần 13 năm tiền lương để mua nhà.

Trường hợp 2: giả sử một gia đình có hai người đi làm với mức thu nhập trung bình 80 triệu/năm/người (160 triệu/năm/hộ gia đình) và giá căn hộ hai phòng ngủ trung bình 3 tỷ, giá nhà so với thu nhập là 19 lần. Tức là một hộ gia đình hai người đi làm cần 19 năm tiền lương để mua nhà.

Có thể có sai số về các dữ liệu trên, nhưng giá nhà hiện tại ở Hà Nội và TP HCM là quá khả năng của đại bộ phận người dân làm công ăn lương bình thường, chỉ số này vượt xa nhiều lần tại các thành phố có quy mô vừa ở Mỹ, châu Âu và Australia, nơi có đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích hàng ngày và cơ hội việc làm.

Vậy giá nhà tại Hà Nội và TP HCM trong khoảng bao nhiêu sẽ phù hợp điều kiện kinh tế hiện tại?

Giả sử lấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập = 6, thì giá nhà sẽ là 1.4 tỷ cho phân khúc hộ gia đình có thu nhập 240 triệu/năm/hộ gia đình; và 960 triệu cho cho phân khúc hộ gia đình có thu nhập 160 triệu/năm/hộ gia đình. Mức giá lý tưởng này thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường hiện tại, chắc chắn doanh nghiệp sẽ không tham gia phát triển nhà ở phân khúc này nếu các chi phí đầu vào không giảm thông qua đơn giản hoá thủ tục hành chính và tiếp cận đất đai rẻ hơn từ việc tăng quỹ đất cho nhà ở.

Do đó, để từng bước tăng khả năng chi trả cho nhà ở cũng như giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế, các chính sách quản lý thị trường bất động sản phải đạt được đa mục tiêu bao gồm tăng nguồn cung, đa dạng hoá các loại hình nhà ở và giảm thiểu đầu cơ như sau:

Thứ nhất, thuế và phí bất động sản phải sớm tiệm cận mức giá thị trường. Nhà nước vừa quyết định bỏ khung giá đất, đây là một quyết định đột phá về quản lý đất đai, sẽ góp phần điều chỉnh hành vi sở hữu và đầu tư bất động sản: quyết định đầu tư sẽ bị méo mó nếu việc tính thuế không theo sát với giá trị thực tế. Ngoài một căn nhà để ở được miễn thuế, các bất động sản đầu tư sẽ được tính thuế luỹ tiến theo giá trị thị trường. Khi đó chi phí để sở hữu bất động sản giá cao hoặc nhiều bất động sản sẽ tăng lên, nhà đầu tư sẽ phải đưa bất động sản vào khai thác để đạt mức hiệu quả kinh tế nhất định hoặc phải chuyển nhượng để góp phần tăng nguồn cung.

Thứ hai, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia tạo quỹ nhà ở thay vì mua nhà và đất để đầu cơ. Một thị trường hoạt động bình thường không thể thiếu các nhà đầu tư. Tại Australia, nhà đầu tư cung cấp 30% quỹ nhà ở trên toàn quốc. Tuy nhiên, Chính phủ sẽ đánh một loại thuế là "thuế nhà bỏ trống" để đảm bảo các căn nhà mua để đầu tư luôn được cung cấp ra thị trường cho thuê.

Thứ ba, nghiên cứu sát nhu cầu nhà ở. Tiếp cận nhà ở phù hợp và trong khả năng chi trả là một trong những nhu cầu cơ bản của con người cũng như là một chỉ số phát triển kinh tế và xã hội tại địa phương. Chính quyền địa phương cần xem đây là một ưu tiên và có các giải pháp đồng bộ về phát triển hạ tầng và tạo quỹ đất sát với nhu cầu nhà ở thực tế.

Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hoá, do đó dư địa phát triển và nhu cầu nhà ở tại các đô thị còn rất lớn. Khi các đô thị phát triển theo thời gian, nhiều loại hình đất đai khác nhau sẽ chuyển dần sang mục đích sử dụng có giá trị kinh tế cao hơn như xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở và thương mại.

Xây dựng được cơ chế minh bạch trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo các quy luật của kinh tế thị trường để chia sẻ lợi ích hài hoà giữa nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân là điều cần thiết để đất đai đóng vai trò là động lực phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong nhiều thập kỷ tới.