Chặn "sốt" đất từ việc kiểm soát tách thửa đất nông nghiệp

Trước thực trạng sốt đất nông nghiệp vẫn diễn ra ở nhiều nơi, liên tiếp trong các ngày 20 và 23/5 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh đã có kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường việc sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhằm mục đích phân lô bán nền tràn lan.

Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, “cò” đất nhiều lần gây ra các cơn sốt ảo giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường BĐS và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên bắt nguồn từsự bất hợp lý của một số quy định dưới luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định không đấu giá quyền sử dụng đất ở tại nông thôn. Luật chỉ cho phép thực hiện giao đất ở cho những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã chưa có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở để giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo tại địa phương. Tuy vậy, luật này cũng quy định đối với các trường hợp giao đất ở khác thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi “giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân”.

Nhưng khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đómà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác đến tranh mua. Họ không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi, trong đó có giới đầu nậu, “cò” đất gây ra các cơn sốt ảo giá đất tại địa phương. Do vậy, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ơ phải là người trong xã đó. Chỉ khi người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì mới cho phép người ngoài xã tham gia.

Theo ông Châu, trong khi Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và không cho phép tách thửa đối với “từng loại đất” hoặc các loại đất nông nghiệp hay đất khác không phải là đất ở. Luật cũng quy định chặt chẽ các căn cứ để tách thửa đất ở tại nông thôn nhưcăn cứ vào quỹ đất của địa phương, vào quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt... Nhưng Nghị định số 01/2017/NĐ-CPnăm 2017 đã bổ sung quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Từ đó tình trạng đầu nậu, “cò” đất lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất.

Nghị định số 148/2021/NĐ-CP năm 2021 đã bổ sung quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa. Đồng thời khẳng định chủ trương cho tách thửa đối với từng loại đất là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013. Do vậy, từ năm 2017, các tỉnh, thành đã căn cứ theo hướng dẫn để cho phép tách thửa. Chẳng hạn UBND tỉnh Long An đã có quyết định cho phép tách thửa đất nông nghiệp với điều kiện thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích tối thiểu là 1.000m2, hoặc 500m2 tùy theo địa bàn. UBND tỉnh Đồng Nai cũng quy định diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 500m2 tại các phường và các xã thuộc TP Biên Hòa; các thị trấn thuộc các huyện; đối với các xã còn lại, diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 1.000m2.

Tại TP Hồ Chí Minh, ngay từ năm 2014 UBND thành phố đã có Quyết định 33 quy định về việc cho phép tách thửa đất. Quyết định 33 đã không quy định việc tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ởtrên địa bàn. Tuy nhiên, Quyết định 60 quy định diện tích tối thiểu được tách thửado UBND thành phố ban hành năm 2017 đã quy định “Thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng đất ở” là không có căn cứ pháp luật. Bởi các khái niệm “Quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “Quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” đều không có quy định trong pháp luật về quy hoạch.

Do TP Hồ Chí Minh quy định như vậy nên những năm qua các quận, huyện đã không giải quyết tách thửa đối với các trường hợp thuộc diện này của các cá nhân, hộ gia đình gây bức xúctrong nhân dân. Trong khi đó, thành phố lại quy địnhcho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Quy định trên đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, “cò” đất lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng trên địa bàn. Thậm chí, theo Hiệp hội BĐS thành phố, đầu nậu, “cò” đất còn lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân hiến đất làm đường để làm những con đường tạm bợ nhằm mục đích phân lô, bán nền trái phép.

Đánh giá về thực trạng này, Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đíchsử dụng đất là đất nông nghiệp sẽ không gây phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Nhưng do công tác quản lý Nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả, nhất là ở cấp cơ sở đã dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh BĐS trái phép, “hô biến”các lô đất nông nghiệp có diện tích 500m2 hoặc 1.000m2 vừa vặn với diện tích của một lô biệt thự, nhà vườn. Để ngăn chặn tình trạng trên, ông Châu góp ý Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 cần bổ sung quy định: “Đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa thì phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất”.