Cen Land vẫn "đau đầu" với trái phiếu

Dù lãnh đạo cấp cao của Cen Land (Mã: CRE) kỳ vọng vào triển vọng của thị phần kinh doanh bất động sản và sự minh bạch của các lô trái phiếu. Thế nhưng, dường như họ vẫn chưa thuyết phục được khách hàng thôi hoài nghi về tài sản đảm bảo huy động vốn.

"Bí ẩn” tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 450 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, mã CRE) đang là một cái tên đáng chú ý trong giới bất động sản nhờ ban lãnh đạo đẩy mạnh thương hiệu doanh nghiệp, thương hiệu cá nhân, nuôi giấc mộng thâu tóm thị phần môi giới.

Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông năm 2022, khi trả lời câu hỏi của cổ đông liệu công ty có gặp khó khăn khi thu xếp nguồn vốn trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt? Ông Vương Văn Tường, Thành viên Hội đồng Quản trị Cen Land cho biết, trong điều kiện thắt chặt tài chính, kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu, CRE sẽ phát hành hơn 4.000 tỷ trái phiếu. Doanh nghiệp không từ bỏ kênh trái phiếu, vì đây là 1 kênh văn minh. Có thể trong thời gian tới sẽ siết chặt, nhưng Nhà nước sẽ ủng hộ việc huy động trái phiếu để kinh doanh sản xuất. Cen Land đang dồi dào vốn và nguồn lực để thực hiện các dự án. Ít nhất từ giờ đến cuối 2022 sẽ không có khó khăn gì về nguồn vốn.

Cen Land cho rằng mình chưa bao giờ gặp khó trong việc huy động vốn.

Theo tìm hiểu, Cen Land cũng là doanh nghiệp gia tăng vay nợ qua phát hành trái phiếu lãi suất cao. Năm 2020, doanh nghiệp này đã huy động 850 tỷ đồng qua 2 đợt phát hành trái phiếu. Trong đó, 450 tỷ đồng được huy động vào ngày 31/12/2020 và 400 tỷ động huy động vào tháng 8/2020 qua phát hành 8 lô trái phiếu trị giá 50 tỷ đồng mỗi lô. Chưa hết, tháng 3/2021, Cen Land huy động thành công 500 tỷ đồng qua trái phiếu với lãi suất cố định 11%/năm. Như vậy, từ năm 2020 đến cuối năm 2021 Cen Land đã huy động 1.350 tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu.

Theo Cen Land, mục đích của phát hành trái phiếu một phần nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu và đầu tư các dự án mới. Tính tới cuối quý II/2021, doanh nghiệp đang ôm khoản nợ không hề nhỏ với nợ vay lên đến gần 2.1884 tỷ đồng, tăng mạnh 63% so với hồi đầu năm.

Trên thực tế, lô trái phiếu 450 tỷ đồng do Cen Land phát hành ngày 31/12/2020 cũng khiến nhà đầu tư hoài nghi về mức độ rủi ro. Bởi, việc sử dụng tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là dự án bất động sản đang tranh chấp và chưa được cấp phép triển khai. Tuy nhiên, sau khi phát hành xong đợt trái phiếu Cen Land đã "thay lõi" tài sản đảm bảo.

Phía Cen Land cho rằng, tại thời điểm phát hành, đã sử dụng nhiều tài sản khác nhau để bảo đảm cho nghĩa vụ trái phiếu. Trong đó, có cổ phần do Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha phát hành thuộc sở hữu hợp pháp của các cổ đông Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha. Không phải là dự án Lilaha hoặc lô đất tại dự án.

Sau khi phát hành xong đợt trái phiếu, Cen Land đã cơ cấu lại tài sản bảo đảm theo hướng rút cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha và thay bằng tài sản bảo đảm khác.

Với sự đồng ý của các chủ sở hữu trái phiếu tại nghị quyết hội nghị người sở hữu trái phiếu ngày 8/9/2021. Hiện, cổ phần Lilaha đã được rút ra và không còn là tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này.

Quay lại với tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là dự án bất động sản đang tranh chấp và chưa được cấp phép triển khai. Theo tìm hiểu, mảnh đất có diện tích 3.013m2 nằm trên đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài, tiếp giáp giữa phường Xuân La, quận Tây Hồ và phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, Hà Nội, bị tranh chấp suốt 10 năm qua.

Khu đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp (gọi tắt là khu Cày Máy) được chính quyền giao đất cho xã viên Hợp tác xã Nông nghiệp Xuân La từ những năm 80 của thế kỷ trước.

Từ năm 2009, bà Nguyễn Thị Lan Phương đã nhận chuyển nhượng nhiều mảnh đất nông nghiệp từ các hộ nông dân Vũ Văn Việt, Nguyễn Văn Gạch và Nguyễn Văn Liên.

Đây là tài sản góp vốn cổ phần để thực hiện Dự án “Xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê” của Công ty cổ phần Đầu tư Lilaha qua một người đại diện tên Lưu Hoàng Lan. Dự án sau đó có tên gọi “tổ hợp văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ và nhà ở tại ô đất D3-HH12” rộng 8.600 m2.

Người được cho là chủ sử dụng lô đất 3.013 m2 cho rằng, một số cổ đông và bà Lan đã tự ý chuyển nhượng toàn bộ 95% cổ phần đang nắm giữ tại Lilaha cho các cổ đông của Công ty Cổ phần Đầu tư nhà và Thương mại Hưng Ngân (Công ty Hưng Ngân) do ông Nguyễn Đắc Điềm làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị mà chưa nhận được sự đồng ý của bà Phương.

Toàn bộ số cổ phần này sau đó đã được ông Điềm chuyển nhượng cho Cen Land.

Đáng nói là, ngày 11/12/2020, Cen Land công bố việc phát hành gói trái phiếu 450 tỷ đồng (mã trái phiếu CRE202001). Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm (tính từ ngày 31/12/2020) và lãi suất cố định 10,5%/năm, là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản và không phải khoản nợ thứ cấp của doanh nghiệp. Trong đó, các tài sản đảm bảo bao gồm cổ phần Cen Land, cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha và nhiều quyền tài sản từ hợp đồng kinh doanh giữa Cen Land và các đối tác.

Để đưa cổ phần chi phối đang nắm giữ tại Lilaha (mua từ ông Điềm và Công ty Hưng Ngân nêu trên) thành tài sản đảm bảo, Cen Land đã thuê Công ty Cổ phần Thẩm định giá Tây Đô (trụ sở tại Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội) thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha. Việc thẩm định giá Lilaha diễn ra trước ngày phát hành trái phiếu 1 tháng.

Ngày 15/12/2020, Công ty Thẩm định giá Tây Đô phát hành chứng thư thẩm định, trong đó định giá Công ty Lilaha vào thời điểm ngày 30/11/2020 là 635 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với giá trị sổ sách chỉ 345 tỷ đồng, đồng thời gấp 3,8 lần vốn điều lệ.

Đáng chú ý, ngay chính trong chứng thư do Công ty Tây Đô cung cấp, đơn vị này khẳng định dự án mà Lilaha đang đầu tư chưa tính tiền sử dụng đất, chưa có có quyết định giao đất, có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá. Vậy nhưng, đơn vị này vẫn đưa ra định giá dự tính hơn 635 tỷ đồng cho Lilaha để giúp Cen Land làm căn cứ thực hiện việc thế chấp cổ phần này làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 450 tỷ đồng. Có thể thấy, đa phần các lô trái phiếu Cen Land phát hành có tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu.

Cen Land "chật vật" trong cuộc đua hút vốn

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ được thành lập năm 2002 và chính thức bước chân vào mảng môi giới bất động sản từ năm 2008, hoạt động chủ yếu tại thị trường phía Bắc.

Cen Land tự giới thiệu, doanh nghiệp đang chiếm lĩnh 40% thị phần môi giới phía Bắc trong năm 2020, thông qua 7 công ty thành viên và 11 kênh phân phối bán hàng.

Sau ba lần phát hành cổ phiếu và bán cổ phần cho đối tác chiến lược nước ngoài để tăng vốn điều lệ gấp đôi lên 500 tỷ đồng, Cen Land đã nộp hồ sơ niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM và chính thức niêm yết vào năm 2018 với mã CRE. Việc niêm yết cổ phiếu để tăng cường nguồn lực tài chính được xem như bước đi đầu tiên mang tính chiến lược để hiện thực hoá mục tiêu của Cen Land.

Đến 9/12/2021, Cen Land và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư I.P.A ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược toàn diện vào ngày 9/12/2021. Theo đó, giai đoạn từ 03/12 - 15/12/2021, I.P.A đăng ký mua 22 triệu cổ phiếu CRE tương ứng 10,66% vốn của Cen Land với tổng giá trị hơn 700 tỷ đồng. Với nguồn lực tài chính mạnh mẽ từ I.P.A và quỹ đất doanh nghiệp này đang nắm giữ mà Chủ tịch Nguyễn Trung Vũ tin rằng Cen Land có thể làm được nhiều việc lớn trong năm 2022.

Cũng tại đại hội cổ đông, Cen Land "tự tin" tăng trưởng năm nay với doanh thu thuần 8.500 tỷ đồng, tăng 52%. Lợi nhuận trước thuế trên 900 tỷ đồng, tăng 57%.

Năm 2022, Cen Land dự kiến phát hành gần 60,5 triệu cổ phiếu thưởng cho cổ đông, tương đương tỷ lệ 30% (cổ đông sở hữu 100 phần được nhận 30 cổ phiếu mới). Nguồn vốn thực hiện từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Ngoài ra, doanh nghiệp dự kiến chào bán gần 201,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với theo tỷ lệ 1:1 (cổ đông sở hữu 1 cổ phần được quyền mua 1 cổ phiếu mới). Với giá bán 10.000 đồng/cp. Nếu phát hành thành công số cổ phiếu như kế hoạch, vốn điều lệ của Cen Land sẽ tăng gấp đôi từ 2.016 tỷ đồng lên hơn 4.637 tỷ đồng.

Cen Land vừa thông qua kết quả phát hành tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu (60,48 triệu cổ phiếu) và chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu (gần 201,6 triệu cổ phiếu). Sau hai đợt phát hành, vốn điều lệ Cen Land tăng từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng.

Về mục đích sử dụng vốn, Cen Land dự kiến dùng 500 tỷ để thanh toán nợ gốc trái phiếu đáo hạn ngày 26/3/2024; 1.300 tỷ nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm thuộc dự án khu du lịch và nhà nghỉ Xuân Thành (Hà Tĩnh) và dự án khu dân cư Khe Cát (Quảng Ninh); gần 216 tỷ còn lại để thanh khoán nợ ngân hàng (VPBank - dư nợ hơn 179,5 tỷ và BIDV - dư nợ hơn 116 tỷ đồng tại cuối năm ngoái).

Về kết quả kinh doanh, lũy kế cả năm 2021, doanh thu thuần và lãi sau thuế doanh nghiệp là 5.597 tỷ đồng và 450,5 tỷ đồng, lần lượt tăng 164,3% và 50%.

Tổng tài sản của Cen Land tại 31/12/2021 tăng gần 65% so với đầu năm lên 6.270 tỷ đồng. Trong đó, đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 567% lên 1.462 tỷ đồng. Phải thu ngắn hạn ở mức 1.977 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản. Nợ phải trả của Cen Land đến cuối năm 2021 tăng hơn 60% lên 2.832 tỷ đồng. Nợ vay tài chính ghi nhận 950 tỷ đồng, tăng 111%.

Khi thị trường bất động sản ngày càng khó tính, điều này khiến cho không chỉ có Cen Land mà các công ty môi giới bất động sản cũng đang đối mặt với những thách thức trong quá trình mở rộng kinh doanh. Khi đó, trái phiếu là kênh dễ dàng gọi vốn, dòng tiền thu về từ trái phiếu cũng không bị kiểm soát, giám sát chặt chẽ, khiến doanh nghiệp phát hành có thể tùy ý sử dụng mà các trái chủ khó có thể biết.

Với chiếc bánh môi giới bất động sản, Cen Land đã có cuộc chạy đua hút vốn đồng nghĩa với việc ôm một khối nợ lớn.