CBO Batdongsan.com.vn: 10 năm tới, chạm vào BĐS Hà Nội và TP.HCM sẽ rất bỏng tay

Sau 10 năm thăng trầm, thị trường BĐS đã ghi lại những dấu ấn khó quên. Từ sự suy thoái đi lên thời kỳ đỉnh cao và lại rơi xuống nốt trầm. Xu hướng Nam tiến rầm rộ của thị trường phía Bắc đang bị thay thế bởi dòng chảy tài chính đổ về các thị trường mới và rời xa vùng trung tâm. Trước một số tín hiệu thay đổi của chính sách địa ốc cùng sự bất định của dịch bệnh Covid-19, xu hướng thị trường BĐS năm 2021 được quan tâm đặc biệt, nhất là về yếu tố giá và phương hướng đầu tư thời gian tới đây.

Từ chuyển động thị trường trong các năm qua, ông Nguyễn Quốc Anh, CBO Batdongsan.com.vn sẽ đưa ra những nhận định về thị trường BĐS năm 2021.

Thị trường BĐS và chặng đường 10 năm thăng trầm

- Nếu nhận định về chu kỳ phát triển của thị trường BĐS trong 10 năm vừa qua, theo ông có thể gói gọn trong những ý chủ đạo nào?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nói về sự phát triển của thị trường 10 năm qua, có thể gói gọn trong 3 giai đoạn chính là: khủng hoảng, thăng hoa và trầm lắng.

Giai đoạn khủng hoảng là từ 2011-2013, doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm kiếm sự hồi phục sau khi bong bóng BĐS đổ bể vào năm 2009-2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay BĐS, coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm rất mạnh.

Đến thời kỳ 2014-2018, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường “ấm dần”, giao dịch BĐS tăng mạnh, nguồn cung bùng nổ. Dòng tiền vào BĐS dồi dào hơn, dần ra khỏi các đô thị lớn, hướng về loạt thị trường mới có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thanh Hóa.

Từ cuối 2019 đến 2020 là điểm cuối chu kỳ, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho BĐS bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch Covid-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

- Nhiều ý kiến cho rằng, hiện tượng suy giảm quy mô thị trường BĐS 2020 là do tác động trực tiếp từ Covid-19, tuy nhiên cũng có ý kiến nhìn nhận dù không có dịch bệnh thì thị trường cũng khó tránh chu kỳ giảm nhiệt. Ông nghĩ sao về điều này?

Theo tôi Covid-19 chỉ là một cú đấm bồi thêm vào sự khó khăn của thị trường. Do sự tàn phá của Covid-19 quá kinh khủng nên nhiều người quên mất rằng, thị trường từ trước đó vốn đã phát sinh rất nhiều vấn đề và đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt.

Sự suy giảm của thị trường BĐS năm 2020 được nhìn nhận là có tính chu kỳ và khó tránh. Trong giai đoạn 2017-2018 nhà đất phát triển quá nóng, vì vậy thị trường cần một khoảng lặng để nghỉ ngơi và điều tiết để tránh phát sinh những đợt khủng hoảng mới. Dù Covid-19 có xuất hiện hay không thì BĐS vẫn sẽ phải trải qua một khoảng lặng nhất định trong năm 2020. Tuy nhiên dịch bệnh làm mức độ ảnh hưởng của thị trường sâu hơn, khiến khoảng lặng này kéo dài và làm trầm trọng thêm các vấn đề nội tại trước đó.

Trong 10 năm qua, yếu tố làm nhiều chuyên gia và cả người mua nhà quan tâm nhất là tốc độ tăng giá BĐS. Từ mức trung bình giờ giá nhà đã vượt xa tầm tay của đại đa số người lao động tại Việt Nam, nhất là giá nhà ở thành phố lớn. Ông nhận định gì về điều này?

Nếu quan sát đà tăng giá của thị trường trong 1 thập niên qua, đồ thị giá đất chủ yếu theo xu hướng tăng thẳng đứng hoặc đi ngang, không có chuyện giảm. Trong một thập niên, thị trường thường chia thành nhiều đợt biến động. Giá nhà đất đi ngang vào giai đoạn 2008-2010. Bước sang 2011-2013, giá BĐS xuống dốc không phanh, nhiều nhất là gần 50%, đến thời điểm 2014-2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50-300%. Tính đến hiện tại, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011. Trước đó, một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, giá nhà tại trung tâm TP.HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm. Có thể thấy rõ xu hướng này qua việc giá BĐS khu vực quanh TP. HCM và Hà Nội luôn có mức tăng trên 10% trong suốt giai đoạn 2018-2020.

Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, so với mức thu nhập bình quân của người dân, giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM đang quá cao. Với mức giá 2.200-2.400 USD/m2, người lao động TP. HCM phải mất khoảng 30 năm và Hà Nội là 25-28 năm tích lũy mới mua được nhà. Đây là bài toán khó mà các cơ quan chức năng phải có hướng giải quyết.

Covid-19 và bài toán thích nghi của thị trường BĐS

- Danh từ được nhắc đến nhiều nhất trong năm 2020 là Covid-19, theo ông trận đại dịch này đã tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

BĐS là lĩnh vực hút vốn đầu tư lớn nên chịu ảnh hưởng mạnh mẽ về cả thị trường kinh doanh cũng như trong khía cạnh vốn. Covid-19 đến quá đột ngột khiến nhiều doanh nghiệp BĐS gần như không trở tay kịp. Việc kinh doanh gián đoạn, nhu cầu mua, nguồn cung nhà đất rơi xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây.

Do trước đó nhà nước đã siết room tín dụng vào BĐS, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng cực kỳ khó khăn. Chuyện huy động vốn từ khách hàng trong bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm vì Covid-19. Có thể thấy quý 2 và quý 3 thị trường phải trải qua thời điểm khủng hoảng, nhiều đơn vị môi giới lớn giảm từ 40-70% lợi nhuận so với cùng kỳ. Gần 1.000 doanh nghiệp môi giới nhà đất phải đóng cửa, tạm ngưng hoạt động. Với những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, việc phải chuyển nhượng, bán bớt tài sản để có thể duy trì kinh doanh là khó tránh.

- Yếu tố sống còn trong năm 2020 là việc các doanh nghiệp phải thay đổi linh hoạt để thích ứng. Vậy theo nhìn nhận của ông, sự thay đổi này thể hiện rõ qua những điểm nào?

Sự thay đổi rõ nét nhất chính là việc phần lớn các doanh nghiệp BĐS chuyển dịch hình thái hoạt động cho phù hợp với tình trạng giãn cách xã hội. Thay vì các phương thức kinh doanh truyền thống, các công ty dần làm quen với việc ứng dụng công nghệ trong giao dịch, làm việc, đào tạo và liên hệ với khách hàng. Nền tảng công nghệ giúp chúng ta chuyển dịch hoạt động, nhanh chóng ứng dụng công nghệ vào chuyển đổi kinh doanh, tiếp cận và làm việc online để không đánh mất khách hàng.

Ngay tại Batdongsan.com.vn, 1 tuần sau khi Việt Nam xuất hiện ca nhiễm đầu tiên, ban lãnh đạo công ty đã nhanh chóng chuẩn bị sẵn các kịch bản ứng phó Covid-19: lập phương án thay đổi cách thức làm việc, thay đổi hệ thống hỗ trợ, cách vận hành và tiếp cận với khách hàng, chuyển dịch toàn bộ hoạt động từ văn phòng sang chế độ làm việc tại nhà. Việc chủ động ứng phó trước biến động thị trường, lên phương án cho các tình huống khác nhau thay vì chờ đợi trong bị động giúp công ty duy trì hoạt động trước biến động của thị trường.

Ngoài ra tôi cũng biết có nhiều doanh nghiệp phải chuyển đổi thị trường hoạt động, dịch chuyển loại hình sản phẩm để thích ứng. Một đối tác kinh doanh lâu năm chuyên phát triển nhà phố đã phải chuyển sang bán căn hộ, một số đơn vị môi giới chuyển sang tìm kiếm nguồn hàng ở các thị trường khác, thậm chí có doanh nghiệp trong ngành chuyển hướng sang lĩnh vực tiêu dùng, ẩm thực... Câu chuyện ở đây không còn là sự phát triển mà cần thiết nhất là sự tồn tại vượt qua khó khăn trước mắt.

Xu hướng giá bất động sản và dự đoán thị trường năm 2021

- Đến thời điểm hiện tại có thể kết luận là thị trường sẽ khó phục hồi trong năm 2020, vậy còn năm 2021 tới đây thì sao? Liệu có cơ sở nào để nhà đầu tư tin rằng thị trường có thể bình thường trở lại hay sẽ còn khó khăn, thách thức, thưa ông?

Thị trường sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất phải đến năm 2022. Năm 2021 thị trường có thể sẽ vẫn nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vacxin thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại. Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp BĐS.

Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển của ngành BĐS sẽ dồn về các địa phương giáp ranh các đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội.

- Nhiều số liệu so sánh chỉ ra tương quan giữa sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam và Trung Quốc. Cụ thể là sau 10 năm nữa, người Việt muốn sở hữu nhà tại các đô thị hàng đầu như TP.HCM và Hà Nội cũng sẽ khó khăn như người Trung Quốc muốn có hộ khẩu tại Bắc kinh, Thượng Hải. Ông nghĩ gì về ý kiến này?

Tôi cho rằng điều này chắc chắn sẽ xảy ra. Cứ nhìn vào chu kỳ tăng giá của BĐS trong 10 đến 15 năm gần đây là có thể thấy rõ xu hướng này. Trong suốt 10 năm qua, có nhiều nhận định rằng thị trường địa ốc Trung Quốc đang hình thành bong bóng và sẽ phát nổ sớm hay muộn. Tuy nhiên thực tế cho thấy, thị trường vẫn phát triển ổn định, giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm, đắt đến mức “trúng xổ số mới mua nổi", điều tương tự cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam. Trong vòng 10 năm nữa việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh lúc này.

Xét trên tầm khu vực, giá nhà Việt Nam vẫn được xem là thấp so với mức 8.000-29.000 USD/m2 của Singapore, Hong Kong, Thượng Hải. Việt Nam lại ngày càng thu hút đầu tư và là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến, nên biên độ tăng giá BĐS có thể sẽ rất mạnh trong các năm tới đây. Quan trọng nhất vẫn là việc biến động giá nhà ở phụ thuộc vào nhu cầu của người tiêu dùng, nếu cầu tăng mà cung giảm thì giá sẽ tăng. Cung tăng mà cầu giảm thì giá sẽ giảm. Xét về việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô, trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Người tăng, đất không tăng nên giá nhà khó đứng yên.

- Vậy nếu có lời khuyên cho người mua nhà trong năm 2021, ông muốn nhắn nhủ điều gì?

Nhìn chung hoạt động của thị trường trong năm 2021 phải phụ thuộc nhiều vào tình hình kiểm soát dịch bệnh trên toàn thế giới. Như đã trao đổi trước đó, ngay trong bối cảnh vacxin khai thác thành công thì để sản xuất và đến được tay người dân cũng sẽ mất khoảng thời gian dài. Thị trường khó tăng mạnh trở lại ngay trong năm 2021, vậy nên nửa đầu năm sau không phải là thời của BĐS đầu cơ. Nhà đầu tư có thể xuống tiền mua BĐS ngay trong giai đoạn này để đón làn sóng hồi phục năm 2022, nhưng hãy đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính; theo dõi kỹ biến động của từng loại hình để đưa ra lựa chọn. Rất có thể trong năm 2021, trái ngược với xu hướng thị trường năm 2020, nhà đầu tư Hà Nội sẽ hướng đến loại hình căn hộ và TP.HCM lại tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ và đất nền.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang rất hấp dẫn, thị trường từng bước phục hồi, để thu hút người mua, các chính sách bán hàng từ CĐT sẽ ngày càng linh hoạt và nhiều hỗ trợ trong gói vay cũng như phương thức thanh toán. Người mua nhà ở thực có thể cân nhắc chọn sản phẩm phù hợp trong giai đoạn này sẽ rất có lợi.

Xin cảm ơn ông!