Câu chuyện 'lằn ranh đỏ' của doanh nghiệp bất động sản Việt

Việt Nam chưa đặt vấn đề lằn ranh an toàn cho tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cao của các doanh nghiệp bất động sản. Đây có lẽ là "khoảng trống" cần khỏa lấp của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đã đến lúc các nhà quản lý cần phải đặt ra vấn đề này.

Mặc dù sở hữu nhiều dự án lớn trên nhiều tỉnh thành, nhưng tính đến tháng 6/2021 tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao 6.588/4.289 tỷ đồng (154%) của CTCP Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG) cho thấy “sức khoẻ” của doanh nghiệp này đang có “vấn đề”.

Doanh thu giảm, đầu tư dàn trải

Hà Đô sở hữu quỹ đất khá lớn nhưng nhiều dự án BĐS của Tập đoàn này đang trong tình trạng “bất động”, trong đó phải kể đến dự án Hado Charm Villas (Hoài Đức) đã mở bán 2 đợt và chuẩn bị mở bán đợt 3.

Đơn cử, tại Hà Nội còn dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở để bán tại Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm bị UBND TP.Hà Nội bêu tên chậm triển khai. Ngoài ra, Khu hỗn hợp Dịch Vọng, dự án 62 Phan Đình Giót tại Hà Nội đang trong quá trình hoàn thành quy hoạch 1/500...

Theo báo cáo tài chính quý II/2021, lũy kế doanh thu 6 tháng đầu năm 2021 của Hà Đô đạt 1.832 tỷ đồng giảm 3,9% so với cùng kỳ năm 2020 (2.900 tỷ đồng), lợi nhuận đạt 608 tỷ đồng, giảm 37% so với cùng kỳ năm trước (963 tỷ đồng).

Tính đến ngày đến 30/6/2021 hàng tồn kho của Hà Đô còn hơn 1.198 tỷ đồng giảm hơn 560 tỷ đồng so với cuối năm 2020 (1.756 tỷ đồng). Việc hàng tồn kho của Hà Đô giảm là do các dự án mở bán cơ bản đã được gộp vào doanh thu, còn lại một số dự án chưa được triển khai do vướng thủ tục pháp lý và chậm triển khai.

Còn báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán VNDirect, đơn vị này nhận định từ năm 2021, đóng góp mảng BĐS vào kết quả kinh doanh của Hà Đô sẽ giảm mạnh do đã bàn giao gần hết căn hộ mở bán trước đó và các sản phẩm dự kiến mở bán của doanh nghiệp không thuận lợi ra thị trường trong giai đoạn này.

Từ năm 2018, khoản mục BĐS đang xây dựng của Hà Đô suy giảm đáng kể. Cuối năm 2018 con số này là 3.797 tỷ đồng, đến cuối năm 2019 giảm xuống còn 2.782, và cuối năm 2020 chỉ 1.542 tỷ đồng.

“Chúng tôi dự phóng doanh thu mảng BĐS năm 2021 sẽ đạt 2.011 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc bàn giao quỹ căn còn lại của dự án Hado Centrosa và dự án Charm Villas” báo cáo của VNDirect nhận định.

Như vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản của Hà Đô cho thấy tín hiệu đang dần suy yếu, mảng BĐS đang dần thu hẹp về doanh thu, đây là lĩnh vực từng được coi là “trụ cột” về doanh thu, lợi nhuận cho doanh nghiệp này.

Mặc dù giảm sút doanh thu, nhưng Hà Đô vẫn đầu tư “dàn trải” sang lĩnh vực năng lượng tái tạo, đã “ngốn” một khoản vốn lớn mà doanh nghiệp này đi vay. Thậm chí dự kiến đầu tư sang cả mảng BĐS khu công nghiệp, vốn không phải là thế mạnh của doanh nghiệp này.

Đơn cử, giai đoạn từ 2020-2021, doanh nghiệp này giải ngân khoảng 4.800 tỷ đồng vào 4 nhà máy: Thủy điện Đăk Mi (1.499 tỷ đồng), Thủy điện Sông Tranh (630 tỷ đồng), Nhà máy điện mặt trời SP Infra (973 tỷ đồng) và Nhà máy điện gió 7A Thuận Nam (1.710 tỷ đồng)…

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là một trong những dấu hiệu không tích cực, là bức tranh không sáng sủa đối với doanh nghiệp BĐS.

Chuyên gia này lý giải, theo nguyên tắc, tỷ lệ nợ đến thời kỳ quyết toán không thanh toán được thì doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản. Mặc dù có thể có những giải pháp doanh nghiệp BĐS huy động vốn từ người mua như bán “lúa non”, phát hành trái phiếu, nhưng cơ chế này rất khó bù vào tỷ lệ vượt cao như vậy.

Một điểm nữa mà chuyên gia này nhắc đến, về nguyên tắc đơn vị nào có tỷ lệ nợ cao như vậy không được phát hành trái phiếu và khách hàng khi thấy tỷ lệ nợ vượt vốn chủ sở hữu thì không ai mua.

Liên quan đến việc Trung Quốc đặt tỷ lệ lằn ranh an toàn cho tỷ lệ nợ cao, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, hiện Việt Nam chưa áp dụng "lằn ranh", nhưng doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm về tính minh bạch trong báo cáo tài chính cũng như cam kết bảo đảm an toàn tài chính cho người mua.

“Đây có lẽ là khoảng trống của thị trường BĐS Việt Nam và đã đến lúc các nhà quản lý cần phải đặt ra lằn ranh đỏ, vàng, xanh cho vấn đề này”, TS. Phong nhấn mạnh.

Sự sụp đổ của đại gia BĐS Evergrande tuy không tác động trực tiếp đến Việt Nam nhưng cũng là lời cảnh báo các doanh nghiệp BĐS từ đó có sự tính toán, điều chỉnh để đảm bảo an toàn, hiệu quả trong đầu tư kinh doanh. Bởi nếu không có thể có những hệ lụy rất nguy hiểm như xảy tình trạng khủng hoảng BĐS hồi năm 2011-2012.