Cấp quyền sở hữu đất các dự án Condotel: Lại có nguy cơ vỡ trận?

Việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người.

Khung pháp lý còn phải hoàn thiện

Lâu nay, thị trường bất động sản phát triển nóng, khiến khung pháp lý đôi khi không theo kịp. Việc đăng ký và cấp quyền sở hữu đất dự án condotel vẫn khó khăn khi các địa phương chưa có sự thống nhất. Nhiều chủ đầu tư condotel chưa xin được giấy phép sở hữu đất condotel khiến các nhà đầu tư lo lắng.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, Văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT đã thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại và đón nhận hào hứng với các dự án uy tín. Đầu năm nay, giao dịch Condotel tốt hơn rất nhiều.

Chủ đầu tư, khi đầu tư vào condotel cần đọc những thông tin liên quan đến vấn đề cấp sổ có thời hạn, căn hộ trong tòa condotel đó có được quyền cấp số quyền có thời hạn cho khách…

“Khách hàng trong quá trình mua condotel ngoài việc quan tâm đến cấp sổ còn quan tâm đến vấn đề tách quyền. Nếu làm được như vậy thì kinh doanh condotel trở nên rất minh bạch. Condotel nếu được cấp sổ đỏ thì còn được dùng làm tài sản đảm bảo để nhà đầu tư tiếp tục lấy vốn kinh doanh condotel” - ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời hạn sử dụng đất chỉ là một trong những vấn đề của loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Luật Đất đai 2003 đã quy định rõ một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích với mục đích chính là để ở và tiền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất được tính theo mục đích chính. Do đó, condotel (căn hộ khách sạn) không có vấn đề gì tồn tại vì bản chất của nó là một loại hình bất động sản đa công năng hay thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích.

Văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ mới đây của Bộ TN&MT đã chỉ ra việc theo Luật Du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Condotel có thể là pha trộn, có phần để ở và có phần để kinh doanh.

“Với văn 703 của Bộ TN&MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận quyền sử dụng đất” - GS Đặng Hùng Võ nói.

GS Đặng Hùng Võ phân tích, trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ xử lý ra sao?

Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này. Chúng ta cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được và phát triển du lịch. Mục tiêu của Luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt.

Rủi ro vẫn ở phía nhà đầu tư thứ cấp

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông cho biết, chúng ta đang chạy theo cái ngọn chứ chưa phải cái gốc của vấn đề. "Chúng tôi đang tiếp nhận 20 vụ việc liên quan dự án Condotel. Với những mập mờ về pháp lý, mập mờ về quản lý khai thác hiện nay, tôi rút ra 3 điều, một là nhà đầu tư thứ cấp thua thiệt, hai là Nhà nước thua thiệt, ba là chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi. Như vậy, phát triển loại hình này không thể bền vững.

Dự án Condotel có cam kết cao nhưng có nhiều nhà đầu tư không có năng lực thực thi các dự án này. Nếu không có hành lang pháp lý, thì tôi dự báo trong v5 năm tới thị trường Condotel sẽ rất khó khăn, thậm chí bị “vỡ trận”, luật sư Nguyễn Danh Huế phân tích.

“Văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ theo quan điểm của giới luật sư là không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở TNMT các tỉnh, tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên Luật hiện hành như Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản. Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel” - Luật sư Nguyễn Danh Huế nói.

Phải khẳng định, condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Nhưng việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ.

Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều, luật sư Nguyễn Danh Huế phân tích tiếp:

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào?

Vấn đề này Bộ TNMT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

Chúng ta đang có quy chế quản lý nhà chung cư, chúng ta có thể ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel này, chủ đầu tư có thể tự thành lập đơn vị quản lý hay nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và trả chi phí quản lý.

Hiện nay là chúng ta đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết; còn về khung pháp lý, chúng ta đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế./.