Cấp bách “quản” cho thuê nhà ngắn hạn qua Airbnb

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng đề nghị xây dựng khung pháp luật để quản lý hiệu quả hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn sử dụng dịch vụ Airbnb.  

Từ chỗ cho thuê phòng trống, Airbnb đã mở rộng thêm dịch vụ đặt chỗ ở khách sạn... và đang ngày càng phát triển tại Việt Nam. Thế nhưng đến nay, vẫn chưa có khung pháp luật cụ thể để quản lý mô hình kinh tế chia sẻ này, dẫn đến nhiều hệ lụy.

Theo đánh giá của HoREA, phương thức kinh doanh cho thuê nhà, cho thuê phòng ở theo hình thức “chia sẻ phòng thuê” thông qua dịch vụ Airbnb có triển vọng tăng trưởng cao trong tương lai. Hiện nay, phương thức này được thực hiện chủ yếu thông qua cho thuê nhà ngắn hạn (theo giờ, buổi, ngày, vài ngày, hoặc 1 - 2 tuần...), phục vụ khách vãng lai, trọng tâm là khách du lịch do thường có nhu cầu thuê ngắn hạn. Mô hình kinh tế chia sẻ này có mặt ở Việt Nam đã tác động tích cực đến việc thu hút khách du lịch quốc tế và trong nước, nhất là đối tượng có thu nhập không cao, muốn tiết kiệm chi phí lưu trú. Đồng thời, thúc đẩy quá trình chuyển đổi thanh toán sang không dùng tiền mặt vì bên cho thuê và bên thuê giao dịch, nhận nhà, trả nhà thuê, thanh toán tiền thuê nhà đều qua mạng, không nhất thiết phải gặp trực tiếp. Phương thức “chia sẻ phòng thuê” thông qua sử dụng dịch vụ Airbnb, giúp khai thác hiệu quả tài sản nhà ở, nhất là các phòng ở dôi dư, hoặc các căn hộ trong các khu vực có nhiều khách vãng lai, khách du lịch.

Sau 6 năm gia nhập thị trường Việt Nam, Airbnb đã đạt mức tăng trưởng vô cùng ấn tượng. Theo báo cáo “Homesharing Vietnam Insights” của Outbox Consulting, tiếp cận thị trường Việt Nam từ năm 2015 với 1.000 phòng, đến 2019, số lượng phòng Airbnb ở Việt Nam đã lên đến 40.804 cơ sở.

Tuy nhiên, do chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để quản lý, điều chỉnh hoạt động kinh doanh theo phương thức “chia sẻ phòng thuê” thông qua sử dụng dịch vụ Airbnb, dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực như làm thất thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng trật tự an toàn xã hội, thậm chí có những trường hợp dùng nhà thuê sử dụng dịch vụ Airbnb để hoạt động tội phạm. Chưa kể, lỗ hổng quản lý đã phát sinh nhiều “xung đột lợi ích” giữa người cho thuê căn hộ nhà chung cư sử dụng dịch vụ Airbnb với cư dân, do thường xuyên có người thuê nhà lạ mặt đến cư ngụ, gây tâm lý bất an và ảnh hưởng không gian riêng tư của các hộ gia đình trong chung cư.

Trao đổi với Thanh Niên, một cán bộ Sở Du lịch TP.HCM cho biết dịch vụ cho thuê phòng thông qua Airbnb đang phát triển rất sôi động và đa dạng tại TP.HCM. Cùng với sự phát triển của công nghệ, quy mô và hình thức của loại hình này ngày càng được mở rộng, từ quy mô nhỏ 1 phòng cho tới nhiều phòng, xây dựng thành một cụm nhiều phòng cho thuê. Tuy nhiên, vị này cũng thừa nhận hoạt động của mô hình này chưa được quản lý sát sao. Các cá nhân, hộ dân chủ yếu đăng ký theo dạng hộ kinh doanh, chỉ cần đăng ký tại quận, huyện theo kiểu đối phó. Sau khi thiết lập được hợp đồng trở thành đối tác của Airbnb, nhiều hộ cá thể lại hủy giấy đăng ký kinh doanh để trốn thuế. Tình hình an ninh trật tự, đảm bảo phòng cháy chữa cháy không được thẩm định an toàn hoặc quản lý theo đúng quy chuẩn, khi xảy ra sự cố cho khách thì rất khó gọi tên cơ quan đứng ra xử lý.

Ngược lại, chị An Phương, một người cho thuê ngắn hạn trong căn hộ chung cư qua nền tảng Airbnb đã 5 năm, cho biết ở mình sau hàng chục năm trời vẫn quản lý theo kiểu giấy tờ sổ sách rất mệt mỏi. “Nếu mọi thứ được làm qua mạng thay vì phải đi lên phường khai báo thì tôi nghĩ việc quản lý sẽ dễ dàng hơn cho cả địa phương. Và khi dễ dàng thì chủ hộ chắc chắn sẽ tuân thủ nghiêm ngặt việc khai báo. Thời điểm du lịch phát triển và Airbnb bùng nổ cách đây 2 năm, cứ 2 - 3 ngày có khách mới và với quy trình thủ tục phức tạp như của mình thì không ai đi đăng ký nổi cả”, chị An Phương nói.

Đến nay, việc quản lý, thu thuế đối với Airbnb vẫn còn nhiều bất cập. Cụ thể, cơ sở lưu trú tham gia kinh doanh Airbnb hầu hết là các cá nhân và hộ gia đình; toàn bộ giao dịch được thực hiện trực tuyến, không cần xuất hóa đơn hay có hệ thống sổ sách kế toán. Khi chủ nhà chấp nhận lịch đặt phòng của khách, số tiền khách phải trả sẽ được chuyển trực tiếp tới trung tâm thanh toán của Airbnb. Khoản tiền này được Airbnb thanh toán trở lại cho chủ nhà sau 24 giờ kể từ khi khách thuê nhận phòng sau khi đã trừ đi phí hoa hồng và không bao gồm tiền thuế của Airbnb.

Theo quy định, cơ sở lưu trú sẽ phải kê khai và nộp thuế thay cho Airbnb trong khi hợp đồng giữa hai bên không hề có thỏa thuận nào về nghĩa vụ thuế mà doanh nghiệp này phải nộp tại Việt Nam. Vì vậy, để tránh rủi ro không được Airbnb hoàn trả khoản tiền thuế, các cơ sở lưu trú sẽ tìm nhiều cách lách để không phải nộp thuế thay cho Airbnb.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phân tích: Bất cập lớn nhất hiện nay là tại khoản 11 điều 6 luật Nhà ở 2014 quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”, nhằm mục đích không “làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư”, nhưng cụm từ trên chưa được luật Nhà ở giải thích cụ thể, dẫn đến nhiều khó khăn trong quản lý. Bên cạnh đó, điều 10 luật Nhà ở quy định “Quyền của chủ sở hữu nhà ở” được “cho thuê” nhà ở và điều 121 luật Nhà ở quy định bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được thỏa thuận về thời hạn cho thuê, có nghĩa là bao gồm cả trường hợp cho thuê ngắn hạn. Ngoài ra, còn có việc không cho phép đăng ký kinh doanh khởi nghiệp tại căn hộ chung cư (đối với cả các doanh nghiệp “siêu nhỏ” có dưới 5 lao động và sử dụng công nghệ thông tin, không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng), đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu căn hộ chung cư.

“Cho thuê nhà theo hình thức “chia sẻ phòng thuê” có thời hạn cho thuê ngắn, trong đó có cho thuê căn hộ chung cư, là phương thức cho thuê nhà mới, sử dụng dịch vụ Airbnb, phù hợp với nền kinh tế chia sẻ, chắc chắn sẽ phát triển rất mạnh trong thời gian tới, cùng với sự phát triển của khoa học, công nghệ, nhất là công nghệ số. Do vậy, cũng giống những mô hình tương tự như Uber, Grab… không thể tiếp tục quản lý theo kiểu “tư duy cũ, không quản được thì cấm”, mà cấm cũng không được, vì đây là nhu cầu thực tế của cuộc sống, có cầu thì tất có cung”, ông Châu nhấn mạnh

Từ những nhận định trên, HoREA đề nghị Chính phủ nhanh chóng sửa đổi, bổ sung luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, công nhận hoạt động cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn (theo giờ, buổi, ngày, vài ngày, hoặc 1 - 2 tuần…) là hoạt động kinh doanh hợp pháp. Từ đó, xây dựng khung pháp lý rõ ràng để quản lý mô hình kinh doanh này. Cụ thể, đề nghị quy định người cho thuê nhà, cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định pháp luật. Song song, xem xét phương án quy định thời gian trong năm mà người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn được hoạt động kinh doanh cho thuê. Đồng thời, quy định người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn, có nghĩa vụ đóng góp (bổ sung) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư vì hoạt động kinh doanh này góp phần làm gia tăng khối lượng công tác và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư cũng như đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.