Cảnh báo vỡ bong bóng sốt đất ảo

Mức giá tăng quá cao, lan rộng tại nhiều địa phương khiến giới kinh tế lo ngại về tình trạng bong bóng bất động sản.

Đất ven dự án sân bay bị "thổi giá"

Sốt đất dữ dội nhất lại thuộc về một địa phương chưa bao giờ xảy ra tình trạng này như tỉnh Bình Phước. Nhiều văn phòng giao dịch đất đai được dựng lên tạm bợ khắp nơi ở xã An Khương và Tân Lợi.

Tình trạng sốt đất rầm rộ nhất là ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước sau thông tin Ủy ban nhân dân tỉnh này có chuyến khảo sát thực địa làm cơ sở đề xuất Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Quốc phòng và Chính phủ giao lại sân bay quân sự Téc Ních để xây dựng sân bay.

"Sốt đất" trên diện rộng

Giá đất được "đẩy" lên từng ngày ở khu vực dự kiến triển khai thực hiện dự án xây dựng Cảng Hàng không Quảng Trị ở huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị.

Đan Phượng, Hoà Lạc (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), Gia Viễn (Ninh Bình), Từ Sơn (Bắc Ninh), Hớn Quảng (Bình Phước)... đã trở thành điểm nóng trên thị trường bất động sản khi giá đất tăng đột biến. Ghi nhận của phóng viên, tại các điểm nóng, giá đất tăng gấp 2 - 3 lần so với giai đoạn trước Tết.

Mới đây nhất, khi thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng được công bố, giá đất tại khu vực Đông Anh và Long Biên cũng tăng mạnh. Không chỉ các nhà đầu tư mà ngay cả những người dân có sẵn khoản tích trữ đều đổ mạnh dòng vốn vào đất. Mức giá đất tăng 10 - 50% chỉ trong một ngày là tình trạng được ghi nhận tại các lô đất nằm trong khu vực quy hoạch.

Mức giá tăng đất đột biến không chỉ diễn ra trong giai đoạn đầu năm 2021 mà thực tế đã xuất hiện trong 2 - 3 năm trở lại đây. Tâm lý đầu tư vào đất không bao giờ lỗ đã khiến cho người người, nhà nhà đổ tiền mạnh vào đất.

Trước mức tăng đột biến của giá đất và tình trạng sốt đất nhiều nơi, các chuyên gia kinh tế lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản nổ ra.

Liên quan đến dấu hiệu của bong bóng bất động sản, TS. Đoàn Thanh Hà chỉ ra rằng, một trong những biểu hiện của bong bóng bất động sản là giá bất động sản liên tục tăng với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian đủ lâu để hình thành trạng thái “neo tâm lý” vào mức giá cao, và sau đó, sự kỳ vọng giá tiếp tục tăng nhanh trong tương lai lan khắp thị trường.

Khi mức giá bình quân vượt xa giá trị cơ bản của nhà ở, hay còn gọi là giá trị thực và khả năng thanh toán của phần lớn người dân thì hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản.

Thực tế trước đó, thị trường bất động sản cũng từng ghi nhận tình trạng bong bóng bất động sản với mức giá tăng đột biến.

Số liệu từ Uỷ ban giám sát tài chính quốc gia và Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2010, giá nhà đất đã tăng khoảng 10 đến 12 lần với chu kỳ tăng trưởng nóng, hình thành hai đỉnh vào năm 2003 và 2010. Sự gia tăng liên tục với tốc độ cao của giá nhà đất liệu có phải dựa trên những yếu tố nền tảng tạo nên giá trị cơ bản hay đó là biểu hiện của bong bóng giá tài sản. Mặc dù giai đoạn này cũng chứng kiến sự tăng trưởng liên tục của thu nhập bình quân đầu người, năm 2010 tăng gấp 3 lần so với năm 2000. Tuy nhiên, nếu lấy năm 2000 làm mốc thì tốc độ tăng của giá nhà đất đã vượt xa thu nhập bình quân đầu người.

Hiện tượng này đang lặp lại trong giai đoạn hiện nay khi mức giá bất động sản tăng cao hơn so với thu nhập bình quân đầu người. Tâm lý làm giàu với mức giá đất không thể giảm khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản. Trong khi đó, năm 2020, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam mới đạt 3.521 USD, một khoảng cách rất lớn so với giá bất động sản.

Theo ông Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Viện trưởng Viện Công Nghệ Tài Chính (Đại học Kinh tế TP.HCM), việc dòng tiền chỉ đợi chảy vào các kênh đầu cơ khiến nền kinh tế có nguy cơ bị ngập úng trong tiền nếu không thể điều hướng được dòng chảy.

Hệ lụy từ "sốt đất"

Sốt đất sẽ gây nhiều hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản và nền kinh tế. Sốt đất hút nguồn lực của các nhà đầu tư lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai. Sốt đất làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác.

Đất tăng giá cũng sẽ cản trở mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào địa phương vì giá đất tăng kéo các chi phí khác tăng theo. Hơn nữa, việc tăng giá đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở và sẽ càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, tờ Nông thôn ngày nay cảnh báo.

Thỉnh thoảng lại có chuyện sốt đất ở nơi này, nơi kia, lúc này hay lúc khác. Bài học từ cơn sốt đất những năm 2018 - 2019 tại Phú Quốc, Kiên Giang; Vân Đồn, Quảng Ninh và trước đó là Bắc Vân Phong, Khánh Hòa, những cơn sốt cục bộ như sân bay Long Thành, Đồng Nai từng xảy ra nhiều hệ lụy. Kết quả là hàng trăm ngàn tỷ đồng đầu tư vào đất đai.

Cảnh báo vỡ bong bóng bất động sản

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phân tích nguyên nhân khiến giá đất được đẩy lên sau khi nhiều địa phương bắt đầu phê duyệt quy hoạch 2021 - 2030, tầm nhìn 2045, giá đất tăng từng ngày khi huyện ngoại thành này "sắp lên quận", hay một loạt tỉnh đề xuất xây sân bay... Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng cũng được đẩy mạnh. Tất cả các yếu tố này khiến người ta "nhìn thấy" khi hình thành quy hoạch, dự án, giá đất sẽ lên rất cao. "Tuy nhiên bong bóng đến một lúc nào đó sẽ phải vỡ".

Đầu tư vào bất động sản, tính rủi ro rất cao. Sốt đất là do quy hoạch, do cò đẩy giá đất lên cao, nhưng theo góc nhìn của các chuyên gia, cơn sốt và tình trạng tiền ào ạt đổ vào đất còn có nhiều nguyên nhân khác.