Cảnh báo rủi ro cho khách hàng mua "bánh vẽ" bất động sản farmstay

Farmstay đang làm nóng thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, khiến Chính phủ quan tâm chỉ đạo. Liệu đây có phải là mô hình bất động sản hợp thời, hay chỉ là 'bánh vẽ' được bày ra để các ông 'trùm' bất động sản trục lợi?

Farmstay – khoảng trống trong pháp luật

Farmstay từ mô hình nông trại truyền thống đã phát triển thêm chức năng du lịch để tăng giá trị mang lại cho nông nghiệp. Đây được xem là một sự phát triển đầy sáng tạo và hợp thời đại của các chủ đầu tư, giúp thu hút khách du lịch, tạo ra hiệu quả kinh tế cho hình thức nông nghiệp tự nhiên, khai thác tốt hơn tiềm năng, giá trị đất nông nghiệp và phát triển kinh tế.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhận thấy sức hút của farmstay, các chủ đầu tư đã bắt đầu hoạt động "thương mại hóa", "bất động sản hoá" đua nhau phát triển "dự án bất động sản farmstay" thông qua việc lập dự án nông trại, sau đó phân lô, bán nền, chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư và farmstay cũng biến tướng từ đây.

Trước đây, thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp, rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại. Nhưng việc farmstay biến tướng theo hướng doanh nghiệp bất động sản thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời, tạo nên những cơn sốt trên thị trường, đòi hỏi có sự kiểm soát chặt chẽ từ pháp luật, nhằm đảm bảo quyền cho những người tham gia.

Trao đổi với báo Dân Việt về pháp lý farmstay, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, hiện nay, pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến loại hình farmstay. Bởi lẽ đây là một loại hình "bất động sản" phát triển tự phát theo dự dẫn dắt của những ông chủ kinh doanh bất động sản.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm.

Tuy nhiên, nhìn chung về bản chất, pháp luật hiện nay cũng có đã có những công cụ để điều chỉnh về farmstay. Theo luật sư Trương Anh Tú, pháp luật hiện hành chỉ cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê. Điều này nghĩa là farmstay không được pháp luật cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền như cơn sốt trên thị trường hiện nay. Bên cạnh đó, điều 143 và điều 144 luật đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở và không cho phép tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, kể cả trong trường hợp người mua "trót" mua phải khoảnh đất tại farmstay thì việc tách thửa để làm sổ đỏ cũng là điều không thể.

"Việc hình thành các cơ sở lưu trú trên đất của farmstay là không phù hợp, có dấu hiệu của việc vi phạm pháp luật đất đai, sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà trên đất nông nghiệp)", luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Đối mặt rủi ro khi mua farmstay

Trên thị trường, các đơn vị chào bán farmstay đưa ra giá rao bán đất vô cùng rẻ so với đất ở, lại cùng với hàng tá các lợi ích đi kèm. Chỉ từ 350 triệu đến 440 triệu đồng đã có thể sở hữu một suất vườn 150m2 và hưởng các lợi ích đi kèm như được 15kg rau sạch cho hàng tháng, tặng ngày nghỉ dưỡng miễn phí/năm, được tặng đất tại khu nghỉ dưỡng để xây nhà sàn cho riêng mình, điều đặc biệt là cam kết đứng tên sổ hồng và chủ đầu tư sẽ mua lại sau nhiều năm nếu không ra được sổ.

Rõ ràng, nếu đúng như lời giới thiệu đầy hấp dẫn của chủ dự án hay môi giới thì đây quả là một cơ hội hiếm có của các nhà đầu tư khi vừa có đất, vừa được nghỉ dưỡng, vừa có hoa lợi, lại có thể bán lại cho chủ dự án để kiếm lời.

Farmstay với nhiều hình thức mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.

Tuy nhiên theo luật sư Trương Anh Tú, đa phần đất để hình thành nên farmstay thực chất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp... được giao cho doanh nghiệp trong thời hạn nhất định. Vì vậy, về cơ bản farmstay không được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú, nếu được cấp sổ đỏ thì cũng chỉ có sổ đỏ chung cho toàn bộ khu đất ở farmstay (đất nông nghiệp), đồng nghĩa với việc người mua sẽ không có sổ đỏ riêng đối với phần đất mà mình mua, thay vào đó chỉ có hợp đồng hoặc cam kết thời hạn làm sổ đỏ từ bên bán, một điều không có gì chắc chắn.

Mặt khác, cũng theo luật sư Trương Anh Tú, tính pháp lý của các dự án farmstay còn lỏng lẻo, trong khi đó các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để thu hút khách đầu tư, nhưng hãy nhìn sang lời hứa đó từ Condotel thì chúng ta sẽ rõ về tính khả thi của loại hình này.

Khi khách hàng đồng ý mua farmstay, thứ khách hàng nhận được không phải hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như họ nghĩ, mà là "Hợp đồng dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác khu vườn", "Hợp đồng góp vốn đầu tư" hay những "thứ" mơ hồ khác.

"Như vậy, khi ký kết các loại hợp đồng này, toàn bộ rủi ro đã đẩy hết về phía người mua. Do đó, nhà nước cần sớm ra văn bản để "định đoạt số phận" cho loại hình này, dù chấp thuận hay nghiêm cấm", luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Mô hình farmstay nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Thủ tướng yêu cầu các Bộ: Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.