Cảnh báo: “Ôm” bất động sản đón đầu lạm phát, vung tiền phải “cân não”

Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng khi "ôm" bất động sản đón đầu lạm phát.

Lạm phát mà tích trữ: Khôn hay dại?

Ngay trong những tháng đầu năm, áp lực kiểm soát lạm phát tại Việt Nam đã trở thành vấn đề quan trọng được đề ra trong quản lý kinh tế vĩ mô. Số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, bình quân 2 tháng đầu năm nay, CPI tăng 1,68% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cơ bản tăng 0,67%.

Trước tình trạng trên, các chuyên gia cho rằng, "tăng dốc" giá hàng hóa cùng biến động lớn của giá vàng có thể tác động tiêu cực đến giá nhà đất và thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, lạm phát, biến động giá vàng thường khiến người dân, giới đầu tư, đầu cơ tìm kiếm tài sản làm kênh trú ẩn an toàn. Cộng thêm bất ổn từ xung đột Ukraina - Nga vài tuần qua, khiến giá xăng, dầu, khí đốt lập đỉnh càng thúc đẩy người có tài chính tốt bám giữ tài sản để dành nhiều hơn.

Theo báo cáo của Công ty CP Property Guru Việt Nam, đất nền được tìm kiếm nhiều hơn cả thời điểm trước dịch Covid. Theo đó, lượt tìm kiếm đất nền trong quý 1/2022 tăng 4% so với cùng kỳ năm 2019.

Riêng đất nền miền Trung ghi nhận mức độ quan tâm tăng 14% với những địa bàn "nóng" là Đắk Lăk, Khánh Hòa, Bình Thuận....

Theo ông Quang, thị trường đang xuất hiện làn sóng các nhà đầu tư lâu năm với lợi thế vốn lớn giữ tài sản có giá trị cao trong khi người ít tiền "chạy" về vùng xa mua nhà đất chống trượt giá. Đầu tư kinh doanh sản xuất sẽ bị lép vế so với đầu cơ tài sản. "Lạm phát sẽ càng đẩy giá nhà đất tăng thêm dù 2 năm Covid-19 giá bất động sản đã tăng nằm ngoài kiểm soát".

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn Nam Phát nhận định, trong điều kiện bình thường, thậm chí là hai năm dịch bệnh hoành hành vừa qua, giá bất động sản vẫn leo thang; nên năm nay, lạm phát tăng càng đẩy giá tài sản lên cao theo hướng bất lợi cho thị trường. "Trong quá khứ từng xảy ra kịch bản lạm phát cao kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản bị đình trệ", CEO Công ty Nam Phát quan ngại.

Giá bất động sản có "múa lửa"?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, ngay từ đầu năm 2022, mặc dù diễn biến dịch vẫn phức tạp nhưng thị trường hừng hực khí thế ở mọi vùng miền, các giao dịch bất động sản vẫn khá sôi động, các doanh nghiệp cũng rất hưng phấn. Tuy nhiên, trong dài hạn, chúng ta vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng lên nên.

Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc chiến lược của Công ty Nhà ở ngay Việt Nam lại cho rằng, ở thời điểm hiện tại, với chính sách điều chỉnh của nhà nước thì trong 2 năm 2022, 2023 lạm phát sẽ chưa tăng mạnh như những năm 2009 - 2010.

Theo phân tích của ông Hùng, hiện dự trữ ngoại hối là 110 tỷ USD, tăng 10 lần so với 13 năm trước (lạm phát 2009-2010). Lượng dự trữ ngoại hối dồi dào sẽ giúp Ngân hàng Nhà nước có nhiều dư địa và giải pháp phù hợp trong việc điều hành chính sách tiền tệ, đặc biệt là việc điều hành linh hoạt và ổn định tỷ giá, nâng cao giá trị tiền đồng.

Cũng theo ông Hùng, vừa qua, nhiều địa phương chủ động kiểm soát giá bất động sản như: Siết thuế, cấm phân lô tách thửa... Quy mô tiền gửi của dân cư tại các tổ chức tín dụng đạt mức 5,4 triệu tỉ đồng, tăng 1,95% so với cuối năm 2021. Mức tăng này cao hơn với mức tăng trung bình 1,25% tháng 1 hàng năm (giai đoạn 2015-2020). Ngoài ra những con phố kinh doanh đã mở cửa hoạt động lại bình thường, người dân trở lại sản xuất kinh doanh, thu hút được dòng tiền. Nhưng yếu tố đó sẽ giúp kiểm soát thị trường, lạm phát không tăng cao, chắc chắn không thể tái diễn tình trạng lạm phát như năm 2009-2010.

Lạm phát bất động sản: Không sợ vết xe đổ!

Trả lời cho câu hỏi trên, ông Hùng cho hay, hiện tại, nhiều người cho rằng, lạm phát tăng thì giá bất động sản sẽ tăng. Từ đó đổ xô đi mua bất động sản. Nhưng không phải!

Có những lúc lạm phát tăng thì giá bất động sản cũng tăng. Cũng có lúc lạm phát tăng, giá bất động sản giảm. Bởi giá bất động sản được quyết định bởi 4 chỉ số: Lạm phát, giá bất động sản, tăng trưởng GDP và lãi suất huy động. Trong 4 chỉ số đó thì lãi suất huy động là yếu tố then chốt. Yếu tố này chính phủ có thể can thiệp trực tiếp tuỳ theo bối cảnh.

Theo đó, giá bất động sản sẽ giảm khi lãi suất huy động lớn hơn hoặc bằng tỷ lệ lạm phát cộng với tỷ lệ tăng trưởng GDP. Giá bất động sản tăng khi lãi suất huy động nhỏ hơn hoặc bằng lạm phát cộng tỷ lệ tăng trưởng của GDP. Giá bất động sản tăng hay giảm trong thời gian tới thì "trông chờ" vào quyết sách của Chính phủ. Nếu Chính phủ tăng lãi suất huy động, vượt quá ngưỡng (ngưỡng cực trị - PV) thì thị trường bất động sản sẽ đảo chiều giảm, giống như thời kỳ cuối năm 2010.

"Năm 2008, giá hàng hóa thế giới cũng tăng phi mã, giá dầu thô vào tháng 7-2008 lên đến 147,27 USD/thùng. Khi đó, lạm phát trong nước lên 22,97%. Cuối năm 2010, kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền, lãi suất huy động nhảy 1 bước khoảng 7%, bất đống sản lập tức bị "xì hơi". Nó hoàn toàn trùng khớp với công thức như tôi nói ở trên. Bất động sản khi ấy đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng", ông Hùng dẫn chứng.