MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cảnh báo chiêu “bán lúa non” trong địa ốc

Trong khi thị trường địa ốc phía Nam đang nhen nhóm phục hồi, một thực trạng cũ nhưng nguy hiểm lại tái diễn: hàng loạt dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa xây dựng móng, thậm chí chưa đền bù, giải tỏa, đã được chào bán rầm rộ dưới hình thức “bán lúa non”. Những lời mời gọi hoa mỹ đang che giấu rủi ro pháp lý tiềm ẩn, đẩy nhà đầu tư vào thế “mua niềm tin, gánh rủi ro”.

“Bán lúa non” tràn lan: Dự án chưa đủ điều kiện vẫn ngang nhiên rao bán

Thị trường địa ốc phía Nam đang chứng kiến làn sóng hồi phục nhẹ, nhưng đi kèm với đó là tình trạng đáng báo động: nhiều dự án chưa hoàn tất pháp lý, chưa khởi công – thậm chí chưa giải phóng mặt bằng – đã rầm rộ mở bán dưới hình thức “giữ chỗ”, “đặt cọc giữ suất”, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua.

Một ví dụ điển hình là dự án chung cư “Bản giao hưởng cuộc sống” (Symlife – Symphony Of Life) tại mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hòa (TP.HCM), do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Nam Hiệp Thành Bình Dương làm chủ đầu tư, Công ty Hoàng Anh Holdings hợp tác phát triển. Mặc dù công trường mới chỉ đào đất làm hầm móng, dự án vẫn được môi giới chào bán rầm rộ với giá từ 37,8 triệu đồng/m², kèm theo lời mời “đặt cọc 30 triệu là chọn được căn”.

Lãnh đạo UBND phường Bình Hòa khẳng định dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, đồng thời cho biết sẽ kiểm tra và cảnh báo người dân về tình trạng mở bán trái phép.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở dự án A&T Saigon Riverside do Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư. Dù chưa khởi công, dự kiến ngày 28/7 mới động thổ, các căn hộ tại đây vẫn đang được chào bán với mức cọc 50 triệu đồng.

Tại Tây Ninh, dự án An Huy – Mỹ Việt (xã Đức Lập) với quy mô 120 ha cũng đã mở bán rầm rộ từ tháng 5/2025, dù mới được phê duyệt đền bù hơn 36 ha, trong đó mới giao đất chưa đến 18 ha, và hạ tầng kỹ thuật mới chỉ hoàn thiện được 10,3 ha.

Luật đã rõ, sai vẫn diễn ra

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép mở bán sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý: quyết định đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính… và phải xây xong phần móng. Sau đó, chủ đầu tư phải gửi văn bản đến cơ quan quản lý để được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Chỉ khi có văn bản xác nhận này, doanh nghiệp mới được phép bán hàng và thu tiền.

Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư phớt lờ quy định, chào bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, đẩy người mua vào thế rủi ro. Đáng chú ý là vụ việc năm 2018 tại TP. Thủ Đức (cũ), khi một doanh nghiệp lớn rao bán dự án chưa hoàn tất pháp lý. Đến năm 2024, khi được phép mở bán, chủ đầu tư lại ép khách hàng hủy hợp đồng để bán lại với giá cao gấp đôi, khiến tranh chấp kéo dài, uy tín doanh nghiệp sụt giảm nghiêm trọng.

Rủi ro lặp lại: Ai gánh?

Theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, Phó Giám đốc điều hành Học viện Eagle Academy, việc bán hàng khi chưa đủ điều kiện không chỉ sai luật, mà còn là con dao hai lưỡi. Chủ đầu tư có thể gặp rủi ro tài chính khi bán giá thấp trong khi chi phí đất chưa được xác định, dẫn đến đội vốn, thiếu hụt dòng tiền, đình trệ thi công.

Hệ quả là doanh nghiệp đẩy rủi ro sang khách hàng, yêu cầu thanh toán thêm, hoặc hủy hợp đồng để bán cho người khác với giá cao hơn. Điều này dẫn đến thiệt hại kép: khách hàng mất tiền, doanh nghiệp mất uy tín, khiếu kiện phát sinh.

Cần minh bạch và chế tài nghiêm

Để chặn đứng tình trạng “bán lúa non”, ông Hoàng đề xuất tăng cường kiểm soát từ phía cơ quan quản lý, công khai danh sách dự án đủ điều kiện bán hàng để người dân dễ tra cứu. Về phía chủ đầu tư, cần tuân thủ đúng luật, không vì lợi nhuận trước mắt mà “lách luật” huy động vốn trái phép.

Về phía người mua, cần tỉnh táo và trang bị kiến thức pháp lý tối thiểu, không nên tin vào lời hứa “giữ chỗ, giữ suất” nếu dự án chưa có xác nhận đủ điều kiện mở bán. Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, yêu cầu minh bạch thông tin là cách duy nhất để tự bảo vệ mình trong một thị trường đang còn nhiều “vùng xám”.