Cẩn trọng với cơn sốt ảo sau đấu giá đất

Những cuộc đấu giá đất với mức giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã tạo ra những cơn sốt giá ảo, gây bất ổn thị trường.

Đấu giá cao rồi bỏ cọc

Phú Yên là một trong những địa phương liên tục xảy ra các cơn sốt đất bất thường từ cuối năm 2017 trở lại đây, phần lớn bắt nguồn từ các đợt đấu giá đất. Chẳng hạn, vào cuối tháng 9/2019, khu đất 10 lô ở thôn Hòa Thạnh, xã Xuân Cảnh được chính quyền thị xã Sông Cầu đưa ra đấu giá, mỗi lô có diện tích khoảng 250-280 m2, giá khởi điểm hơn 10,6 tỷ đồng và giá đấu thành công là hơn 51 tỷ đồng.

Người trúng đấu giá đến từ Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi trúng đấu giá, người mua bỏ cọc và chấp nhận mất 1,9 tỷ đồng đã đặt cọc. Thông tin từ nhiều môi giới địa phương cho biết, người này trước đó đã mua khá nhiều lô đất với giá rẻ ở quanh khu đất được đấu giá. Ngay sau khi đấu giá xong, các lô đất này cũng nhanh chóng được sang tên cho nhà đầu tư mới với mức giá chênh cao hơn đáng kể so với giá ban đầu.

Tương tự, tại TP. Tuy Hòa, nơi có hàng loạt dự án được tỉnh Phú Yên đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019, các khu đất đều có mức giá khởi điểm thấp, nhưng khi đấu giá được đẩy lên cao gấp nhiều lần. Sau đấu giá, người trúng không nộp tiền, khiến chính quyền các xã “vỡ mộng” được hưởng 70% tổng giá bán đấu để đầu tư hạ tầng.

Hay như mới đây, vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP.HCM) cũng thu hút lượng lớn nhà đầu tư tham gia và giá trúng đấu giá cũng được đẩy tăng nhiều lần so với giá ban đầu, gây sóng gió trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau đấu giá, đã có 2 nhà đầu tư xin bỏ cọc.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc COPiHOME cho biết, việc doanh nghiệp đấu giá đất cao chót vót sẽ kéo theo sóng đất nổi lên ầm ầm, đất nền tiếp tục tăng, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đầu tư quanh khu vực cũng chịu ảnh hưởng.

Cụ thể, giá đất tăng lên thì thuế sẽ tăng, tiền sử dụng đất trong khung mới áp dụng theo thị trường cũng tăng. Doanh nghiệp sẽ chịu thuế cao hơn và sẽ khiến giá thành căn hộ tăng, việc sở hữu nhà càng xa tầm tay với người thu nhập thấp.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Fulight cho biết, khi đất đấu giá tăng lên một mặt bằng mới, sẽ làm nóng giá đất và điều này vô hình trung làm lợi cho giới đầu cơ, trong khi những người có nhu cầu mua đất để ở thật sẽ gặp khó khăn.

Chiêu bài để kích giá đất, tạo sốt ảo

Là người có thâm niên buôn bán đất ở TP.HCM, chị Trần Thu Hương cho biết, các khu đất chuẩn bị mang ra đấu giá luôn được dân đầu cơ “giám sát” chặt chẽ. Họ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá với giá thấp, sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá. Khi đấu thì bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực tăng cao, rồi âm thầm bán ra thu lời từ những khu đất đã mua, sau đó sẵn sàng bỏ cọc.

Điều này lý giải cho hiện tượng, thị trường càng trầm lắng thì dân buôn đất tham gia các phiên đấu giá đất càng tích cực. Thông tin các lô đất được mua giá cao đã kích động tâm lý kỳ vọng về một mặt bằng giá mới ở khu vực đó.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, những cuộc đấu giá đất xong bỏ cọc thường có mục đích khác. Không có ai tự nhiên bỏ vốn đi đặt cọc, rồi bỏ cọc.

Việc này có thể gây ra rất nhiều hệ lụy, vô hình trung họ đã tạo ra một mặt bằng giá mới rất ảo, thị trường lại phải chấp nhận mức giá ảo đó và nhiều người phải chấp nhận mua với mức giá ảo đó.

Nếu trong trường hợp để họ đẩy cổ phiếu chứng khoán của họ lên, thì giá cổ phiếu cũng trở lên ảo. Hoặc họ tạo ra giá ảo, sau đó dùng tài sản để đi thế chấp ngân hàng, thì phía ngân hàng cũng sẽ bị thiệt hại do tính chất ảo của cuộc chơi này.

“Việc đấu giá với mức rất cao sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó. Điều đó sẽ làm bất ổn thị trường và gây thiệt hại cho các nhà đầu tư chân chính. Người tiêu dùng khi mua chắc chắn sẽ bị thiệt hại. Cái thiệt hại lớn nhất là hệ lụy lớn cho thị trường, làm người ta rất khó đoán định”, ông Đính nhấn mạnh.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng luật Thanh Niên cũng cho rằng, việc các doanh nghiệp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc có thể do rất nhiều nguyên nhân. Có thể là do năng lực tài chính yếu kém, hoặc những biến động của thị trường, hiệu suất đầu tư giảm, dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải “bỏ của chạy lấy người”, không thể tiếp tục nhận mua đất.

Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp trả giá “trên trời”, cao gấp nhiều lần giá thị trường, sau đó bỏ cọc thì đó lại là điều rất bất thường, không minh bạch, đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận xã hội. Thực tế đã cho thấy, giới kinh doanh địa ốc có nhiều chiêu bài để kích giá, tạo cơn sốt đất, nhằm thu được lợi nhuận cao trong các hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại đất đai.