Cẩn trọng trước cơn sốt giá đất tại Nhơn Trạch

Thông tin cầu Cát Lái đang được TP.HCM và Đồng Nai bàn phương án triển khai một lần nữa lại hâm nóng bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai). Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cần cẩn trọng, bởi thời điểm xây cầu Cát Lái vẫn chưa được xác định rõ ràng.

Giá đất liên tục tăng

Thông tin UBND TP.HCM họp với UBND tỉnh Đồng Nai để thống nhất về việc triển khai cây cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã tác động rõ nét đến thị trường bất động sản Nhơn Trạch. Rất nhiều nhà đầu tư đổ về đây để đầu tư đón sóng hạ tầng, khiến giá đất tại thị trường này liên tục tăng trong thời gian qua.

Trên thực tế, từ khoảng cuối tháng 8/2018, thị trường đất nền Nhơn Trạch đã bắt đầu có những dấu hiệu khởi sắc sau hơn 20 năm yên ắng. Nguyên nhân do thông tin về việc nơi đây sắp xuất hiện nhiều dự án hạ tầng đồng bộ và Nhơn Trạch sẽ trở thành một khu đô thị mới có sự kết nối chặt chẽ với TP.HCM.

Một số công trình giao thông trọng điểm mở đường cho sự phát triển của Nhơn Trạch ngoài cầu Cát Lái, còn có tuyến đường 319, cầu quận 2 và cầu quận 9 thuộc tuyến Vành đai 3, cầu Phước Khánh thuộc dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành, Sân bay quốc tế Long Thành…

Bên cạnh đó, Nhơn Trạch còn được hưởng hàng loạt chính sách phát triển về kinh tế - văn hóa - xã hội, nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của khu vực này trong tương lai.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá đất tại thị trường Nhơn Trạch đã tăng mạnh so với thời điểm cách đây 1 năm. Cụ thể, những tháng đầu năm 2018, giá đất nền ở đây chỉ 6 - 12 triệu đồng/m2, khu trung tâm đông dân cư và gần đường lớn cũng dao động khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đến quý II/2018, mặt bằng giá chung bắt đầu tăng lên 20 triệu đồng/m2 và ở nơi gần đường lớn, có dự án cầu đường mới đã chạm ngưỡng 35 - 40 triệu đồng/m2. Sau đó, giá tiếp tục tăng theo thời gian.

Anh Tuấn, một môi giới tự do tại đây cho biết, thời điểm tháng 11/2018, những lô đất ở mặt tiền đường Trần Phú đã tăng lên 50 triệu đồng/m2 và hiện tại khoảng 70 triệu đồng/m2, nhưng không ai bán.

“Nhìn chung, giá đất nền tại Nhơn Trạch đã tăng khoảng 40 - 50% chỉ trong vòng hơn 1 năm”, anh Tuấn nói và cho biết, khoảng 2 tuần nay, nhà đầu tư từ khu vực TP.HCM, cụ thể là từ quận 2, quận 9 đổ về đây ôm đất tăng đáng kể. Những lô đất nằm ngoài mặt tiền có giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/nền được mua bán sang tay rất nhanh.

“Giao dịch nóng nhất hiện tại vẫn là đất nền và tập trung ở khu vực xã Phú Đông, Đại Phước. Thậm chí, nhiều lúc các sàn không có hàng để bán, bởi có những người mạnh tay và mạnh về vốn đã ôm nhiều nền một lúc rồi để đó chờ giá lên mới bán”, anh Tuấn nhấn mạnh.

Không chỉ tại các sàn giao dịch, mà không khí tại những phòng công chứng nằm ven đường DT769 cũng “nóng” không kém. Đơn cử, tại Phòng Công chứng Khải Nguyễn, người đi công chứng xếp hàng dài từ bên trong ra đến tận ngoài cửa để chờ đến lượt. Do không gian phòng hẹp và quá đông người, nên những quán cafe bên cạnh đó lúc nào cũng hết chỗ ngồi.

Chị Trần Thu Hương, một môi giới đang đi công chứng sang tên hợp đồng tại đây cho biết, tháng 7/2018, khách của chị có mua một lô đất diện tích 100 m2 với giá 600 triệu đồng. Đến nay, có người hỏi mua lại với giá 900 triệu đồng và khách đồng ý bán, nhưng xếp hàng được nửa buổi rồi vẫn chưa đến lượt.

“Bình thường, phòng công chứng này khá vắng vẻ, chỉ mất khoảng 30 phút là làm xong thủ tục một hợp đồng, nhưng hiện tại thì quá đông, nên cũng đành phải đợi. Các phòng công chứng khác quanh đây cũng đều chật kín như vậy”, chị Hương nói.

Nhà đầu tư nên cẩn trọng

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, nếu cầu Cát Lái được hình thành, thì nơi hưởng lợi nhiều nhất chính là Nhơn Trạch (Đồng Nai). Do đó, việc các nhà đầu tư về đây để đầu tư đón đầu hạ tầng là điều dễ hiểu.

“Trước đó có thể kể đến thị trường bất động sản ở Cần Giờ, cũng nóng sốt khi có thông tin xây cầu Cần Giờ. Hay khi một doanh nghiệp đề xuất làm dự án cung đường từ trung tâm TP.HCM đi Củ Chi, ven sông Sài Gòn, thì ngay lập tức, giá đất tại quận 12, huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi liên tục tăng…, bây giờ đến Nhơn Trạch là chuyện bình thường”, ông Đực nói.

Theo ông Đực, câu chuyện về việc xây dựng cầu Cát Lái đã manh nha từ khoảng 15 - 20 năm trước. Khi đó, đã hình thành Khu đô thị Nhơn Trạch để đón đầu cây cầu này và cũng đã có hàng chục nghìn tỷ đồng đổ vào Nhơn Trạch chỉ để chờ cây cầu Cát Lái. Tuy nhiên, đã 20 năm trôi qua, cầu Cát Lái vẫn chưa hoàn thành, nên Khu đô thị Nhơn Trạch và nhiều dự án khác đến nay vẫn bỏ hoang và xuống cấp trầm trọng.

“Việc chậm trễ xây dựng cầu Cát Lái đã khiến thị trường bất động sản tại Nhơn Trạch như bị sốt rét, cứ nóng một thời gian rồi lại lạnh. Nhưng theo tôi, kỳ này thì khả năng sốt thật là rất cao, bởi cầu Cát Lái đã đến lúc phải làm rồi”, ông Đực nói và cho biết thêm, khi cầu Cát Lái hình thành, việc di chuyển từ Nhơn Trạch vào trung tâm TP.HCM còn gần hơn từ Hóc Môn hay Củ Chi vào trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia khác, thời điểm xây cầu Cát Lái hiện vẫn chưa được xác định rõ ràng. Bởi trong câu chuyện này vẫn còn những khúc mắc, như việc hợp tác giữa TP.HCM và Đồng Nai liệu có hình thành được hay không, vì nó có liên quan đến lợi ích kinh tế. Chẳng hạn, cây cầu này được xây dựng thì cảng Cát Lái sẽ phải di dời đi nơi khác. Chưa kể, TP.HCM hiện đang kẹt trong câu chuyện phải dùng 1.000 tỷ đồng để giải tỏa đền bù. Câu hỏi đặt ra là TP.HCM có giải tỏa được không và hướng xử lý như thế nào?

Dưới góc độ là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, bà Trần Thị Linh, ngụ tại quận 9, TP.HCM cho biết, đất nền được đánh giá là kênh đầu tư an toàn nhất, nhưng làm gì cũng phải cần cái đầu. Không phải đầu tư ở đâu cũng có lời, đặc biệt là bất động sản, nếu muốn lướt thì phải theo sóng và thị trường Nhơn Trạch hiện đang có sóng.

“Thị trường Nhơn Trạch thời gian gần đây đang nổi sóng, nhưng những người mới tham gia vào lĩnh vực này cần có sự tìm hiểu kỹ lưỡng về giá và thị trường, cũng như các yếu tố pháp lý của khu đất định đầu tư để tránh bị người bán thổi giá, gặp nhiều rủi ro đáng tiếc”, bà Linh nói.

Cũng theo vị này, trong bối cảnh thị trường đất Nhơn Trạch sẽ sôi động hơn trong năm 2019, các nhà đầu tư nên chọn lựa các khu đất nền có giá phù hợp túi tiền, nằm trong khả năng tài chính của bản thân. Tránh tình trạng “vung tay quá trán” dẫn đến lỗ vốn, mắc nợ ngân hàng, thậm chí còn bị “sập bẫy” cò đất.