Cẩn trọng phương thức mua nhà mới gần như 0 đồng

Khách hàng cần xem xét kỹ lưỡng phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”, chủ đầu tư dự án cũng cần “ứng xử đẹp”, bảo đảm tốt nhất lợi ích khách hàng...

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi văn bản số 56/2021/CV- HoREA, cung cấp thêm thông tin về phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện phương thức kinh doanh mới cho khách hàng “mua nhà mới gần như không cần vốn”. Phương thức này đã nhận được nhiều quan điểm trái chiều. Phương thức này áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ.

Thông thường, một sản phẩm bất động sản như căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay một phần, có thể lên tới 85% giá trị căn nhà. Người mua nhà sẽ phải có sẵn số tiền đối ứng còn lại.

Tuy nhiên, thay vì phải bỏ ra số tiền đối ứng này, thì theo phương thức "mới" mua nhà với 0 đồng, người mua nhà sẽ đưa bất động sản là căn nhà đang có, để không phải nộp khoản ban đầu này. Đồng thời, được cho “vay nốt” phần còn lại, với giá trị được đảm bảo bằng chính căn hộ sẽ mua.

Chẳng hạn, chính sách “Nhà đổi nhà – Home for Home”, mua nhà mà không cần vốn vừa được chủ đầu tư Masterise Homes tung ra.

Hay Công ty Cổ phần Vinhomes vừa công bố chương trình “Vinhomes Priority” với 3 đặc quyền chưa từng có tại Việt Nam, là không đồng vốn, không áp lực tài chính, không chờ đợi. Khoản vay ban đầu 20 - 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng. Giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ Vinhomes vừa mua.

Chẳng hạn, trường hợp mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, khách hàng đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà. Đồng thời, thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới.

Sau đó, khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời, thế chấp căn hộ mới này để đảm bảo cho khoản vay, để thanh toán 70% giá trị hợp đồng còn lại khi mua căn hộ mới.

Hiệp hội nhận thấy, thực hiện phương thức mua bán này rất có lợi cho các bên.

Cụ thể, chủ đầu tư được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong “sổ hồng”, lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp, vừa có nguồn khách hàng tiềm năng.

Ngân hàng cũng có lợi khi cung cấp tín dụng, vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo. Đồng thời, cũng có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

"Đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm, là căn nhà cũ và cả căn hộ mới. Từ đó, vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp, mua bán nhà cũ, vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) lý giải.

Nhiều ý kiến cho rằng, bản chất chính sách này là cho vay 100% giá trị căn hộ, nhưng khách hàng sẽ bị áp lực rất lớn về khả năng trả nợ, rất có thể họ sẽ bị đẩy vào bẫy nợ.

Hiệp hội lưu ý khách hàng nên tìm hiểu kỹ càng về phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này.

"Khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường", Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) lưu ý.

Phân tích kỹ hơn, đại diện Hiệp hội cho biết: Khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà. Nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng, thế chấp 1 căn nhà.

Nếu thực hiện phương thức “mới” của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà, tương ứng vay 5 tỷ đồng và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ, nghĩa là thế chấp 2 căn nhà. Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay lên đến 41,6 triệu đồng.

Đồng thời, đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” cần “ứng xử đẹp” với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.