Cẩn trọng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến hiện nay, tuy nhiên hình thức này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

DĐDN đã có cuộc trò chuyện cùng Ths. Luật sư Hoàng Văn Hướng – Trưởng VPLS Hoàng Hưng, Đoàn luật sư TP Hà Nội để làm rõ hơn về vấn đề này.

Luật sư Hoàng Văn Hướng cho rằng, việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, bản chất là việc người nhận ủy quyền nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền xác lập, thực hiện việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền.

- Thưa ông, tại sao nhiều giao dịch mua bán nhà đất được lựa chọn mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền?

Theo quy định tại Luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện thủ tục kê khai đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký này có thể kéo dài từ 20-30 ngày. Đối với việc mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền, thủ tục mua bán nhanh gọn hơn rất nhiều, chỉ cần hai bên ký kết xong hợp đồng ủy quyền, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực là bên nhận ủy quyền có thể định đoạt tài sản cho người thứ ba.

Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật quy định các bên tham gia mua bán nhà đất phải chịu các loại thuế, phí, lệ phí sau đây: phí, thù lao công chứng công chứng (Thông tư số 257/2016/TT-BTC); thuế thu nhập cá nhân (Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014); lệ phí trước bạ (Nghị định 140/2016/NĐ-CP), lệ phí địa chính,... Việc mua bán qua hợp đồng ủy quyền sẽ tốn ít chi phí hơn phương thức truyền thống.

- Mặc dù “đỡ” được một khoản chi phí và thủ tục, nhưng thực tế, mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền cũng là phương thức chứa đựng rất nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là đối với người mua, thưa ông?

Đúng như vậy. Việc ủy quyền là một hình thức của đại diện (đại diện theo ủy quyền). Do đó, việc ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt trong các trường hợp sau: Theo thỏa thuận; Thời hạn ủy quyền đã hết; Công việc được ủy quyền đã hoàn thành; Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại; Người đại diện không còn đủ điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.

Lúc này, quyền sở hữu nhà đất vẫn thuộc về bên ủy quyền (bên bán), người được ủy quyền (bên mua) không còn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà đất nữa.

Trong trường hợp bên ủy quyền phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ với bên thứ ba mà họ không thực hiện được nghĩa vụ đó thì bên thứ ba có quyền yêu cầu tòa án kê biên và bán đấu giá tài sản. Người mua (bên được ủy quyền) không được công nhận là chủ sở hữu tài sản và không được pháp luật bảo vệ hoàn toàn.

Như vậy người mua sẽ đối mặt với nguy cơ “trắng tay” trong giao dịch mua bán này nếu các trường hợp trên xảy ra.

- Vậy để tránh những rủi ro không đáng có, theo ông, khách hàng cần lưu ý những điều gì khi ký hợp đồng mua bán theo hình thức ủy quyền?

Thứ nhất, trường hợp mua bán theo hình thức lập hợp đồng nhằm để trốn việc nộp các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc mua bán. Đây là hành vi vi pháp luật, thậm chí các bên tham gia giao dịch còn phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi trốn thuế.

Thứ hai, các bên mua và bán phải xem xét, thỏa thuận kỹ lưỡng về nội dung và hình thức của hợp đồng ủy quyền phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành; các yếu tố dẫn đến hợp đồng ủy quyền đó vô hiệu, gây bất lợi cho người mua khi đã thực hiện việc đặt cọc cho người bán và đã thanh toán tiền mua nhà đất.

Thứ ba, các bên cần phải lưu ý đến thời hạn của hợp đồng ủy quyền và trường hợp bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Thời hạn ủy quyền được quy định do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Việc xác định rõ thời hạn ủy quyền sẽ tránh trường hợp hợp đồng hết hạn và người mua rơi vào cảnh trắng tay.

- Xin cảm ơn ông!